Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2010 по делу n А51-824/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

настоящего договора, в связи с чем ко дню вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ спорное имущество находилось в арендном владении заявителя менее двух лет, ошибочен как основанный на неверном толковании норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ должен составлять не менее двух лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, подлежит включению срок, когда арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из условий договора аренды недвижимого имущества № 383/04 от 16.02.2006 он заключен Обществом с Комитетом по управлению имуществом на срок  с 01.02.2006 по 31.01.2007.

Имущество в виде нежилых помещений площадью 47,9 кв.м. фактически передано арендатору в пользование по акту от 16.02.2006.

Соглашением от 01.04.2006 сторонами договора принята новая редакция пункта 1.1., в силу которой арендатору предоставлены во временное пользование нежилые помещения (№№ 14-18, 21-24, Лит.А) общей площадью 182,8 кв.м.

Имущество в виде нежилых помещений (№№ 14-18, 21-24, Лит.А) общей площадью 182,8 кв.м. фактически передано заявителю в пользование по акту от 01.04.2006.

Соглашением от 02.06.2007 вновь изменен пункт 1.1. договора в части предоставляемых в аренду нежилых помещений (№ 13-18, 20-24, Лит.А), а также увеличения их площади до 231,2 кв.м. Срок действия соглашения установлен сторонами с 01.03.2007.

Имущество в виде нежилых помещений (№ 13-18, 20-24, Лит.А) общей площадью 231,2 кв.м. передано заявителю в пользование по акту от 02.06.2007.

Согласно соглашению от 02.06.2007 срок пользования нежилыми помещения №№ 13, 20 составляет один год и пять месяцев на момент вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ.

Следовательно, отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение помещений №№ 13, 20 соответствуют закону и не нарушает законных прав и интересов Общества.

Довод заявителя о вложении значительных сумм денег в ремонт нежилых помещений №№ 13, 20 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, в связи с несоответствием условию  возникновения преимущественного права на приобретение имущества пп. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, поскольку Закон № 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, факт владения Обществом нежилыми помещениями №№ 14-18, 21-24 в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона является подтвержденным, исходя из условий договора аренды и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, поскольку договор аренды от 16.02.2006 заключен на срок с 16.02.2006 по 31.01.2007, то есть на срок менее одного года, с возможностью пролонгации на тех же условиях на тот же срок, коллегия считает, что ему не требовалась государственная регистрация и он может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Управлением, задолженность по арендной плате у Общества отсутствует,  иные условия п.п. 3, 4 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ соблюдены.

При этом необходимо учитывать, что в площадь арендуемых помещений входят места общего пользования: №№ 18,23 – холл (коридор), которые не могут быть передаваться в собственность заявителю в силу следующего.

В соответствии с. п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно пунктов 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно материалов дела, общая площадь нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Володарского, 86 составляет 364,00 кв.м (№ 1-25, 36 Лит.А), из которых №№ 13-18, 20-24 площадью  231,2 кв.м. арендуются обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «КОНСАН»; №№ 2, 11 площадью 26,1 кв.м. арендуются Уссурийской добровольной организацией «Уссурийский садовод»; №№ 3-10 площадью 43,5 кв.м. - индивидуальным предпринимателем Живец Маргаритой Александровной; № 12 площадью 17,1 кв.м. - Приморским краевым отделением Всероссийской общественной организации «Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры».

Данный факт следует из технического паспорта части здания, расположенного на 1 этаже № 86 по ул. Володарского, Лит А, составленного по состоянию на 11.03.2005, договоров на аренду объектов нежилого фонда № 043/10 от 14.12.2009, № 328/07 от 04.10.2007, № 182/08 от 18.12.2007, а также поэтажного плана здания.

Право пользования местами общего пользования у вышеперечисленных лиц возникло с момента подписания договоров аренды. В настоящее время все помещения 1 этажа здания являются муниципальной собственностью.

Из учета изложенного следует, что помещения № 18, 23 являются местами общего пользования, поскольку через данные помещения осуществляется доступ в помещение № 19 (туалет), к помещениям других арендодателей, а так же в помещения заявителя, при этом иного входа в помещения Общества и других арендаторов, кроме как через спорные помещения, не имеется.

Из смысла статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, по мнению апелляционного суда, правовое значение имеет наличие у арендуемого имущества статуса государственного или муниципального на момент вступления в силу указанного закона.

Таким образом, поскольку спорное имущество находилось в непрерывном временном владении и пользовании Общества на основании договора аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ, на день вступления в силу указанного закона имущество имело статус муниципального, задолженность по аренде отсутствует, отказ Обществу в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений №№ 14-17, 21, 22, 24, расположенных по адресу: г. Уссурийск, ул. Володарского, д. 86 по основанию, изложенному Управлением в письме № от 05.10.2009 № 11/04-12087, незаконен и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционного суда полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что реализация права на приобретение и последующее заключение с обществом договора купли-продажи в отношении помещений №№ 14-17, 21, 22, 24 не может быть осуществлена, ввиду невозможности формирования нежилого помещения как обособленного объекта, ошибочен как основанный на неверном толковании норм материального права.

По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с  п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре  недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «КОНСАН» арендуется отдельные помещения на первом этаже нежилого здания, суд полагает, что формирование нежилых помещений как обособленных объектов с дальнейшей постановкой на кадастровый учет, а также реализация права на приобретение и последующее заключение с обществом договора купли-продажи в отношении спорных помещений возможна, поскольку это не запрещено Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые действия (бездействия) государственного органа не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края № 11/04-12087 от 05.10.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Володарского, д. 86 подлежит признанию недействительным в части нежилых помещений №№ 14-17, 21, 22, 24.

В порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ коллегия возлагает на  Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края обязанность по предоставлению обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "КОНСАН" преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Коллегия арбитражного суда апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Приморского края от 10.03.2010 подлежит отмене в части, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «КОНСАН» - частичному удовлетворению.

По результатам рассмотрения спора судебные издержки по иску и апелляционной жалобе подлежат взысканию с Управления имущественных отношений  Администрации Уссурийского городского округа Приморского края.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.03.2010 по делу № А51-824/2010 отменить части.

Признать незаконным решение Управления  имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края № 11/04-12087 от 05.10.2009 об отказе Обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "КОНСАН" в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Володарского, д. 86 в части помещений 14-17, 21, 22, 24, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края в установленный законом срок предоставить Обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "КОНСАН" преимущественное право на приобретение арендованного имущества расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Володарского, д. 86 в части помещений 14-17, 21, 22, 24.

Взыскать с Управления  имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "КОНСАН" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, из них за подачу иска в сумме 2000 (две тысячи) рублей и апелляционной жалобы - 2000 (две тысячи) рублей.

Выдать исполнительные листы.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

О.Ю. Еремеева

Судьи:

Г.А. Симонова

Т.А. Солохина