Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по делу n А59-6775/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-6775/2009

 27 августа 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.И. Фадеевой

судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич  

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

апелляционное производство № 05АП-4511/2010

на решение от 21.06.2010

судьи С.А. Назаровой

по делу № А59-6775/2009 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кипарис»

третьи лица: Управление Федеральной антимонопольной службы по Сахалинской области

о взыскании арендных платежей и неустойки за просрочку арендных платежей, возложении обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области (далее по тексту – ДАГУН г. Южно-Сахалинска) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Кипарис» о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей в сумме 10220,68 руб., расторжении договора аренды № 326 от 12.02.2008, возложении обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий.

14.04.2010 истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендным платежам за февраль и март 2010 года в размере 294933,52 руб., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 5161,34 руб., расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий.

06.05.2010 истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендным платежам за апрель 2010 года в размере 147466,76 руб., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 4718,94 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать его по акту приема-передачи.

07.05.2010 истцом в Арбитражный суд Сахалинской области представлено заявление об уточнении иска, в соответствии с которым истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за апрель 2010 года в размере 147466,76 руб., неустойку за просрочку арендных платежей в размере 4718,94 руб., расторжении договора аренды, возложения на ответчика обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать по акту приема-передачи. От требований в части взыскании задолженности по арендным платежам за февраль и март 2010 в размере 294933,52 руб., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 5161,34 истцом заявлен отказ.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.05.2010 в качестве третьего лица привлечено Управление антимонопольной службы по Сахалинской области.

26.05.2010 истец уточнил исковые требования, просил возложить на ответчика обязанность освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать по акту приема-передачи в связи с расторжением договора, взыскании неосновательного обогащения в размере 294933,52 руб. за фактическое пользование в апреле и мае 2010, процентов в размере 2990 руб. за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда от 08.06.2010 заявление в части требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 294933,52 руб., процентов в размере 2990 за пользование чужими денежными средствами возвращено истцу.

08.06.2010 в судебном заседании истцом заявлен отказ от иска в части взыскания неустойки в размере 10220,68 руб. и расторжении договора аренды.

Решением от 21.06.2010 Арбитражный суд Сахалинской области исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с ООО «Кипарис» в пользу истца задолженность по арендным платежам за апрель 2010 года в размере 147466,76 руб., неустойку за просрочку арендных платежей в размере 4718,94 руб., а всего 152185,70 руб. Принял отказ истца от требований о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей в сумме 10220,68 руб., расторжении договора аренды № 326 от 12.02.2008 на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ и п.п. 3.4.2., 4.2., 6.2., 7.2., 7.3. договора, взыскании задолженности по арендным платежам за февраль и март 2010 года в размере 294933,52 руб., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 5161,34 руб., производство по делу в этой части прекратил. В удовлетворении исковых требований о возложении обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать по акту приема-передачи отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ДАГУН г. Южно-Сахалинска о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать по акту приема-передачи в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о несоблюдении им порядка расторжения договора. Полагает, что суд неверно истолковал п. 7.3. договора. По его мнению, данный пункт распространяет свое действие также по отношению к договору, заключенному на неопределенный срок на тех же условиях.

Полагает, что судом допущено неправильное применение норм ст. 610 ГК РФ, поскольку в договоре аренды, заключенному на неопределенный срок на прежних условиях, условия о его расторжении оговорены именно в п. 7.3. договора, а также установлен срок предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке – 30 дней с даты отправления уведомления.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылается на злоупотребление истцом своими материальными и процессуальными правами, нарушение норм ФЗ «О защите конкуренции».

Полагает, что направление истцом 29.07.2010 письма ответчику о расторжении договора опровергает доводы истца о прекращении действия договора на основании одностороннего отказа арендодателя.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной антимонопольной службы по Сахалинской области также с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылается на злоупотребление истцом своим правом, в связи с чем полагает, что исковые требования о выселении ответчика удовлетворению не подлежат.

Представители сторон, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Доводов о проверке решения в остальной части сторонами не заявлено.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 12.02.2008 между ДАГУН г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО «Кипарис» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества, в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатору передается объект недвижимого муниципального имущества: комплекс нежилых зданий общей площадью 921,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 95-а.

Согласно п. 2.1. договор заключен на период с 16.02.2008 по 15.01.2009.

В п. 4.3. установлено, что арендная плата уплачивается не позднее 10 числа текущего месяца.

Комплекс нежилых зданий передан ответчику по акту приема-передачи в аренду Объекта недвижимого муниципального имущества от 16.02.2008.

20.10.2009 ДАГУН г. Южно-Сахалинска направил ответчику предупреждение от 16.10.2009 № 10483-014/06 о необходимости исполнить обязанности по оплате арендной платы. В предупреждении также указано, что в случае неуплаты задолженности Департамент обратится в суд с иском о принудительном взыскании задолженности и выселении из занимаемых объектов.

Неисполнение ответчиком обязанности по уплате задолженности и невозврат арендованного имущества послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

11.03.2010 истцом было направлено ответчику Уведомление от 10.03.2010 № 1899-014/06, полученное последним 15.03.2010, об отказе в одностороннем порядке от договора аренды от 12.02.2008 № 326 в соответствии с п.п. 7.2. и 7.3. договора.

Отказывая в удовлетворении требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый комплекс нежилых зданий и передать по акту приема-передачи, суд первой инстанции исходил из того, что для отказа от договора применению подлежит установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячный срок предупреждения об отказе от договора, поскольку п. 7.3. договора установлен срок предупреждения о досрочном расторжении договора, заключенного на определенный срок, в то время как договор был продлен на неопределенный срок.

Однако данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании норм материального права и условий договора аренды № 326 от 12.02.2008.

В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Суд первой инстанции, установив, что арендные отношения после истечения срока договора не были прекращены, арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 7.2. договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) в том числе в случаях неисполнения арендатором обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы, при возникновении задолженности по арендной плате за один месяц.

Согласно п. 7.3. договора в случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты отправления соответствующего уведомления.

Таким образом, договор предоставляет право арендодателю на односторонний отказ от договора при наличии оснований, предусмотренных п. 7.2. договора, и направлении уведомления об отказе за один месяц, что не противоречит ст. ст. 450, 610 ГК РФ.

Вывод суда о необходимости применения установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора, поскольку п. 7.3. договора установлен срок предупреждения о досрочном расторжении договора, заключенного на определенный срок, является неверным, так как в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В связи с изложенным п. п. 7.2., 7.3. договора сохранили свое действие при возобновлении договора на неопределенный срок.

Уведомление об отказе от договора от 10.03.2010 было направлено ответчику 11.03.2010.

Из материалов дела следует, что арендная плата за март 2010 года была уплачена ответчиком 20.04.2010 (платежное поручение № 113 от 20.04.2010), в то время как в соответствии с п. 4.4. договора должна была быть уплачена до 10 марта 2010 года.

Таким образом, на момент направления уведомления об отказе от договора имел место факт неисполнения арендатором обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы, что в соответствии с п. 7.2. договора предоставляет арендодателю право на односторонний отказ от договора.

В связи с изложенным договор аренды № 326 от 12.02.2008 считается расторгнутым с 11.04.2010 (по истечении месяца с момента направления уведомления об отказе от договора ответчику).

Кроме этого в мае также было направлено еще одно уведомление об отказе от договора. Таким образом,