Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу n А24-1490/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

площадью 152,5 п.м.;

- сети инженерно-технического обеспечения объекта, в том числе: сети электроснабжения (307,0 м), сети водоснабжения (27,9 п.м.), сети бытовой канализации (59,4 п.м.), сети ливневой канализации (328,8 п.м.).

25.12.2009 сторонами составлен «Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционного контракта от 14.05.2008 года на инвестиционном объекте по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинградская, 56».

Согласно названному Акту стороны подтверждают, что во исполнение условий контракта Инвестор произвел работы по реконструкции и капитальному ремонту сооружения (литеры II, Ш, 11/2, IX/1) стадиона «Спартак». В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор осуществил реконструкцию и капитальный ремонт Инвестиционного объекта, включающего:

- Комплексная площадка спортивно-развлекательного назначения круглогодичного использования (литер II);

- теннисный корт (литер Ш);

- замощение (литер ГХ/1);

- забор (литер 11/2);

- сети бытовой канализации (литер XIX);

- сети ливневой канализации (литер XX);

- сети водопровода (литер XVII);

- электрические сети (литер XVIII).

Объект принят в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 41 301 000 - 55 от 14.12.2009, выданным Департаментом градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа. Все условия и обязательства Сторон настоящего инвестиционного контракта выполнены в полном объеме.

Пунктом 2 Акта установлено, что согласно техническим паспортам ГУП «Камчатское краевое БТИ» объект характеризуются следующими показателями:

а) Комплексная площадка спортивно-развлекательного назначения круглогодичного использования:

- площадь застройки - 3071,5 кв.м;

- сети бытовой канализации - протяженность трассы - 59,4 м, протяженность трубопровода - 70,3 м;

- сети ливневой канализации - протяженность - 328,8 м;

- сети водопровода - протяженность - 27,9 м, протяженность трубопровода - 50,1 м;

- электрические сети - 307 м.

б) теннисный корт - общая площадь 765,6 кв. м.;

в) замощение - общая площадь 2718,7 кв.м.;

г) забор - протяженность 152,5 м.

В соответствии с п. 3 Акта Инвестиционный объект, созданный в результате реализации Инвестиционного проекта, является общей долевой собственностью Инвестора и Петропавловск-Камчатского городского округа. В соответствии с п. 3.1. инвестиционного контракта и дополнительными соглашениями к нему устанавливается распределение долей в соотношении:

а) Инвестору – 90 %;

б) Петропавловск-Камчатскому городскому округу – 10 %.

Доля Петропавловск-Камчатского городского округа поступает в хозяйственное ведение МУП ПК ГО «Спартак».

Строительство велось в соответствии с представленным суду рабочим проектом № 17-07-01 «Воздухоопорное сооружение спортивно-развлекательного назначения (Реконструкция футбольного поря тренировочного)».

На полученные в результате осуществления Инвестиционного контракта объекты ГУП «Камчатское Краевое БТИ» выданы технические паспорта: 

- на сооружение лит. II, Ш, 11/2, IX/1 стадиона «Спартак»;

- на сооружение сети бытовой канализации комплексной площадки спортивно-развлекательного назначения;

- на сооружение электрические сети комплексной площадки спортивно-развлекательного назначения;

- на сети ливневой канализации комплексной площадки спортивно-развлекательного назначения;

- на сооружение сети водопровода комплексной площадки спортивно-развлекательного назначения.

Из материалов дела следует, что после завершения реконструкции в период судебного разбирательства 01.07.2010 оценочной фирмой «Консалтинг-Сервис» ИП Костицин С.А. в отношении вышеуказанных спорных объектов произведена оценка по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, которым общая рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в сумме 32728 071,49 руб., что подтверждается отчетом № 1006/0383 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Из названного отчета № 1006/0383 следует, что оценка производилась в отношении каждого из созданных в результате реконструкции объектов: в отношении сооружений лит. II, Ш, 11/2, IX/1 стадиона «Спартак», а также в отношении вновь созданных сооружений электрических сетей, сетей ливневой канализации, сетей бытовой канализации и сетей водопровода.

После выполнения условий Инвестиционного контракта и создания предусмотренных контрактом объектов, истец обратился в регистрационную службу за регистрацией права долевой собственности на реконструированные объекты.

Однако, поскольку на момент обращения в регистрационный орган между сторонами инвестиционного контракта не было достигнуто соглашение относительно обоснованности произведенных истцом затрат, а, следовательно, по размеру долей, регистрация права собственности по заявлению ООО «Ветеран» была приостановлена для предоставления дополнительных документов.

Поскольку сторонам не удалось согласовать сводную ведомость затрат и достичь соглашения по размеру долей, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском о признании за ним права долевой собственности в размере 90 % доли на полученные в результате выполнения инвестиционного контракта объекты.

В ходе рассмотрения дела сторонами были достигнуты все необходимые соглашения, в связи с чем все три ответчика заявили о признании исковых требований в полном объеме.

Вместе с тем, суд первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказал, посчитав, что признание иска ответчиками в данном случае будет противоречить закону.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствуют правовые основания утверждать, что у него возникло право собственности на спорные объекты на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку истцу не был предоставлен земельный участок под строительство в установленном порядке, разрешение на реконструкцию спорных объектов выдано не истцу, а МУП «Спартак».

Кроме того, суд первой инстанции посчитал инвестиционный контракт от 25.12.2009 ничтожной сделкой ввиду несоблюдения сторонами требования об оценке объектов муниципальной собственности, реконструкция которых предусмотрена условиями контракта.

Однако данные выводы суда сделаны с неправильным применением норм материального права, вывод суда о несоблюдении сторонами требования об оценке реконструируемых объектов не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

При этом ст. 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположены реконструированные объекты, принадлежит на праве собственности Петропавловск-Камчатскому городскому округу (Свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2007 серии 41АВ № 004723), разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений стадиона «Спартак», и предоставлен на основании Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 2891 от 12.08.2005 МУП «Спартак» для эксплуатации комплекса зданий и сооружений стадиона «Спартак».

По условиям Инвестиционного контракта от 14.05.2008, подписанного также Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, представляющим интересы собственника муниципального имущества, МУП «Спартак» обязано предоставить истцу как инвестору объект недвижимого имущества, подлежащий реконструкции, а также территорию в границах земельного участка, фактически занимаемого объектом недвижимого имущества, свободными от прав третьих лиц для реализации Инвестиционного проекта (п. 6.2.1).

Кроме того, п. 3.5. контракта предусмотрено, что земельные участки переоформляются в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ после оформления права долевой собственности на Инвестиционный объект.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок был предоставлен истцу владельцем земельного участка в установленном порядке. Разрешенное использование земельного участка также не исключает проведение реконструкции объектов недвижимости, для эксплуатации которых данный земельный участок предоставлен.

Ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ, регулирующие предоставление земельных участков для строительства, суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, поскольку в рамках инвестиционного контракта истцом производилась реконструкция находящихся на земельном участке объектов недвижимости, а не их строительство.

Поскольку реконструкция объектов осуществлялась истцом путем финансирования мероприятий по реконструкции в рамках трехстороннего инвестиционного контракта, разделом 4 которого предусмотрена обязанность именно МУП «Спартак» получить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта, вывод суда первой инстанции о том, что реконструкция объектов производилась истцом без выданных разрешений на реконструкцию спорных объектов является неверным.

Оценивая Инвестиционный контракт от 14.05.2008 на предмет его действительности апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений могут являться, в том числе, находящиеся в муниципальной собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.

При этом в силу ст. 6 указанного закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

         Поскольку в результате реализации инвестиционного контракта доля в праве собственности на реконструируемый объект, являющийся муниципальной собственностью, в размере 90 % подлежит передаче в собственность инвестора, должна быть проведена оценка данного объекта.

         В материалах дела имеется Отчет № 0811/0678 по определению рыночной стоимости сооружения стадиона «Спартак» от 24.12.2008, выполненный по заказу ООО «Ветеран» экспертом-оценщиком Костициным С.А.

Оценка рыночной стоимости указанного сооружения произведена по состоянию на 01.06.2008 с разбивкой стоимости каждого элемента, входящего в комплекс стадиона «Спартак», что позволяет вычислить стоимость каждой составной части, в том числе части забора, являющейся предметом реконструкции и впоследствии выделенной в отдельный объект недвижимости.

Поскольку ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает обязательного требования проведения оценки именно до момента заключения договора, предусматривающего отчуждение объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, на момент внесения изменений в инвестиционный контракт Соглашением от 11.02.2009 относительно долей, подлежащих распределению между инвестором и Петропавловск-Камчатским городским округом, а также на момент начала реконструкции оценка была произведена, апелляционная коллегия приходит к выводу о соблюдении сторонами контракта требований ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, вывод суда первой инстанции о непроведении оценки объекта инвестирования и ничтожности в связи с этим Инвестиционного контракта от 14.05.2008 является неверным.

Как следует из п. 2.6. Инвестиционного контракта от 14.05.2008 (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями от 31.08.2009, от 11.02.2009) Инвестиционный объект, создаваемый в результате реконструкции, включает:

- «Комплексная площадка спортивно-развлекательного назначения круглогодичного использования» (по проектной документации: Реконструкция футбольного поля тренировочного (Литер II) на стадионе «Спартак» с размещением теннисных кортов»), общей площадью 5966 кв.м.;

- теннисный корт (литер III) общей площадью 765,6 кв.м.;

- замощение (литер IX/1) общей площадью 2718,7 кв.м.;

- часть забора (литер 11/2) длиной 152,5 м.

         Актом о результатах реализации инвестиционного проекта от 25.12.2009 установлено, что в результате реконструкции созданы «Комплексная площадка спортивно-развлекательного назначения круглогодичного использования» (Литер II), теннисный корт (литер III), замощение (литер IX/1), забор (литер 11/2), сети бытовой канализации (литер XIX); сети ливневой канализации (литер XX); сети водопровода (литер XVII);