Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2010 по делу n А51-11442/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

края от 30.04.2009).

Отказывая в удовлетворении заявленных встречных исковых требований, суд первой инстанции посчитал, что право собственности ИП Захарова А.Э. на спорный земельный участок не возникло, поскольку не произведена государственная регистрация перехода права собственности на него, кроме того, земельный участок не сформирован в установленном порядке. Разрешая вопрос о признании права собственности на реконструированное здание мастерских, суд первой инстанции исходил из того, что ИП Захаров А.Э. не является зарегистрированным собственником земельного участка, кроме того им не представлено достаточных и достоверных доказательств фактической реконструкции здания мастерских в том объеме, на который указано во встречном иске, а также того, что в результате данной реконструкции образован спорный объект.

         Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

         Из материалов дела следует, что на момент регистрации перехода права собственности на здание по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5, лит. В, к ООО «Македония» на основании Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 ЗАО «Спецавтохозяйство» (правопреемник ТОО «Спецавтохозяйство») оформило в собственность земельный участок площадью 22574 кв.м., включая земельный участок под зданием лит. В по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5.

         Статьей 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент перехода права собственности на здание мастерских к ООО «Македония» (Договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997), а впоследствии к Ковалеву А.А. (договор купли-продажи от 03.02.2006) и затем к Захарову А.Э. (договор купли-продажи от 15.06.2007), было установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

         Согласно пункту 2 указанной статьи в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закреплен подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Статьей 35 ЗК РФ также предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ГК РФ.

В пункте 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 стороны установили, что ТОО «Спецавтохозяйство» как арендодатель по указанному договору принял на себя обязательство передать ООО «Македония» права на земельные участки, на которых находятся здания и сооружения и земельные участки, прилегающие к ним, со всеми относящимися к ним документами.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что после оформления в 2003 году ЗАО «Спецавтохозяйство» права собственности на земельный участок площадью 22574 кв.м. для размещения производственных зданий и сооружений, включая земельный участок под зданием лит. В, в Договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 вносились какие-либо изменения относительно судьбы земельных участков под зданиями и прилегающих к ним.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что к ООО «Македония» с переходом права собственности на здания, в том числе здание лит. В, перешло право собственности на соответствующие земельные участки под зданиями, а также земельные участки, прилегающие к ним, в объеме, необходимом для использования по назначению передаваемых зданий.

Поскольку из Договора купли-продажи от 03.02.2006, заключенного ООО «Македония» с Ковалевым А.А., и Договора купли-продажи от 15.06.2007, заключенного впоследствии Ковалевым А.А. с Захаровым А.Э., также не следует воля сторон на отчуждение зданий и сооружений без передачи соответствующего права на земельный участок, апелляционный суд, руководствуясь ст. 35 ЗК РФ и разъяснениями, изложенными в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», приходит к выводу о том, что с переходом права собственности на здание к Ковалеву А.А. и, соответственно, Захарову А.Э., перешло право собственности на земельный участок под зданием лит. В, а также необходимый для его использования, в силу прямого указания закона.

При  этом не имеет правового значения факт отсутствии государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего значения, а является юридическим актом признания и подтверждения государством перехода и возникновения соответствующего права, кроме того норма абзаца 2 пункта 1 статьи 2 указанного закона не исключает возможности признания права собственности на имущество, государственная регистрация права на которое не произведена в установленном порядке.

Поскольку, как указано выше, в силу пункта 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997, а также статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ к приобретателю здания лит. В перешел земельный участок под зданием, а также прилегающий к нему и необходимый для использования здания, апелляционный суд, определяя конкретную площадь такого участка применительно к статье 33 ЗК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В свою очередь, пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 статьи 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

         В материалах дела имеется Техническое заключение от 29.01.2009 «Техническое обследование объектов и территории для их нормальной эксплуатации», выполненное лицензированной организацией ООО «Грифон В», которым установлено, что для эксплуатации объекта недвижимости за лит. В изначально предоставлялся и необходим для нормальной эксплуатации здания земельный участок площадью 1437,24 кв.м.

         ООО «Дальневосточная Геодезическая Компания» с учетом расположения всех объектов недвижимости на земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за ЗАО «Спецавтохозяйство», выполнило Схему расположения к топографической съемке № 2066/08 по адресу: г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, а также составило Каталог координат вершин поворота границ участка.

         При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в материалы дела представлено Заключение по определению границ и площади земельного участка для эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, литер В, В1, В2, В3, выполненное ООО «Востокпроект».

         Согласно указанному заключению границы и площадь земельного участка (1434 кв.м.) согласно приложению № 1 к схеме расположения к топографической съемке № 2006/08, а также каталога координат вершин поворота границ участка, выполненных ООО «Дальневосточная геодезическая компания», определенных и необходимых для эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, литера В, соответствуют техническим условиям и требованиям нормативов, действующих на территории Российской Федерации, в том числе ст. 33.3 ЗК РФ (нормам отвода земель для конкретных видов деятельности, а также соответствуют проектной документации – планировочно-технологическая схема организации земельного участка.

         Оценив вышеуказанные документы в совокупности, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что применительно к статье 33 ЗК РФ площадь земельного участка, занятого зданием литер В и необходимого для эксплуатации данного здания, составляет 1434 кв.м. в границах, указанных в каталоге координат вершин поворота границ участка, выполненных ООО «Дальневосточная геодезическая компания».

         Для определения площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания лит. В, не могут быть приняты во внимание представленные истцом Рецензия на заключение по определению границ и площади земельного участка, а также Техническое обследование территории ЗАО «Спецавтохозяйство» по адресу Мыс Кунгасный, 5 в г. Владивостоке с целью определения параметров земельного участка, необходимого для обеспечения функционирования здания литер В, выполненные ООО «ТЭ-Системы», поскольку при расчете площади земельного участка указанная организация исходила из того, что существует возможность подъезда пожарных автомашин к вышеуказанному зданию с соседних земельных участков, так как внутренних ограждений, разделяющих участки и мешающих проезду пожарной техники нет, отступ границы земельного участка от фасада здания принят в размере 1,5 м исходя из того, что тротуары вдоль зданий следует размещать согласно нормативам не менее 1,5 м от застройки при неорганизованном отводе воды с кровель.

При этом ООО «ТЭ-Системы» не принято во внимание то, что собственник земельного участка, в том числе и ЗАО «Спецатохозяйство», вправе огородить принадлежащий ему земельный участок, в том числе путем использования капитального забора, что повлечет невозможность подъезда пожарной техники к зданию лит. В, кроме того, расчетами указанной организации предусмотрен только пешеходный доступ к зданию, какие-либо подъезды к зданию не учтены, что будет препятствовать нормальной эксплуатации здания.

Не может быть принят во внимание представленный истцом договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2010, поскольку истцом не представлено доказательств того, что предметом договора является испрашиваемый ответчиком земельный участок.

  При таких обстоятельствах, руководствуясь пунктом 1 статьи 2, статьей 12 ГК РФ, апелляционный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Захарова А.Э. о признании права собственности на земельный участок площадью 1434 кв.м. согласно приложению № 1 к схеме расположения к топографической съемке № 2006/08, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточная геодезическая компания», для дальнейшей эксплуатации здания мастерских лит. В, г. Владивосток, м. Кунгасный, 5, выделенный из земельного участка общей площадью 22574 кв.м. с кадастровым номером 25:28:02 00 01:0010, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Спецавтохозяйство» на основании договора купли-продажи застроенного земельного участка № 0001 от 26.02.2001.

         Рассматривая встречные исковые требования Захарова А.Э. о признании права собственности на реконструированное здание мастерских, расположенное по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. В, общей площадью 419,6 кв.м. (с учетом уточнений), апелляционный суд приходит к следующим выводам.

         В соответствии с Техническим паспортом на мастерские лит. В, составленному 08.08.1990, площадь здания по внутреннему обмеру с учетом площади пристроек лит. В1, В2, В3 составила 456 кв.м.

         Аналогичная площадь данных объектов указана в Техническом паспорте на здание Мастерские лит. В по состоянию на 20.07.2001, имеющемся в материалах дела.

         В указанных технических паспортах имеются данные о том, что фундамент здания лит. В – каменный ленточный, стены – каркасно-засыпные.

         05.03.2008 был составлен Технический паспорт на здание Мастерские лит. Ц, из которого следует, что строение Лит. Ц площадью 177,3 кв.м. примыкает к строению Лит. В.

         Вместе с тем фундамент строения лит. Ц – бетонный монолитный, стены – шлакоблоки.

         Из Технического паспорта на здание мастерские лит. В, В1, В2, составленного по состоянию на 28.06.2010, видно, что строение лит. В примыкает к строению лит. Ц. Пристройка лит. В3 площадью 15,3 кв.м. по внутренним обмерам в данном техническом паспорте не указана, что позволяет сделать вывод о ее разрушении.

         При этом площадь строения лит. В составляет 242,3 кв.м., фундамент – каменный ленточный, стены – каркасно-засыпные.

Вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда в рамках дела № А51-13851/2007 28-499/68 Арбитражного суда Приморского края по иску ЗАО «Спецавтохозяйство» о признании права собственности на самовольно возведенное здание мастерских лит. Ц площадью 177,3 кв.м установлено, что строение площадью 177,3 кв.м является частью здания мастерских лит. В площадью 456 кв.м.

При сопоставлении технических паспортов, имеющихся в материалах дела, также видно, что здание лит. Ц является частью здания мастерских площадью 456 кв.м., ранее учтенного как лит. В.

Опровергающих доказательств в материалы настоящего дела не представлено.

В материалы дела представлен договор аренды от 31.03.2004, заключенный ООО «Македония» с ООО «Македония М», а также договор подряда от 01.07.2004, согласно которым ООО «Македония М» было разрешено провести реконструкцию здания мастерских.

Однако из договора аренды от 31.03.2004 и договора подряда от 01.07.2004 невозможно установить, какие именно работы должен был осуществить арендатор ООО «Македония М» в рамках указанного договора.

Не могут быть