Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2010 по делу n А51-9740/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, составляет 1000 кв.м.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предприниматель является субъектом малого предпринимательства.

Основанием для принятия управлением оспариваемого заявителем отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. явилось отсутствие у заявителя права аренды на имущество в связи с несоблюдением требований о регистрации договора аренды № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ.

Коллегия находит данный вывод управления обоснованным в силу следующего:

Обязательным условием при применении статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является то, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, вступающих в силу 01.01.2009.

Соответственно, для реализации преимущественного права выкупа спорного арендуемого муниципального имущества, последнее должно было возникнуть не позднее 05.08.2006.

В связи с этим коллегией не принимается довод предпринимателя в апелляционной жалобе о том, что он с 2003 года в течение более семи непрерывно владеет спорным арендуемым имуществом.

Первоначальный договор от 01.04.2003 № 01-02379-002-Н-АР-2146-01 субаренды предпринимателем недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 41-а, в установленном законом порядке не зарегистрирован.

01.03.2005 между управлением и предпринимателем заключен договор № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 аренды недвижимого имущества по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская (25 Октября), дом 41-а, общей площадью 36,10 кв.м. на срок с 01.01.2005 по 31.12.2007. По акту приема-передачи от 01.01.2005 нежилые помещения переданы предпринимателю в аренду.

По акту приема-передачи от 31.12.2007 имущество возвращено арендатором арендодателю в связи с истечением срока действия договора.

12.12.2007 УМС г. Владивостока с предпринимателем заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2009 договор № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 аренды вышеназванного недвижимого имущества (с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2009), с той лишь разницей, что арендуемая площадь составила 31,6 кв.м. Имущество передано в аренду по договору 01.01.2008 согласно акту приема-передачи.  31.12.2009 срок действия договора от 12.12.2007 № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 истек.

В связи с истечением 31.12.2009 срока действия договора от 12.12.2007 № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 между УМС г. Владивостока и предпринимателем на срок с 01.01.2010 по 31.12.2014 заключен новый договор аренды спорного недвижимого имущества от 28.04.2010 № 01-02379-005-Н-АР-6316-00. Недвижимое имущество по договору передано предпринимателю в аренду по акту приема-передачи 01.01.2010.

Полагая, что на основании договоров от 01.03.2005 № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и от 12.12.2007 № 01-02379-005-Н-АР-5676-00, и актов приема-передачи от 01.01.2008 и 01.01.2010 непрерывно в течение более двух лет пользуется данным имуществом, предприниматель считает, что имеет преимущественное право на приобретение имущества в собственность.

Между тем, и договор аренды от 01.03.2005 № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и договор от 12.12.2007 № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 заключены на срок более года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пунктах 6.5 договоров № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 стороны  также предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации в срок до 2 месяцев. Обязанность по регистрации и связанные с этим расходы несет Арендатор, то есть предприниматель.

В связи с этим подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на обязанность арендодателя зарегистрировать договор.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

Договоры аренды от 01.03.2005 № 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и от 12.12.2007 № 01-02379-005-Н-АР-5676-00 спорного недвижимого имущества, заключенные на срок более года, вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ не прошли государственную регистрацию, в связи с чем он не могут считаться заключенными и являться основанием для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа муниципального имущества.

Фактическая передача нежилых помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. предпринимателю в аренду по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2010 непрерывное пользование в этот период спорными помещениями, а также оплата заявителем в полном объеме арендной платы по вышеназванным договорам аренды, не имеют в рассматриваемом случае правого значения для целей реализации заявителем преимущественного права покупки имущества ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды как законного основания возникновения права аренды в отношении спорного имущества. Само по себе фактическое пользование предпринимателем нежилыми помещениями не может подменять собой юридического акта государственной регистрации договора аренды как основание возникновения у заявителя прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ и для целей применения положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Довод заявителя о том, что орган местного самоуправления, заключив первоначальный договор аренды от 01.04.2003 № 01-02379-002-Н-АР-2146-01, не зарегистрировал право собственности на сдаваемое в аренду имущество, в связи с чем своевременно не был зарегистрированы договоры аренды № 01-02379-002-Н-АР-2146-01 и № 01-02379-005-Н-АР-4160-00, коллегией не принимается как не имеющий в данном случае правого значения.

Действительно, право муниципальной собственности на спорное имущество (нежилое помещение в здании (лит. А), общая площадь 31,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 13 (V), этаж: 1; назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а) зарегистрировано 01.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 25-25-01/086/2009-004.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, заявитель с целью исполнения обязанности по регистрации договоров аренды не был лишен права на обращение в органы судебной власти с заявлением о понуждении произвести данную регистрацию.

Остальные возражения заявителя жалобы проверены и отклонены коллегией как несостоятельные в силу изложенного выше по тексту постановления.

На основании вышеизложенного, поскольку у заявителя отсутствовал зарегистрированный надлежащим образом действующий договор аренды испрашиваемых помещений для целей применения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отказ Управления муниципальной собственности г. Владивостока предпринимателю от 10.03.2010 № 1271Д в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. является правомерным как соответствующий закону и не нарушающий права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

         В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в удовлетворении заявленных предпринимателем требований правомерно отказано. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение от 13.09.2010 по делу № А51-9740/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Г.А. Симонова

Судьи:

З.Д. Бац

Е.Л. Сидорович