Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу n А24-3693/2010. Изменить решение

Гражданского кодекса РФ, статье 26 Земельного кодекса РФ, статьям 4 и 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание положения указанных норм права, договор аренды земельного участка № 09/338 от 7 июля 2009 года соответствует предъявляемым к нему требованиям и является заключенным.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 и статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о его расторжении в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из приведенных норм права следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ условий.

Из материалов дела видно, что основанием настоящего иска явились обстоятельства, связанные со строительством детского сада, запланированным за счет средств краевого бюджета на 2010 год в Законе Камчатского края от 16 декабря 2008 года № 377 «О краевом бюджете на 2010 года».

Реализуя указанные нужды Камчатского края, имеющими актуальность для Петропавловск-Камчатского городского округа в сфере строительства объектов социальной значимости, Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа на основании заявления Казенного предприятия Камчатского края «Камчатская дирекция по строительству» 17 марта 2010 года о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения детского сада Постановлением от 12 мая 2010 года № 1351 утвердила акт выбора земельного участка площадью 0,9043 га по ул.Савченко, микрорайона «Б» жилого района в Северо-Восточной части г.Петропавловска-Камчатского.

Согласно утвержденной схеме расположения на кадастровом плане территории формируемого под строительство земельного участка № 124 от 8 апреля 2010 года в проектных границах данного участка находится земельный участок с кадастровым номером 41:01:01 01 15:325, предоставленный ответчику на основании спорного договора аренды.

ООО «Петропавловская кадастровая служба» в письме Казенному предприятию Камчатского края «Камчатская дирекция по строительству» сообщила о том, что в землеотвод отводимого земельного участка включен земельный участок, ранее предоставленный ответчику, и для дальнейшей постановки земельного участка под строительство объекта «Здание детского сада на 200 мест с внутриплощадными сетями в г.Петропавловске-Камчатском, по ул.Савченко» необходимо расторгнуть в установленном законом порядке спорный договор аренды.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса.

В материалах дела имеется положительное заключение государственной экспертизы от 25 июня 2010 года № 41-1-5-0072-10 проектной документации, включая смету и результаты инженерных изысканий, для строительства детского сада, составленное государственным автономным учреждением «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования, проектной документации, и результатов инженерных изысканий Камчатского края».

В соответствии с данным заключением приказом Министерства строительства Камчатского края № 11П/10 от 18 августа 2010 года утверждена проектная документация указанного объекта капитального строительства с установленными им технико-экономическими показателями, включая продолжительность строительства 16,5 месяцев.

Из вышеуказанного следует, что обстоятельства, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, не предполагая появления у арендодателя необходимости исполнения полномочий по предоставлению земельного участка, изменились, и эти изменения в силу актуальности вида объекта капитального строительства, под осуществление которого выделены ассигнования из краевого бюджета, с учетом обусловленных исполнением бюджета сроков начала строительных работ не позднее четвертого квартала 2010 года (до истечения договора аренды), являются существенными. Такое существенное изменение обстоятельств не позволяет сохранить между сторонами договора правоотношения по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды.

Более того, актуальность строительства дошкольных детских учреждений для городского округа подтверждается предоставленными Департаментом социального развития ПКГО сведениями о муниципальных образовательных учреждениях, реализующих задачи дошкольного образования городского округа, , согласно которым на учете по предоставлению мест в дошкольных образовательных учреждениях по состоянию на 1 мая 2010 года находятся 5072 ребенка.

Установив, что строительство детского сада связано с нуждами Камчатского края, сроки начала строительных работ обусловлены  исполнением краевого бюджета не позднее четвертого квартала 2010 года, принимая во внимание значимость строящегося объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в момент заключения договора аренды истец не мог предвидеть возможности выделения ассигнований на строительство спорного детского сада и нужд Камчатского края, требующих формирования нового земельного участка в местоположении, включающего местоположение земельного участка, предоставленного ответчику.

Таким образом, вышеперечисленные обстоятельства являются существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и материалами дела подтверждается наличие совокупности обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ, являющихся основанием для расторжения договора аренды № 09-338 от 7 июля 2009 года.

Возражения ответчика об отсутствии оснований для досрочного прекращения аренды земельного участка, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку в данном случае имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ). Пункт 2 названной статьи содержит случаи прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, которые не входят в перечень случаев, предусмотренных гражданским законодательством. Поскольку материалами дела установлены основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством, оснований для отказа Департаменту в расторжении договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка предпринимателя на то, что срок аренды, указанный в договоре, не истек, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды при наличии предусмотренных законом оснований. Согласно условиям договора аренды (пункт 2.3) расторжение договора может иметь место по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, и по соглашению сторон.

Утверждение ответчика о том, что в период аренды им за счет собственных средств были осуществлены крупные денежные вложения в земельный участок и постройки, не подтверждено документально. Требование в порядке пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса РФ ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предложение о расторжении договора. Данное толкование указанных норм права соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 30 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела установлено, что Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора. Факт его получения ответчиком не оспаривается и подтвержден уведомлением о вручении.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 452 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюден.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предъявляемые по настоящему делу исковые требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка № 09/338 от 7 июля 2009 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и Павловым Владимиром Дмитриевичем,  и обязании ответчика возвратить Департаменту земельный участок площадью 0,0135 га, кадастровый номер 41:01:010115:325, расположенный примерно в 15 метрах по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул.Ларина, д.31, свободным от имущества, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В связи с необходимостью установления разумного срока для исполнения решения по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает необходимым в соответствии со статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ установить месячный срок со дня принятия постановления для его исполнения.

При этом, поскольку предъявленное истцом по настоящему делу требование о возврате спорного земельного участка именно по акту приема-передачи не свидетельствует об избрании истцом в данной части иска предусмотренного законом способа защиты права, указанное уточнение истцом порядка возврата земельного участка относится не к защите прав истца, а к порядку фиксации обстоятельств фактического исполнения настоящего постановления, что к полномочиям арбитражного суда законом не отнесено, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения предъявленных по настоящему делу исковых требований в части указания на обязание ответчика возвратить Департаменту спорный земельный участок именно по акту приема-передачи.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении   требований Департамента о расторжении договора аренды № 09/338 от 7 июля 2009 года и обязания возвратить спорный земельный участок подлежит изменению, а апелляционная жалоба Департамента удовлетворению.

Требование истца об указании в судебном акте на право истца осуществить действия по освобождению земельного участка от находящегося на нем павильона за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит судебный акт в течение установленного срока, подлежит отклонению.

В соответствии с частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Учитывая, что истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик препятствует исполнению судебного акта, а также того, что исполнение судебного акта будет затруднено, оснований для удовлетворения указанного требования Департамента не имеется.

Решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов подлежит изменению с учетом обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции. Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии с пунктом 4 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче исковых заявлений неимущественного характера, составляет 4 000 рублей.

Таким образом, размер государственной пошлины по требованиям о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить спорный