Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу n А51-1259/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.

Постановлением администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 06.06.2007 N 134-па, определено, что Департамент в пределах своих полномочий осуществляет государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

Согласно Постановлению Администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-па,   Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю.

Таким образом, Департамент является тем органом, которому предоставлено право  распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Приморского края.

   Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации,  предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что Департамент, в силу закона, являлся с 01.02.2007 года лицом, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Из материалов дела следует, что ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Приморскому краю 19.08.2004 года осуществила постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240, расположенного по адресу: местоположение ориентир жилой дом, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б, ориентир находится в границах участка, разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов. Данное обстоятельство подтверждается Кадастровым планом земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) № 1036/01/2004 от 19.08.2004 года.

Из имеющегося в материалах дела акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8-б от 14.09.2004 года, зарегистрированного Инспекцией ГАСН Приморского края за №362/05 от 30.03.2005, следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б,   введен в эксплуатацию. При этом,  3-я блок секция жилого дома по ул. Фирсова, 8-б  введена в эксплуатацию 19.10.2006 года, что подтверждается актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8б от 19.10.2006 года, зарегистрированным в  Инспекции ГАСН Приморского края за №1374/06 от 05.12.2006 года.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно установлено, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б,  как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, то есть с 14.09.2004 года, однако спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.08.2004 года, то есть ранее даты ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул.Фирсова, 8-б.

В качестве основания для признания спорного договора недействительным истец ссылается на то, что на момент его заключения  строение уже было возведено  и принято в эксплуатацию, в связи с чем, жильцы дома имеют  право на земельный участок,  а также на то, что данный договор имеет признаки притворности, поскольку спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов, однако,  с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса  Российской Федерации,  гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса  Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса  Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса  Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

  Согласно статьи 610 Гражданского кодекса  Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса  Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из имеющегося в материалах дела заявления ОАО «Ремстройцентр» от 04.09.2007 № 257, адресованного Департаменту, следует, что в связи с  окончанием с 01.11.2007 срока действия договора № 04-002725-Ю-Д-2547 аренды земельного участка от 27.04.2005 года на пользование земельным участком, находящимся по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б площадью 5175 кв.м. и продолжением строительства нового жилого дома на арендуемом земельном участке, руководство ОАО «Ремстройцентр» просит Департамент,  на основании Постановления № 1903 от 16.07.2004, пролонгировать договор аренды  № 04-002725-Ю-Д-2547 сроком на 5 лет на тех же условиях.

 Данные обстоятельства свидетельствуют, о том, что, договор аренды земельного участка № 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных отношений, возникших из договора  аренды земельного участка № 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного  на основании  Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток №1903 от 16.07.2004 г., о чем правомерно сделал вывод суд первой инстанции.

На момент заключения договора  аренды земельного участка № 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 права собственности истца на вновь возведенное строение отсутствовали, в связи с чем и не могли быть нарушены. Таким образом, поскольку  на момент заключения договор  аренды земельного участка № 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 года не противоречил действующему законодательству и не нарушал прав истца, его продление не может являться противоречащим действующему законодательству.

При этом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истец не может претендовать на весь земельный участок площадью 5175 кв.м., поскольку земельный участок необходимый для размещения и эксплуатации жилого дома в соответствии с требованиями действующего законодательства не сформирован, границы его не установлены, на спорном земельном участке находятся не только жилой дом по ул. Фирсова, 8-б, но и незавершенный строительством объект готовностью 18 %, право собственности на который зарегистрировано за ОАО «Ремстройцентр».

Не нашли также своего подтверждения в суде апелляционной инстанции доводы истца о притворности спорной сделки, заключенной  с целью получения права на земельный участок для жилищного строительства в обход процедуры, установленной  Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, в соответствии со ст. 169 ГК РФ, ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Из разъяснений  Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 10.04.2008г. № 22 «О некоторых вопросах, связанных с применением  статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. При

этом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. Цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Пленум также указал, что сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, могут прикрываться иными сделками, которые формально не нарушают требований законодательства. В данных случаях к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего притворная сделка квалифицируется как ничтожная исключительно по статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прикрываемая сделка, при наличии к тому оснований, может быть квалифицирована по статье 169 Кодекса.

Однако, суд апелляционной инстанции не находит оснований для квалификации заключенного ответчиками спорного договора аренды земельного участка, как сделки, нарушающей основы правопорядка и нравственности,  поскольку истцом не доказано, что цель спорной сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности, а также не доказал наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных

отношений, возникших из договора  аренды земельного участка № 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного  на основании  Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток №1903 от 16.07.2004 г. Кроме того, установлено, что земельный участок в районе ул. Фирсова в г. Владивостоке площадью 1 га ранее был предоставлен предшественнику  ОАО «Ремстройцентр» - ОАО «МОКХ» 16.03.1990г., а в дальнейшем на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 № 1903 открытому акционерному обществу «Ремстройцентр» по договору аренды земельного участка № 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005.

При этом, истцом не доказано, что  стороны спорного договора имели иную волю, кроме  как продлить действие ранее заключенного договора в пределах срока представления земельного участка в аренду, а также то, что сторонами не  выполнены вытекающие из спорной сделки права и обязанности,  что свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной  по признакам притворности.

В то же время, оценив доводы сторон и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции  находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ТСЖ «Надежда» является ненадлежащим истцом по настоящему спору.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. При этом,  собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Представленный истцом протокол общего собрания собственников помещений в доме № 8б,  расположенном по ул. Фирсова в г. Владивостоке № 9 от 31.07.2009г. судом не принимается в качестве доказательства наделения ТСЖ «Надежда»  правом обращаться  в суд с иском об оспаривании  договора аренды земельного участка, поскольку  не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, пунктом 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;