Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по делу n А24-2798/2010. Изменить решение

определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. На государственную регистрацию не представлены документы,  подтверждающие какое-либо право пользование соответствующим земельным участком;

- в отношении объекта недвижимости - пирс примельный - в нарушение  пункта 2 статьи 22.1 Закона о регистрации не представлены документы, подтверждающие право на использование водного объекта в соответствии с действующим законодательством;

- в отношении объектов жилого назначения (одноэтажное общежитие, двухэтажная пристройка к общежитию) в нарушение пункта 1 статьи 558 ГК РФ не представлены документы, подтверждающие отсутствие лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Коллегия апелляционного суда не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что регистратором законно и обоснованно были вынесены решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи отсутствием государственной регистрации спорного договора, носящего смешанный характер, по следующим основаниям.

Согласно пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В рассматриваемом случае отсутствует спор о государственной регистрации договора купли-продажи от 15.02.2010. Кроме того, Общество признает правомерность отказа Управления в государственной регистрации права собственности на жилые объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 15.02.2010 года: одноэтажное общежитие; двухэтажная пристройка к общежитию, в связи с чем заявлен частичный отказ от иска.

Вместе с тем, предметом спорного договора также являются 9 объектов недвижимости нежилого назначения. При этом, форма и иные требования к спорному договору в части нежилых помещений сторонам соблюдены.

Учитывая изложенное, коллегия считает, что у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа Обществу в регистрации перехода права собственности на перечисленные в договоре купли-продажи от 15.02.2010 объекты недвижимости нежилого назначения по указанному выше основанию.

Нельзя согласиться и с правомерностью отказа Управления в регистрации перехода права собственности по тому основанию, что в договоре купли-продажи от 15.02.2010 отсутствуют данные, подтверждающие какое-либо право пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как следует из материалов дела, в ЕГРП отсутствует запись о зарегистрированных правах на земельные участи.

Согласно спорному договору в редакции Дополнительного соглашения от 11.05.2010 объекты недвижимости расположены на земельных участках, которые продавцу не принадлежат, поэтому отсутствует обязанность продавать  спорное недвижимое имущество вместе с земельным участком согласно действующему законодательству, поэтому земельные участки не явдляются предметом настоящего договора купли-продажи.

Анализ приведенных выше норм права позволяет прийти к выводу о том, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого земельного участка. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данная правовая позиция приведена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Учитывая изложенное, отказ в регистрации перехода права собственности на спорные объекты по рассматриваемому основанию необоснован.

Кроме того, как верно отметил арбитражный суд, непредставление на государственную регистрацию документов о правах продавца на земельный участок не является основанием для отказа в государственной регистрации, предусмотренными  статьей 20 Закона о регистрации.

Нельзя согласиться с доводами Управления относительно правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что Обществом не были представлены все оригиналы дополнительного соглашения от 11.05.2010 года и соглашения о прекращении взаимных обязательством зачетом встречных однородных требований от 12.05.2010.

Согласно материалам дела, при обращении в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности Обществом, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17, абзаца 5 пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации было представлено на регистрацию необходимое количество подлинных экземпляров договора купли-продажи от 15.02.2010, что подтверждается распиской в получении документов (т. 1 л.д. 23).

Дополнительное соглашение от 11.05.2010 и соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 12.05.2010 были представлены Обществом во исполнение требований регистратора об устранении нарушений, ставших основанием для приостановления регистрации (приостановлена до 27.05.2010). При этом уведомления о приостановлении государственной регистрации не содержат информации о количестве оригиналов запрашиваемых документов, которые необходимо представить.

Статьей 13 Федерального закона № 122-ФЗ установлен порядок  государственной регистрации. Согласно пункту 1 данной статьи государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, приняв 21.05.2010 от представителя Общества запрошенные документы, регистратор  мог установить факт отсутствия еще одних оригиналов названных документов и дополнительно запросить их до 27.05.2010, либо повторно приостановить регистрацию.

Указанное обстоятельство не может быть основанием для отказа в регистрации, поскольку недостаточность экземпляров документов может быть восполнена немедленно без каких-либо дополнительных усилий.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют отметки регистратора о непредставлении требуемого количества экземпляров дополнительных соглашений к договору, коллегия апелляционного суда, руководствуясь положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что Обществом были выполнены требования,  изложенные в абзаце 5 пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации.

Доказательств обратного Управлением в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено. Учитывая изложенное, ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие у регистратора права не принять какие либо документы коллегией отклоняется. 

Нельзя также не согласиться с судом первой инстанции о несостоятельности изложенного в сообщении об отказе   № 01/028/2010-131 довода Управления о том, что наличие разночтений в представленных документах в части указания адреса здания мастерской, кузницы не позволяют однозначно определить объект на территории регистрационного округа.

Коллегия апелляционного суда считает, что разночтение в адресе по объекту здание мехмастерской, кузницы (в ЕГРП указано «в 25 м. юго-восточнее сетепошивочного цеха», а в договоре «в 25 м. от сетепошивочного цеха») не является препятствием для осуществления государственной регистрации права, так как в договоре купли-продажи указан кадастровый номер данного объекта, а также серия и номер свидетельства о государственной регистрации (свидетельство  серия КАО 82 № 000619), в котором указан кадастровый номер и точное месторасположение объекта.

Учитывая изложенное, у регистрационного органа имелась возможность определить объект на территории регистрационного округа.

Отклоняя как основанные на неверном толковании норм права доводы Управления в части обоснованности отказа в регистрации перехода права собственности в связи с непредставлением для регистрации права на пирс примельный документов, подтверждающих право на использование водного объекта, коллегия апелляционного суда считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22.1 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, являются документы, которые подготовлены в соответствии с водным законодательством, и в которых в графической форме обозначены схемы размещения этих сооружений.

Таким образом, в самой статье, указанной Управлением в качестве основания для отказа Обществу в государственной регистрации права по спорному объекту, не указано на необходимость предоставления указываемых регистрационным органом документов, подтверждающих право на использование водного объекта.

Кроме того, коллегия полагает, что объект недвижимости - пирс примельный – не подпадает под понятие гидротехнического сооружения. Имеющийся в материалах дела технический паспорт (т. 2 л.д. 140-141) данных сведений не содержит.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда, сделанный первой инстанцией о неправомерности отказа в государственной регистрации регистрации перехода права собственности на здание механической мастерской,  кузницы; здание гаража; здание диспетчерской; сетепошивочный цех; кислородная станция; здание электростанции; пирс примельный; склад № 1; склад ГСМ, является обоснованным.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиями части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Принять отказ ЗАО «Хайрюзовский рыбоконсервный завод» от требований в части признания недействительным отказа Управления Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в государственной регистрации права собственности на объекты:

 - одноэтажное общежитие, расположенное по адресу: Тигильский район, Камчатского края, село Усть-Хайрюзово, ул. Флотская, дом № 6;

         - двухэтажная пристройка к общежитию, расположенная по адресу: Тигильский район, Камчатского края, село Усть-Хайрюзово, ул. Флотская, дом № 6.

Решение Арбитражного суда Камчатского края по делу № А24-2798/2010 от 16.11.2010 в указанной части изменить. Производство по делу прекратить.

         В остальной части решение Арбитражного суда Камчатского края по делу № А24-2798/2010 от 16.11.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

         Возвратить ЗАО «Хайрюзовский рыбоконсервный завод» государственную пошлину в размере 4.000 (четырех тысяч) рублей, уплаченную при подаче искового заявления по платежным поручениям № 772 от 01.07.2010 и № 773 от 01.07.2010.

         Выдать справку на возврат государственной пошлины.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

О.Ю. Еремеева

Судьи:

Г.А. Симонова

Г. М. Грачев