Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу n А51-11539/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

              В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

              В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

              При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

              Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

              Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, следовательно, оценка, данная спорному имуществу оценщиком в отчете № 026, носит лишь рекомендательный характер для органа местного самоуправления и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание в данном деле посредством предъявления отдельного требования не допускается.

       Указанные выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

              Вместе с тем, величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенная отчетом Общества № 026 и принятая органом местного самоуправления, положена заявителем в обоснование его требований к Администрации, в связи с чем правомерно оценена судом при рассмотрении требования о признании частично недействительным ненормативного акта – Постановления № 424- па от 28.05.2010.

              В пункте 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ установлена прямая обязанность уполномоченного органа местного самоуправления по принятию решения об условиях приватизации.

      В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

              Таким образом, суд считает, что именно Администрация обязана доказать, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (спорных объектов недвижимости), установленная в оспариваемом постановлении, является достоверной, а отчет № 026 как одно из доказательств такой величины – достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством.

              Доводы жалобы относительно обязательности проведения судебной экспертизы для определения достоверности величины рыночной стоимости во внимание не принимаются, поскольку данный вопрос ни одной из сторон перед судом не ставился. Каких – либо иных доказательств обоснованности принятия выкупной цены оспариваемым постановлением, кроме отчета №026, Администрация суду не представила.

              Статья 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

              В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке

объекта оценки:

- не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

- должен содержать дату проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

              В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

              Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или

полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

              Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

              Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 ФСО № 1).

              Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

              Согласно пункту 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к

оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и

процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

              Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчета корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьей 14 Закона об оценочной деятельности: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать  разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

          Однако, анализ отчета № 026 показывает, что он не соответствует вышеприведенным требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

          Так, информационное письмо и таблица 1 отчета утверждают, что рыночная стоимость спорного объекта округленно, не включая НДС, составляет 881.356 рублей соответственно. Однако, в разделе 4.1 (страница 12) оценщик указывает, что стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, то есть на основании информации о ценах сделок и предложений с объектами, сопоставимыми оцениваемым, включает в себя налог на добавленную стоимость.

          Кроме того, из отчета № 026 не следует (не указано), по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты–аналоги. Из пояснений Общества в ходе рассмотрения дела следует, что схожесть объектов–аналогов определялась им, исходя из коммерческого характера недвижимости (но с учетом того, что объект не должен представлять собой готовый бизнес), исходя из капитального характера объекта (в то же время это могли быть как кирпичные, панельные, так и деревянные здания) и исходя из социально-экономического уровня населенного пункта (уровня цен на недвижимость) с учетом отклонения предложений, неадекватных по цене (слишком дорогих или слишком дешевых). Между тем, данные критерии (основаниям выбора) не нашли отражения в отчете № 026.

              Кроме того, не обоснован в отчете и вывод оценщика о необходимости для целей оценки спорных нежилых помещений в г. Дальнегорск рассматривать также рынки недвижимости сопоставимых с Дальнегорском населенных пунктов: г. Дальнереченск, пгт. Кавалерово и пр. (страница 28 отчета), в частности, не названо и не подтверждено расчетами (графиками, иным способом), по каким признакам оценщик пришёл к выводу о том, что такие населенные пункты, как города Дальнегорск и Дальнереченск Приморского края, а также поселок городского типа Кавалерово, признаны им населенными пунктами, сопоставимыми друг с другом (по социально