Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу n А59-2797/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-2797/2010

 25 марта 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 22 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Рябинка»

апелляционное производство № 05АП-647/2011

на решение от 26.11.2010

судьи Н.И. Акининой

по делу № А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Рябинка»

к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, Обществу с ограниченной ответственностью «Жемчужина»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, о признании незаконной передачи имущества в аренду, признании недействительным договора аренды и соглашений к нему, признании права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья «Рябинка» (далее по тексту – ТСЖ «Рябинка») обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к городскому округу «Город Южно-Сахалинск» в лице Администрации г. Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту – ДАГУН г. Южно-Сахалинска (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» на недвижимое имущество – на подвальное помещение дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение № 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв.м., этаж – подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 65-65-01/038/2007-159; признании права общей долевой собственности на общее имущество – подвальное помещение площадью 252,7 кв.м. многоквартирного дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома № 218; признании действия ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконным; признании договора аренды подвального помещения в доме № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска № 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и Обществом с ограниченной ответственностью «Жемчужина», правопреемником ООО «Хабаровский ювелирный завод», недействительными; истребовании у ответчиков из чужого незаконного владения подвального помещения дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска площадью 252,7 кв.м. и передаче этого подвального помещения в общую собственность собственникам помещений многоквартирного дома № 218 по ул. Ленина, г. Южно-Сахалинска; обязании ответчиков возместить расходы по уплате государственной пошлины и оплаты услуг представителя истца по доверенности в сумме 60000 руб.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Жемчужина», в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Решением от 26.11.2010 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что согласно приложениям к постановлению мэра г. Южно-Сахалинска № 306 от 07.02.1994 спорные помещения не вносились в реестр муниципальной собственности, при этом на момент вынесения указанного постановления в доме имелось несколько собственников, следовательно, в доме возникло общее имущество, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о добросовестном владении ответчиком спорными помещениями с 2004 года, поскольку ввод помещений в эксплуатацию после проведения капитального ремонта был осуществлен только после декабря 2007 года.

Указывает на то, что впервые собственники помещений дома узнали о передаче в аренду спорных помещений только из писем № 2369 от 18.12.2007, № 203 от 25.12.2007.

Считает также доказанным факт нахождения в спорных помещениях запорной арматуры и иного оборудования, коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, а также необходимость в осуществлении постоянного контроля за ним и ремонтных работ, в связи с чем делает вывод о том, что спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников помещений в доме.

   Полагает, что спорное помещение находится во владении Администрации г. Южно-Сахалинска и Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, поскольку именно они передают спорные помещения в аренду ООО «Жемчужина».

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация г. Южно-Сахалинска с доводами жалобы не согласилась, полагает, что право муниципальной собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

Считает несостоятельной ссылку истца на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, так как право муниципальной собственности на спорное имущество возникло до вступления в силу законодательства об общем имуществе в многоквартирном доме.

Обращает внимание на то, что спорные помещения еще до создания ТСЖ «Рябинка» использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме.

Считает Администрацию г. Южно-Сахалинска ненадлежащим ответчиком по иску, поскольку фактическим владельцем имущества является ООО «Жемчужина».

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с доводами жалобы не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в связи с чем аудиозапись судебного заседания не проводилась.

В канцелярию суда от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, решением собственников помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, 218-А, Коммунистический пр., 84 создано Товарищество собственников жилья «Рябинка», зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.03.2009.

Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, от 20.02.2009 принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным жилым домом - ТСЖ «Рябинка».

Городскому округу «Город Южно-Сахалинск» на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение - магазин (подвал пом. № 1-22 по техническому паспорту), площадью 252,7 кв.м, расположенное в подвале дома № 218 по ул. Ленина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.12.2007 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 и постановления мэра г. Южно-Сахалинска с реестром муниципальной собственности № 306 от 07.02.1994, регистрационная запись № 65-65-01/038/2007-159.

25.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО «Хабаровский ювелирный завод» (Арендатор) заключен договор аренды № 5/19 муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 205 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, для организации розничной торговли, сроком с 01.07.2004 по 28.06.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 12.10.2004 увеличена общая площадь предоставленного в аренду помещения до 252,7 кв.м.

Установленный срок аренды был изменен дополнительным соглашением от 11.07.2007 на 10 лет с 11.07.2007.

Затем соглашением от 17.01.2008 пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции: «Арендуемый объект представляет собой магазин в подвальном помещении жилого дома (помещен. № 1-22 по техническому паспорту), общей площадью 252,7 кв.м, остаточной стоимостью 488038 руб. (балансовой – 691272 руб.); расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218.

Договор дополнен пунктом 1.4, в котором отражено, что указанный объект недвижимости принадлежит городскому округу «Город Южно-Сахалинска» на праве собственности на основании выписки из реестра имущества городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 14.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2007 сделана запись регистрации № 65-65-01/038/2007-159, условный номер 0000:64:401:001:001410680:0001:20051, Свидетельство о государственной регистрации права Серии 65-АБ № 41686.

В соответствии с соглашением от 08.12.2008 в связи с реорганизацией ООО «Хабаровский ювелирный завод» в форме выделения и создания ООО «Жемчужина» Арендатор с согласия Арендодателя передал ООО «Жемчужина» все права и обязанности по договору аренды от 25.06.2004 с учетом соглашений к нему от 12.10.2004, от 11.06.2007, от 22.10.2007, от 07.12.2007 и от 17.01.2008.

ТСЖ «Рябинка», полагая, что подвальное помещение в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 218, в г. Южно-Сахалинске, находящегося в управлении этого товарищества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения задолго до создания ТСЖ «Рябинка» использовались различными лицами для нужд, не связанных с облуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме, при этом нахождение в спорных помещения коммуникаций (трубопровода центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков с запорной арматурой) не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в этих помещения, для нужд других помещений, технические характеристики названных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты прав, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные подвальные помещения не относятся  к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего