Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу n А59-2797/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

В материалы дела представлен Договор о передаче квартиры (дома) в собственность № 5761 от 14.12.1993, согласно которому Администрация г. Южно-Сахалинска в порядке приватизации жилого фонда передала в собственность Панариной Е.Г. однокомнатную квартиру № 93 в доме № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска. 14.12.1993 Панариной Е.Г. выдано свидетельство о собственности на квартиру № 5761.

Таким образом, в декабре 1993 года жилой дом № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

В материалах дела имеется Технический паспорт на жилой дом № 218 по ул. Ленина, составленный по состоянию на 22.06.1988 (л.д. 40-42 т. 2), из которого видно, что подвальные помещения оборудованы отсеками для хранения имущества жильцами дома, в подвале отсутствуют помещения, выделенные для целей самостоятельного использования под размещение магазина или иного подобного использования.

В экспликации к указанному техническому паспорту (л.д. 42 т. 2) также помещения поименованы как подвал, торговые помещения отсутствуют.

Как следует из рабочего чертежа схемы водоснабжения от 1963 г. в помещениях подвала расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения жилого дома (разводка по стоякам горячего и холодного водоснабжения).

Согласно Акту приема-передачи в аренду объекта нежилого фонда муниципального образования город Южно-Сахалинск от 03.06.2002 (л.д. 99 т. 1) при передаче в аренду ИП Асуханову Р.У. подвальных помещений зафиксировано, что подвальное помещение состоит из трех помещений, в которых проходят трубопроводы централизованного теплоснабжения, холодного водоснабжения и канализации; помещение может быть пригодно для организации розничной торговли после выполнения ремонтно-восстановительных работ.

Письмом Администрации г. Южно-Сахалинска от 18.12.2007 № 2369 (л.д. 28 т. 1) также подтверждается, что до момента передачи подвала в аренду, он представлял собой свободное помещение, состоящее из 3 отсеков, без устройства сараев.

Из указанного письма следует, что Департаментом 18.06.2002 было дано согласие на проведение капитального ремонта данного подвала, в то же время арендатор произвел не только капитальный ремонт, но и выполнил реконструкцию подвала без соответствующего на то разрешения ДАГУН г. Южно-Сахалинска.

Доказательства переоборудования подвальных помещений до 2002 года в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме № 218 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске в декабре 1993 года подвальные помещения жилого дома не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи с чем перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома на основании ст. 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» в редакции, действовавшей на момент приватизации квартиры Панариной Е.Г.

При этом не имеет правового значения довод ответчиков о том, что в настоящее время в подвальных помещениях оборудованы изолированными проходами для доступа к коммуникациям.

Кроме того, ширина указанных проходов, как следует из материалов дела, недостаточна для проведения ремонтных работ и нормальной эксплуатации инженерных систем жилого дома.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Истцом во исполнение указаний п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 требование об истребовании спорных помещений соединено с требованием о признании права собственности на них.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании права общей долевой собственности на общее имущество – подвальное помещение площадью 252,7 кв.м. многоквартирного дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома № 218.

В то же время требование об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, заявленное только к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, как следует из уточнений истца, не может быть удовлетворено в силу следующего.

         В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

         Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

         Материалами дела подтверждается, что спорное имущество находится в фактическом владении ООО «Жемчужина», занимающем его на основании оспариваемого договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении иска в части истребования спорного имущества из незаконного владения Администрации города Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.

Рассматривая требования о признании недействительными договора аренды подвального помещения в доме № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска № 5/19 от 25.06.2004 и последующих соглашений к нему от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, в связи с чем оспариваемый договор аренды, а, соответственно, и последующие соглашения к нему являются недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ.

Судом отклоняется довод ДАГУН г. Южно-Сахалинска о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным оспариваемого договора и соглашений к нему, поскольку срок исковой давности в три года установлен п. 1 ст. 181 ГК РФ только в отношении последствий недействительности ничтожной сделки, о применении которых истец не заявлял, при этом в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В то же время требования истца о признании действий ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска незаконными не подлежат удовлетворению в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты, который не приведет к восстановлению нарушенного права.

Действия, которые заявитель просит признать незаконными, фактически заключаются в совершении сделки, оформленной договором аренды  подвального помещения в доме № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска № 5/19 от 25.06.2004, подлежащей оспариванию путем заявления требования о признании сделки недействительной в порядке искового производства.

Требования истца о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» на недвижимое имущество – на подвальное помещение дома № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение № 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв.м., этаж – подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 65-65-01/038/2007-159, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в ГК РФ, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности надлежит отказать, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Поскольку государственная пошлина по настоящему иску в соответствии со ст. 333.21 ГК РФ составляет 18000 руб., в то же время истцом оплачено только 8000 руб. С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 10000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку именно действия Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска по незаконному распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме привели к нарушению прав истца, с указанного ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 8000 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Из материалов дела следует, что истцом (заказчик) и Сурниновым Г.В. (Исполнитель)