Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу n А51-16224/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-16224/2010

 25 марта 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 22 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко  

при участии:

от истца: адвокат Тимофеева С.В., удостоверение № 1121 от 01.04.2004, доверенность от 26.03.2010, от Администрации Уссурийского городского округа: начальник отдела претензионно-исковой работы нормативно-правового управления администрации Атаманчук М.В., удостоверение № 345 от 18.01.2011, доверенность № 5257 от 27.12.2010, от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: Топорков  С.В., удостоверение № 27 от 04.10.2010, доверенность № 83 от 01.10.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Уссурийского городского округа, Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

апелляционные производства № 05АП-1156/2011, 05АП-1406/2011

на решение от 31.01.2011

судьи С.Н. Горбачева

по делу № А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Константа»

к Администрации Уссурийского городского округа, Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

о признании незаконным отказа в зачете, взыскании 1806590 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Константа» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к  Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа  о признании незаконным отказа № 11/03-9809 от 13.07.2010 в зачете расходов по ремонту помещения в счет арендных платежей, а также к Администрации Уссурийского городского округа о взыскании стоимости капитального ремонта помещений в размере 1806590 руб.

В судебном заседании 24.01.2011 истец уточнил исковые требования, просил стоимость капитального ремонта взыскать с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, а при недостаточности денежных средств с Администрации Уссурийского городского округа, также просил взыскать судебные издержки - 12000 руб. оплаты услуг эксперта и 30000 руб. оплаты услуг адвоката.

Решением от 31.01.2011 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края о зачете в счет арендной платы расходов ООО «Константа», понесенных в 2007 году на капитальный ремонт арендованного объекта, расположенного по адресу: г Уссурийск, переулок Крупской, 6, оформленного письмом № 11/03-9809 от 13.07.2010; взыскал с администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа 1806590 руб. расходов проведенного капитального ремонта, 31065,90 руб. расходов по госпошлине и 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя, всего: 1867655,90 руб.; в иске о взыскании стоимости ремонта к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания с администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа 1867655,90 руб., принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что истец в нарушение установленного с 2007 года Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа не получил согласие на проведение капитального ремонта в арендуемом здании, в связи с чем, по мнению заявителя, зачет затрат на капитальный ремонт не может быть проведен.

Кроме того, полагает, что затраты истца на капитальный ремонт арендованного объекта не подлежат возмещению на основании п. 2 ст. 612 ГК РФ, так как недостатки имущества были оговорены в акте приема-передачи нежилых помещений от 08.09.2004, подписанным арендатором без замечаний, а также на основании ст. 623 ГК РФ, предусматривающей, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя возмещению не подлежит.

Администрация Уссурийского городского округа также с решением суда первой инстанции не согласилась, просит отменить его в части взыскания с Администрации 1867655,90 руб. в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что за согласованием проведения капитального ремонта арендатор к арендодателю не обращался, ремонт в 2007 году осуществлен без согласия главы муниципального образования.

Считает недоказанным неотложную необходимость в проведении ремонта в 2007 году.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы Администрации Уссурийского городского округа не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Указывает на то, что капитальный ремонт был произведен истцом в рамках одного согласования, полученного истцом в 2005 году, при этом стоимость взысканного судом первой инстанции ремонта не вошла в стоимость зачтенного по Постановлению Главы УГО Приморского края № 187 от 20.06.2005.

Полагает, что факт неотложной необходимости подтверждается техническим заключением ООО «ДЭКЦ» по заказу № 08/12-03-1073 за 2004 год, а также самим актом приема-передачи помещения от 08.09.2004.

Считает, что произведенные им в 2007 году ремонтные работы носят характер неотделимых и необходимых улучшений, без которых эксплуатация арендованного помещений по целевому назначению была бы невозможна.

В судебном заседании представитель Администрации Уссурийского городского округа поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить в части взыскания с Администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа 1806590 руб. расходов проведенного капитального ремонта, 31065,90 руб. расходов по госпошлине и 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя, всего: 1867655,90 руб.

Представитель Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить в части взыскания с Администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа 1806590 руб. расходов проведенного капитального ремонта, 31065,90 руб. расходов по госпошлине и 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя, всего: 1867655,90 руб.

Возражений по проверке только части судебного акта от истца не поступило.

Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 08.09.2004 Комитетом по управлению имуществом Администрации Уссурийского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Константа» (арендатор) заключен договор № 010/04 на аренду объекта нежилого фонда муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв.м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край г. Уссурийск, переулок Крупской, 6, в дальнейшем именуемое «Объект», для использования под: административно-торговый центр. Краткая характеристика объекта: коммунальные услуги отсутствуют (с учетом изменений внесенных соглашением от 03.09.2007).

В соответствии с п. 1.2. срок договора аренды определен с 01.09.2004 по 31.08.2014.

В силу 2.2.2 договора арендодатель обязуется производить капитальный ремонт арендуемого объекта в соответствии с нормами СНИП, связанный с общим капитальным ремонтом дома (с учетом изменений внесенных соглашением от 03.09.2007).

На основании п. 2.3.4 арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с арендодателем.

Пунктом 5.2 договора расходы арендатора, понесенные на капитальный ремонт арендуемого объекта, зачитываются в счет арендной платы при условии согласования проведения ремонта с главой муниципального образования и предоставлении документов определенных решением Думы от 28.02.2001 № 127.

Нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв.м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край г. Уссурийск, переулок Крупской, 6, являющееся объектом муниципальной собственности муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района, передано истцу по акту от 08.09.2004.

В Акте от 08.09.2004 зафиксировано, что отопление находится в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и радиаторы отопления; системы водопровода и канализации находятся в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и сантехническое оборудование; система электроосвещения неисправна, силовое электрооборудование отсутствует; оконные блоки в удовлетворительном состоянии, внутренние рамы отсутствуют, окна не остеклены, не зарешечены; дверные проемы в ветхом состоянии, двери наружные в ветхом состоянии, межкомнатные двери отсутствуют; потолок и стены окрашены, местами разрушены; на втором этаже имеются следы затекания, в бытовых помещениях кафель на стенах местами разрушен; пол бетонный, покрытие – оргалит, находится в ветхом состоянии; в бытовых помещениях пол покрыт метлахской плиткой, которая местами разрушена, бетонные площадки перед входными дверями местами разрушены; кровля – покрытие рулонное, имеются дутыши, местами разрушена цементная стяжка.

23.11.2004 было произведено техническое обследование здания, по результатам которого было составлено Техническое заключение (заказ 08/12-03-1073), согласно которому здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии, использовать объект на дату обследования под административно-торговый центр технически невозможно, необходимо проведение капитального ремонта трубопроводов сетей центрального отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения с заменой труб, вентилей и задвижек в подвальных помещениях, капитальный ремонт кровли с полной заменой кровельного ковра и цементно-песчаной стяжки, внутридомовой системы электроснабжения, включая сети освещения, электрощитовую и распределительные устройства в подвале и на лестничных клетках, электрические счетчики на лестничных клетках, деревянных оконных и дверных конструкций.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела ООО «Константа» обратилось к первому заместителю главы Муниципального образования Храмцову В.В. с письмом о согласовании выполнения капитального ремонта арендуемого здания в счет арендной платы. К письму о согласовании прилагались сметы на часть арендуемого здания площадью 808,4 кв.м.

Испрашиваемое согласование было получено в 2005 году, о чем свидетельствует отметка о согласовании на вышеуказанном письме.

На основании договора подряда № б/н от 01.09.2004 был выполнен капитальный ремонт кровли здания, общестроительные работы, капитальный ремонт системы отопления, электроснабжения, систем водоснабжения, канализации, пожаротушения.

Постановлением Комитета по управлению имуществом Администрации Уссурийского городского округа Приморского края 20.06.2005 произведен зачет затрат, понесенных истцом на улучшение арендованного имущества (стоимость капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 в сумме 2000000 руб. в счет арендной платы.

В 2007 году на основании договоров подряда № 05/07 от 10.10.2007, № 06/07 от 15.10.2007, № 05/07.1 от 12.10.2007, № 08/07 от 23.10.2007 выполнено устройство шатровой кровли, устройство покрытия территории из брусчатки, устройство асфальтобетонного покрытия на прилегающей территории, устройство потолка «Амстронг» в спорном здании на общую сумму 1806590 руб.

10.01.2008 между управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ранее - Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района) и ООО «Константа» заключено соглашение о расторжении договора № 010/04 от 08.09.2004 в связи с дальнейшей реконструкцией объекта нежилого фонда в целях дальнейшего размещения в нем детского образовательного учреждения.

Истец,  посчитав, что имеет право зачета стоимости произведенного им в 2007 году капитального ремонта в счет арендной платы, обратился 30.06.2010 в управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа с соответствующим требованием.

Управление в письме № 11/03-9809 от 13.07.2010 пояснило, что с 2007 года действует иной порядок осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капительного