Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу n А51-16224/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа, согласно которому вопрос о зачете должен разрешаться при согласовании вопроса о возможности проведения капитального ремонта, однако истец с подобным заявлением в 2007 году не обращался.

Не согласившись с действиями управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что согласование проведения капитального ремонта было получено истцом только в 2005 году, после чего им были выполнены ремонтные работы на основании договора подряда № б/н от 01.09.2004, осуществлен зачет стоимости капитального ремонта в стоимость арендной платы. За согласованием капитального ремонта в 2007 году истец не обращался.

Судом отклоняется довод истца о том, что работы по капитальному ремонту в 2007 году были выполнены в рамках согласования, полученного в 2005 году, поскольку как следует из письма, на котором стоит отметка о согласовании, к данному письму были приложены сметы только на часть арендуемого здания площадью 808,4 кв.м.

Учитывая, что сметы к договорам 2007 года были составлены только в 2007 году, доказательств представления арендодателю в 2005 году смет, которыми предусмотрено выполнение объема работ, идентичного указанному в сметах 2007 года, истцом не представлено, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что арендодателем было согласовано проведение капитального ремонта только по сметам, являющимся приложением к договору подряда № б/н от 01.09.2004. Доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, согласие на проведение капитального ремонта в 2007 году истцом получено не было.

Не представлено истцом также доказательств того, что работы по капитальному ремонту, выполненные в рамках договоров подряда № 05/07 от 10.10.2007, № 06/07 от 15.10.2007, № 05/07.1 от 12.10.2007, № 08/07 от 23.10.2007, были вызваны неотложной необходимостью, учитывая, что в договоре аренды сторонами не был согласован срок проведения арендодателем капитального ремонта.

Согласно Техническому заключению по результатам технического обследования здания в 2004 году кровля здания на момент осмотра – мягкая, рулонная, при осмотре кровли дома по всей ее площади выявлены дефекты: вздутие, порывы, отслоение рулонного ковра от основания крыши, многочисленные трещины и порывы рулонного ковра, в связи с чем была установлена необходимость капитального ремонта кровли с полной заменой кровельного ковра и цементно-песчаной стяжки.

По договору подряда № б/н от 01.09.2004 был произведен капитальный ремонт кровли.

Расходы по ее ремонту зачтены в счет арендной платы, что подтверждается письмом исх. № 4 от 06.06.2005, Постановлением Комитета по управлению имуществом Администрации Уссурийского городского округа Приморского края 20.06.2005.

Согласно Техническому заключению, выполненному по результатам обследования здания 07.06.2005, то есть после проведения ремонтных работ 2005 года, в результате технического обследования кровли установлено, что произведена замена мягкой кровли на скатную, шиферную по деревянным стропилам.

Из указанного Технического заключения следует, что замена кровли была произведена на всем здании.

Доказательств необходимости повторного ремонта кровли истцом не представлено.

Более того, истцом не представлено доказательств необходимости замены мягкой рулонной кровли на более дорогостоящую шатровую.

Отсутствуют в материалах дела и доказательства неотложной необходимости устройства в 2007 году потолков «Амстронг».

Как следует из материалов дела, устройство покрытия территории из брусчатки и устройство асфальтобетонного покрытия осуществлено не на самом арендованном объекте, а на прилегающей территории, в связи с чем указанные работы нельзя отнести к работам по капитальному ремонту здания. Кроме того, истцом не обоснована неотложная необходимость их проведения.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца о взыскании 1806590 руб. расходов на проведение капитального ремонта арендованного здания.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску, расходы на оплату услуг представителя в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании вышеизложенного, решение в обжалуемой части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2011 по делу № А51-16224/2010 в части взыскания с Администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа 1806590 рублей расходов проведенного капитального ремонта, 31065,90 рублей расходов по госпошлине и 30000 рублей расходов на оплату услуг представителя, всего 1867655,90 рублей, отменить.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Константа» о взыскании с Администрации Уссурийского городского округа 1806590 рублей расходов на проведение капитального ремонта отказать.

         В остальной части решение Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2011 оставить без изменения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи:

А.С. Шевченко

Н.А. Скрипка