Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по делу n А51-9764/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

от 14.02.2003 № 23/03.

Строительно-монтажные работы осуществлены в сроки 2003-2006 годы.

Общая площадь (площадь застройки) составила 1654,54 кв.м., общий строительный объем (в т.ч. подземной части) – 88030 куб.м., площадь встроенных, встроено-пристроенных, пристроенных помещений – (с учетом внесенных в акт исправлений) 2100,6 кв.м, общая площадь квартир 15724 кв.м.

В материалах дела имеется договор № 14/05 от 14.12.2005, в соответствии с условиями которого ООО «Современный восточный дом» передало ООО «Мой дом» права требования в отношении имущественных прав на квартиры в строящемся жилом доме по ул. Кирова в г. Владивостоке, возникшие на основании договора долевого участия в финансировании жилого дома по адресу ул. Кирова, 25 в г. Владивостоке №  05ВК от 10.02.2004, в том числе нежилые помещения подвала в осях В-Ж, 11-20-5\2 общей площадью 324,8 кв.м.

         На основании Договора № 05/25 от 03.11.2006 ООО «Мой дом» передало гражданину Чайке А.А. права требования по договору 14/05 от 14.12.2005 в отношении нежилых подвальных помещений № 11-18, расположенных в жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25а, в соответствии с Техническим паспортом на здание, выданным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Приморскому краю, общей площадью 324,8 кв.м.

Чайка А.А. также приобрел помещения площадью 156,1 кв.м на основании договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, от 23.12.2005 № 128ВК (с дополнительным соглашением от 30.11.2006).

Как следует из приказа ООО «Мой Дом» от  04.12.2006 № 01/06 ВК-2, по окончании строительства жилого дома помещения №№ 10-20, 24 на основании договора  № 05/25 от 03.11.2006, № 128ВК от 23.12.2005 были переданы Чайке А.А.

В свою очередь Чайка А.А. передал указанные помещения ООО «Альфавиль» в качестве вклада в уставный капитал согласно решению № 2 участника ООО «Альфавиль» от 13.10.2008, актам передачи имущества от 18.11.2008 № 1, 2.

Обществу с ограниченной ответственностью «Алфавиль» выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ № 099046 на нежилые помещения общей площадью 324,80 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 11-18: этаж: подвал; назначение: складская, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а; вид права: собственность; а также Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ № 099045 на нежилые помещения общей площадью 156,1 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 10, 19, 20, 24; этаж: подвал; назначение: складская, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а; вид права: собственность.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2009 № 01/040/2009-548, от 07.07.2009 № 01/040/2009-549 право собственности на нежилые помещения в здании лит. А площадью 156,1 кв.м. кадастровый номер  25-25-01/166/2008-178 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.  Кирова, 25А, назначение складское; нежилые помещения в здании лит. А площадью 324,8 кв.м. кадастровый номер  25-25-01/106/2007-403 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.  Кирова, 25А, назначение складское зарегистрировано за ООО «Альфавиль».

Как следует из приказа ООО «Мой Дом» от  04.12.2006 № 01/06 ВК-2, помещения №№ 1-6, 8, 9, 26, 30 на основании договора  № 05/24 от 08.11.2006 были переданы Чайке В.А.

Впоследствии Чайка В.А. на основании решения № 3 участника ООО «Недвижимость» от 20.06.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества от 21.06.2007 передал помещения № 8, 9, 26 в качестве вклада в уставный капитал ООО «Недвижимость».

Обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость» выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2007 на нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м. в здании (лит. А) по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, д. 25-а, номера на поэтажном плане: 8, 9, 26; этаж: подвал; вид права: собственность.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2009 № 01/040/2009-545, от 22.01.2010 № 01/004/2010-323 право собственности на нежилые помещения в здании лит. А площадью 257,6 кв.м. кадастровый номер  25-25-01/103/2007-058 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.  Кирова, 25А, назначение административное; нежилые помещения в здании лит. А площадью 140,3 кв.м. кадастровый номер  25-25-01/103/2007-059 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.  Кирова, 25А, назначение складское (выписка), зарегистрировано за ООО «Недвижимость».

Ссылаясь на то, что в вышеуказанных помещениях проходят коммуникации, а также размещено механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, в связи с чем данные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме № 25А по ул. Кирова в г. Владивостоке, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта нахождения в спорных помещениях коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в доме, а также из того, что спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты на стадии строительства дома, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные помещения не находятся в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома.

Однако данный вывод сделан судом первой инстанции при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом согласно п. 3 указанного постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В материалы дела истцом представлен Акт экспертизы № 73/10 от 30.03.2010, составленный ООО «Приморский экспертно-правовой центр».

Согласно Приложению № 2 к указанному акту в помещении № 8 подвала жилого дома № 25а по ул. Кирова в г. Владивостоке площадью 47,1 кв.м. находится трубопровод пожарного водопровода Д.50, канализационный трубопровод, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.100, трубопровод холодной воды Д.80, трубопровод холодной воды Д.32;

в помещении № 10 площадью 49,2 кв.м. находится трубопровод пожарного водовода Д.50, канализационный горизонтальный трубопровод, 2 ревизии, стояк, канализационный трубопровод Д.150, труба ливневой канализации Д.150, электросиловой кабель;

в помещении № 12 площадью 43,6 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, 2 ревизии, канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.50, трубопровод холодной воды Д.20;

в помещении № 13 площадью 37,2 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, ревизия;

в помещении № 14 площадью 28.4 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, 2 ревизии, канализационный трубопровод Д.100, трубопровод холодной воды Д.20;

в помещении № 15 площадью 38,9 кв.м. находится трубопровод пожарного водопровода Д.50, канализационный трубопровод Д.150;

в помещении № 17 площадью 45.5 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, ревизия, канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.50;

в помещении № 18 площадью 60,1 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии;

в помещении № 24 площадью 44,6 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, ревизия, заглушка, трубопровод холодного водопровода Д.20;

в помещении № 26 площадью 47,4 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, ревизия, трубопровод холодного водопровода Д.80, трубопровод пожарного водопровода Д.100.

В соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство согласно ч. 4 указанной статьи подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Таким образом, не имеет правового значения ссылка ответчиков на то, что  Акт № 73/10 от 30.03.2010 не является экспертным заключением, поскольку в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ данное обстоятельство не свидетельствует о его недействительности.

Более того, сведения, указанные в Акте экспертизы № 73/10 от 30.03.2010, подтверждаются также имеющейся в материалах дела проектной документацией, в частности Планом техподполья с сетями К1, К2 (Блок-секция 1, лист 7), Планом техподполья в осях 11-20 с сетями К1, К2 (Блок-секция 2, лист 9), Планом техподполья с сетями В0, В1 (Блок-секция 1, лист 2), Планом техподполья в осях 11-20 с сетями В0, В1 (Блок-секция 2, лист 2), Планом техподполья (Блок секция № 2, лист 1).

Из Планов техподполья видно, что в помещениях 8, 10, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 24 находятся стояки водоснабжения и канализации, электросети, обслуживающие более одного помещения в здании. 

Помещения № 9, 11, 19 коммуникаций не имеют, однако являются проходными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, находящихся в коридоре подвала и спорных помещениях, что подтверждается имеющимися в материалах дела техническими паспортами здания, проектной документацией, актом экспертизы № 73/10 от 30.03.2010.

Доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Представленные ООО «Недвижимость» фотографии помещений №№ 8, 9, 26 не позволяют сделать однозначный вывод об отсутствии в помещениях инженерных коммуникаций, поскольку в помещениях расположены документы, материалы, оборудование, стеллажи, препятствующие свободному обзору помещения. Кроме того, фотографии помещений №№ 8 и 9 сделаны с одного угла обзора, помещения № 26 с трех, но таким образом, что часть помещения для рассмотрения не доступна.

Судом отклоняется как необоснованный довод ООО «Мой Дом» о том, что жилой дом по ул. Кирова, 25а был построен и введен в эксплуатацию совершенно по иному проекту, нежели представленному истцом, так как в проект на строительство жилого дома ООО «ДВ Промстройниипроект» по инициативе застройщика ООО «Мой дом» были внесены существенные изменения лицензированной проектной организацией ООО «Техстройпроект», строительство велось по откорректированной проектной документации, существенно изменены были разделы проекта, касающиеся водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и др.

Доказательств внесения изменений в проект, в частности относительно подвального этажа строения, ООО «Мой Дом», ответчиками не представлено, как не представлено и проектной документации, выполненной ООО «Техстройпроект».

В Акте приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006 в качестве организации проектировщика указано ООО «ДВ Промстройниипроект».

Письмо исх. № 7/0168 от 02.06.2004 не подтверждает то, что ООО «Техстройпроект» вносило какие-либо изменения в проектную документацию. Из указанного письма лишь следует, что ООО «ДВ Промстройниипроект» дало свое согласие на проведение указанной компанией авторского надзора на объекте.

Изменение фактического строительного объема здания относительно проектных величин также не свидетельствует об изменении проекта в части подвального этажа.

Кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела Заключению № 23/03 отдела государственной вневедомственной экспертизы проектов администрации края по рабочему проекту на строительство нулевого цикла индивидуального жилого дома по ул. Кирова в г. Владивостоке от 14.02.2003 объектом экспертизы являлся проект, разработанный ООО «ДВ ПромстройНИИпроект». Доказательств выдачи аналогичного заключения по измененному проекту, разработанному ООО «Техстройпроект», в материалах дела не имеется.

В соответствии с п. 17.23 СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N 189, на сетях внутренней бытовой и производственной канализации следует предусматривать установку ревизий или прочисток: на стояках при отсутствии на них отступов - в нижнем и верхнем этажах, а при наличии отступов - также и в вышерасположенных над отступами этажах; в жилых зданиях высотой 5 этажей и более - не реже чем через три этажа; в начале участков (по движению стоков) отводных