Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу n А24-5132/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-5132/2010

 21 апреля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 19 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Т.А. Аппаковой, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  Е.А.. Хоменко

при участии: стороны не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Прутко Марины Анатольевны

апелляционное производство № 05АП-1774/2011

на решение от 10.02.2011

судьи В.П. Березкиной

по делу № А24-5132/2010 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к ИП Прутко Марине Анатольевне

о взыскании 28 387,52 рублей

           УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с  индивидуального предпринимателя Прутко Марины Анатольевны (далее – ИП Прутко М.А.) 28 387,52 руб. долга по арендной плате по договору № 584 аренды нежилого помещения от 11.06.2008 за период с 01.10.2009 по 26.11.2009.

Решением от 10.02.2011 Арбитражный суд Камчатского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.

ИП Прутко М.А. обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя, суд ошибочно пришел к выводу о сохранении у ответчика обязанности по оплате арендых платежей до момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество. Заявитель указала, что суд неправомерно рассмотрел дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом. Кроме того, с 24.09.2008 ответчик не ведет предпринимательскую деятельность, в связи с чем дело не подлежало рассмотрению в арбитражном суде. ИП Прутко М.А. полагает, что оспариваемое решение затрагивает права и интересы не привлеченного к участию в деле прежнего арендодателя МУП «Дирекция по эксплуатации зданий» в части возмещения затрат на эксплуатацию и содержание всего здания.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.06.2008 Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск - Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и Индивидуальный предприниматель Прутко Марина Анатольевна (арендатор)  заключили договор № 584, который определили как смешанный и относящийся к отношениям, возникшим в отношении предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении Муниципального унитарного предприятия «Дирекции эксплуатации зданий» и к отношениям, связанным с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления.

В силу п. 1.4 договора арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 2/3, для осуществления деятельности розничной торговли в специализированных магазинах.

Площадь помещений: арендуемая 34,50 кв.м., эксплуатируемая 42,81 кв.м., по расчету согласно п.3.3. Местонахождение арендуемых площадей в зданий: надземные этажи: 2-й этаж: 34,50 кв. м. Номера арендованных помещений (по видам деятельности): часть № 31  для осуществления деятельности розничной торговли в специализированных магазинах (G 52.4).

Пунктом 1.6 договора установлен срок его действия с 11.06.2008 по 30.06.2008. Соглашением к договору от 25.06.2008 стороны изменили срок его действия  с 11.06.2008 по 31.08.2008.

В силу п. 2.2.1 договора арендодатель обязан в пятидневный срок, с момента подписания настоящего договора, предоставить арендатору указанное в п. 1.4   нежилое  помещение  по   приемо-сдаточному акту.

Разделом 3 договора стороны урегулировали платежи и порядок расчетов по договору. Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы определен  15 207,60 руб. в месяц (без учета НДС).

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце в соответствии с расчетом (приложение № 1 к договору) не позднее 10-го числа каждого месяца.

Актом приема-передачи от 11.06.2008 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение в соответствии с п. 1.4 договора.

Соглашением к договору от 19.08.2008, заключенным между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, Муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» и ИП Прутко М.А.,  с 31.08.2008 внесены изменения в договор, в связи с переходом прав арендодателя к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

Основанием для перемены лица в обязательстве послужило изъятие объекта аренды из ведения МУП «ДЭЗ» на основании приказа Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа № 938 от 19.08.2009.

В соответствии с прогнозным планом приватизации объектом муниципальной собственности на 2009 год, протоколом открытого аукциона от 25.09.2009, между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ИП Прутко М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 29-09 от 28.09.2009 ранее арендуемого ответчиком имущества.

Реализованное имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01.10.2009.

Согласно п. 3 указанный договор вступает в силу с момента его подписания.

Выкупная стоимость имущества определена в размере 1 940 000 рублей (п.3 договора).

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в установленном порядке 27.11.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 41АВ № 060760.

Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что до момента государственной регистрации перехода права собственности у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование  нежилыми помещениями в соответствии с договором аренды № 584.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку он поставлен в зависимость от возникновения у покупателя права собственности в отношении приобретаемого имущества.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена. Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В связи с чем, право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.

Вместе с тем наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанность сторон его исполнения, не влечет недействительность данного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В данном случае ответчик являлся стороной и по договору аренды от 11.06.2008 № 584, и по договору купли-продажи от 28.09.2009 №29-09. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 28.09.2009, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, ИП Прутко М.А. после подписания 28.09.2009 договора купли-продажи, учитывая, что имущество находилось в ее фактическом владении по договору аренды, стала законным владельцем нежилых помещений именно в силу заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем утратило обязанность по уплате арендных платежей по договору от 11.06.2008 № 584.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности, является необоснованным.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений, поскольку у продавца отсутствуют права законного владельца распоряжаться имуществом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 N 7188/09, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 №ВАС-11902/10/

Факт передачи имущество в силу договора купли-продажи по акту приема-передачи от 01.10.2009 не имеет значения, поскольку имущество фактически  находилось во владении ответчика в соответствии с условиями договора аренды.

В данном случае не имеет правого значения факт оплаты покупателем выкупной стоимости имущества, поскольку данные обстоятельства связаны с оценкой надлежащего и добросовестного исполнения сторонами условий договора купли-продажи. Нарушение сторонами сделки ее условий является основанием для обращения в суд с соответствующими исками о защите нарушенных прав в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

Судебная коллегия отклоняет довод заявителя о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду в связи тем, что ответчик не осуществляет  с 24.09.2008 предпринимательскую деятельность.

Согласно пункту 9 статьи 22.3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация физического лица в качестве