Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу n А59-5100/2010. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-5100/2010

 27 апреля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: И.Л. Яковенко, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Гурова Сергея Алексеевича

апелляционное производство № 05АП-1571/2011

на решение от 04.02.2011

судьи Н.И. Акининой

по делу № А59-5100/2010 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к Индивидуальному предпринимателю Гурову Сергею Алексеевичу

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также платы за фактическое пользование земельным участком и процентов

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Гурова Сергея Алексеевича (далее по тексту – Предприниматель) задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2009 по 23.08.2010 в размере 712604,04 руб.; пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 26.11.2009 по 23.08.2010 в размере 77128,23 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленных на сумму задолженности по арендной плате, за период с 24.08.2010 по 30.09.2010 в размере 5957,37 руб.; суммы неосновательного обогащения (платы за фактическое пользование земельным участком за период с 25.08.2010 по 07.09.2010 в размере 41774,93 руб.; процентов, исчисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 91,90 руб.

В судебном заседании истец требования уточнил, просил взыскать с ответчика за период действия договора аренды арендную плату 712604,04 руб. и пени 60830,32 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные на сумму долга по арендной плате, за период с момента прекращения арендных отношений до обращения в суд с иском в размере 5800,60 руб., а также сумму неосновательного обогащения (платы за фактическое пользование земельным участком) в размере 41774,93 руб. От требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленными на сумму неосновательного обогащения, в размере 91,90 руб. отказался.

         Решением от 04.02.2011 Арбитражный суд Сахалинской области исковые требования Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска удовлетворил, взыскал с Индивидуального предпринимателя Гурова Сергея Алексеевича в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска задолженность по арендной плате в размере 712604,04 руб., пеню за просрочку арендных платежей в сумме 60830,32 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5800,60 руб., а также сумму неосновательного обогащения в размере 41774,93 руб.; принял отказ Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска от иска в части взыскания с Индивидуального предпринимателя Гурова Сергея Алексеевича процентов на сумму неосновательного обогащения, и производство по делу в этой части прекратил; взыскал с Индивидуального предпринимателя Гурова Сергея Алексеевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19420,20 руб.

         Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый      судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

         Указывает на бездействие ДАГУН г. Южно-Сахалинска в предоставлении спорного земельного участка, в связи с чем полагает, что ответчик был обязан уплатить арендную плату по 23.06.2009, то есть на дату, когда договор купли-продажи спорного земельного участка должен был быть заключен и зарегистрирован.

Ссылается на наличие со стороны ДАГУН г. Южно-Сахалинска неосновательного обогащения.

Полагает, что судом первой инстанции необоснованно не принято встречное исковое заявление предпринимателя.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 27.06.2007 между ДАГУН г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ИП Гуровым С.А. (арендатор) заключен договор аренды № 9968 земельного участка, общей площадью 4647 кв.м., расположенного по адресу: ул. Отдаленная, 91/1, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область, на срок с 28.12.2008 по 19.06.2028 (п. 1.1. договора).

Участок предоставлен под административное здание, которое принадлежит Гурову С.А. на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2010 № 00/023/2010-099.

Впоследствии по дополнительному соглашению к договору от 12.09.2008 указанный земельный участок был разделен на два самостоятельных с сохранением у ИП Гурова С.А. права аренды на оба.

После разделения были сформированы земельный участок № 1, площадью 1380 кв.м. под административное здание, и участок № 2 – прилегающая территория, площадью 3267 кв.м.

Договор аренды земельного участка в установленном порядке зарегистрирован 13.07.2009 за № 65-65-01/028/2007-877.

Дополнительными соглашениями от 14.04.2009 и от 15.06.2009 в договор внесены следующие изменения: в связи с прекращением с 10.03.2009 права аренды ИП Гурова С.А. на земельный участок № 2 (площадью 3267 кв.м.) на основании заявления арендатора, площадь арендуемого участка по договору определена в размере 1380 кв. м., разрешенное использование - под административное здание, участку присвоен кадастровый номер 65:01:04 01 005:60.

18.03.2010 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи № 1348 указанного земельного участка.

После оплаты стоимости земельного участка 24.08.2010 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

08.09.2010 Гурову С.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок за № 65-65-01/040/2010-875.

         Неоплата ответчиком арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2009 по 23.08.2010 послужила основанием для обращения истца в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

         Суд первой инстанции, руководствуясь ч. ч. 2, 5 ст. 49 АПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, правомерно принял отказ от иска и прекратил производство по делу в части взыскания с ИП Гурова С.А. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 91,90 руб.

         Удовлетворяя заявленные исковые требования (с учетом частичного отказа от иска), суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по оплате арендной платы существовала у ответчика до момента внесения ответчиком выкупной цены за

земельный участок и оформления его приема-передачи, то есть по 23.08.2010 включительно. Кроме того, суд первой инстанции посчитал, что поскольку ответчику земельный участок по договору купли-продажи передан 24.08.2010, а право собственности на этот земельный участок возникло у него только 08.09.2010, в указанный период времени обязательства по договору аренды были прекращены, соответственно, ответчик в указанный период пользовался земельным участком без надлежащих правовых оснований, в связи с чем на его стороне образовалось неосновательное обогащение, которое подлежало взысканию с ответчика в пользу истца.

         Однако данные выводы основаны на неверном толковании норм материального права.

         В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, для покупателя и продавца недвижимости договор купли-продажи вступит в силу и будет обязателен с момента его заключения, то есть достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В результате заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка произошло совпадение должника (арендатора по договору аренды) и кредитора (арендодателя, которым стал приобретатель земельного участка по договору купли-продажи) в одном лице, в связи с чем арендные обязательства прекратились.

Более того, заключив договор купли-продажи, продавец, являясь арендодателем по договору аренды, произвел отчуждение сданного в аренду земельного участка, направив тем самым свою волю на прекращение арендных отношений и возникновение отношений по купле-продаже земельного участка.

Таким образом, обязанность по оплате арендной платы у покупателя (ранее - арендатора спорного земельного участка) сохранялась до момента заключения договора купли-продажи данного участка.

 На основании вышеизложенного подлежит отклонению довод ответчика о том, что арендная плата подлежала начислению лишь до того момента, когда должен был быть заключен и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2.1. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (п. 2.2 договора).

Пунктом 2.4. (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями) установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В силу пункта 8.8 договора аренды земельного участка прекращение действия договора по любым основаниям не освобождает