Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу n А51-15599/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-15599/2010

 11 мая 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 05 мая 2011 года .

Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2011 года .

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Т.А. Аппакова, С. Б. Култышев

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  Е.А. Хоменко

при участии:

от истца: Слепченко Я.О. (главный специалист 1 разряда правового управления, удостоверение № 3682 от 13.01.2010, доверенность от 27.12.2010 № 28/1-6570).

от ответчика: Субботина А.В. – паспорт, доверенность от 10.09.2010.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока

апелляционное производство № 05АП-2738/2011

на решение от 01.03.2011

судьи Н.В. Перязевой

по делу № А51-15599/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к ООО "ЭХО"

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение

           УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭХО» о расторжении договора аренды от 01.04.2003 № 05-03795-001-Н-АР-2208-00 недвижимого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 65А, общей площадью 482,1 кв.м.; обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 65А, общей площадью 482,1 кв.м.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил  основания заявленных требований, считает, что ответчиком кроме нарушения пп. 2.2.5, 2.2.10 договора аренды от 01.04.2003 также нарушен п. 2.2.1 указанного договора в части использования помещения не по целевому назначению, указанному в п.1 договора – офис, что подтверждается актами проверок от 28.11.2008 № 285, от 11.08.2009 № 50, от 13.10.2010 № 431.

Решением от 01.03.2011 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика освободить помещение, в части расторжения договора аренды производство по делу прекратил.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обжаловало данное  решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд неправомерно прекратил производство по делу в части требований о расторжении договора аренды, ошибочно посчитав, что истец отказался от данных требований. Заявитель считает неправомерными выводы суда первой инстанции о не нарушении ответчиком условий договора аренды.

В судебно заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика доводы опроверг, считает, что условия договора аренды не нарушались, оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика не имеется.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268-271 АПК РФ.

Пунктом 1 статьи 49 АПК РФ истцу предоставлено вправо при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Материалами дела подтверждается, что истец заявлял ходатайство об уточнении оснований заявленных исковых требований. При этом из содержания уточненных требований следует, что истец считает договор аренды расторгнутым.

Суд первой инстанции ошибочно расценил указанное ходатайство об уточнении оснований иска как отказ от части требований, а именно  от требований о расторжении договора и прекратил производство по делу в данной части.

Учитывая изложенное, исходя из буквального толкования заявленного истцом в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайства об уточнении иска, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не были рассмотрены исковые требования в полном объеме, что является основанием для отмены судебного акта и рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Согласно абзацу 2 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 АПК РФ об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 5 статьи 270 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

В абзацах 2, 3 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 разъяснено, что по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь ч.5 ст. 270 АПК РФ, абзацем 2 пункта 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, против продолжения рассмотрения дела в том же судебном заседании, Пятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Истец поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что предоставленные в аренду ответчику нежилые помещения используются им не по целевому назначению, а именно передаются в пользования иным лицам, в данных помещениях ответчик вместо офиса разместил сауну и комнату отдыха. Также истец указал, что согласие на перепланировку и переоборудование ранее выданное ответчику отозвано истцом в сентябре 2010 года.

Представитель ответчика на доводы искового заявления возразил, считает, что условий договора не нарушал. Суду пояснил, что адвокат Краситская оказывала юридические услуги  обществу в связи с чем временно находилась в арендуемых помещениях для удобства и эффективности работы. Размещение в арендуемых помещениях комнаты отдыха для сотрудников общества не является, по мнению ответчика, нарушением условий договора аренды. Данные действия направлены на улучшения условий работы сотрудников, что не противоречит условиям договора аренды и трудового законодательства. Ответчик считает, что истец не доказал факт нарушения  ответчиком условий договора.

Как установлено материалами дела, 01.04.2003 между Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «ЭХО » (Арендатор) заключен договор № 05-03795-001-Н-АР-2208-00 аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 65-а, общей площадью 482,10 кв.м. для использования в целях «офис».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15.07.2003 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись № 25-1/00-84/2003-120.

Срок действия договора определен с 01.01.2003 по 31.12.2005 (п. 1.3 договора). Соглашением от 16.06.2004, зарегистрированном в установленном порядке, срок действия договора установлен до 31.12.2012.

В соответствии с разделом II договора арендатор обязался использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1 договора (п. 2.2.1), проводить перепланировку помещений и переоборудования внутренних инженерных сетей помещений (строений) исключительно с письменного согласия Арендодателя (п. 2.2.5); сдавать арендуемые помещения (строения) как в целом так и по частям в субаренду только с письменного разрешения Арендодателя.

Согласно п. 5.2 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в том числе, в случае разрушения арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для дальнейшей эксплуатации, в случае сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя, в случае использования помещения не по целевому назначению. В этом случае арендодатель направляет арендатору по юридическому адресу заказным письмом с уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

Согласно актам проверки использования муниципальным имуществом № 285 от 28.11.2008, № 50 от 11.08.2009, № 431 от 13.10.2010 при входе в помещение, занимаемое ответчиком, имеются вывески ООО «Эхо», «Охранное агентство «Вальтер», «Сауна «Дерсу Узала», одно из помещений занимает адвокат Красицкая О.Н., кроме того, в части помещений произведена перепланировка, согласие  на которую собственником на выдавалось.

Письмом № 28/1-2866 от 27.11.2009 Управление муниципальной собственности г. Владивостока направило ответчику предупреждение о расторжении договора, в котором указала на необходимость в течение одного месяца привести помещения в первоначальное состояние и сдать их по акту приема-передачи истцу. В данном письме истец предупредил ответчика, что в случае неосвобождения занимаемого помещения в установленный срок  выселение будет произведено в судебном порядке.

Поскольку ответчик не устранил выявленные нарушения, о чем составлен акт №431, посчитав, что договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от договора и нарушением арендатором его условий, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в суд.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Частью 3 указанной нормы предусмотрено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Судебная коллегия считает, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора и использования арендуемых помещений не по целевому назначению.

Так в обоснование исковых требований истец представил акты проверок № 285 от 28.11.2008, № 50 от 11.08.2009, № 431 от 13.10.2010.

Вместе с тем данные акты не могут быть приняты судов в качестве неопровержимого доказательства нецелевого использования помещений. Указанные акты (№ 285 от 28.11.2008, № 431 от 13.10.2010) составлены в одностороннем порядке, не содержат отметки о направлении их в адрес ответчика. Наличие вывесок  иных юридических лиц на входной двери арендованного помещения само по себе не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

Довод истца о том, что адвокат Краситская использует арендуемые помещения самостоятельно в коммерческих целях, а не в рамках оказания юридических услуг ответчику в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтвержден документально.

Поскольку указание в договоре аренды целевого назначения помещений – «офис» не конкретизировано и может расцениваться и толковаться сторонами достаточно широко, то размещение в арендуемых помещениях ответчиком комнаты отдыха для сотрудников  общества с учетом требований трудового законодательства не является нарушением условий договора аренды.

Доказательств размещение в арендуемых помещениях сауны, кроме указания в актах проверки о соответствующей  вывески в материалы дела истцом не представлено.

ООО «Охранное агентство «Вальтер» занимает часть арендуемых ответчиком помещений на основании согласованного истцом договора субаренды от 22.09.2004 № 05-03795-001-Н-АР-2208-01.

Доводы истца о незаконной перепланировке помещений, выполненной ответчиком без согласия истца противоречат материалам дела и пояснениям сторон. Так, рабочий проект перепланировки был согласован УМИГА г. Владивостока 28.05.2009, а согласие собственника в лице УМС г. Владивостока на перепланировку было оформлено письмом от  05.03.2010 № 4102сп.

Довод