Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2011 по делу n А59-4747/2010. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-4747/2010

 13 июля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 12 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной   

при участии:

от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780) - главный специалист 1 разряда юридического отдела Бородина О.Н. - удостоверение № 40 от 13.09.2010, доверенность № 790 от 04.05.2011 со специальными полномочиями,

от ЗАО Коммерческий банк "Долинск" (ОГРН 1026500538240, ИНН 6500001204) – не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО Коммерческий банк "Долинск", Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

апелляционные производства № 05АП-4049/2011, 05АП-4048/2011

на решение от 28.12.2010 судьи Т.П. Пустоваловой

по делу № А59-4747/2010 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к ЗАО Коммерческий банк "Долинск"

о взыскании 351 618 руб. 50 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее – ДАГУН, истец) обратился в суд к закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк «Долинск» (далее – Банк, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 24.12.2009 по 31.03.2010 в сумме 164 601,76 рублей, денежных средств за фактическое пользование земельным участком в период с 01.04.2010 по 06.05.2010 в размере 185 860,21 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 156,53 рублей

Определением от 24.11.2010 суд принял к производству встречный иск Банка  к ДАГУН о взыскании 154 883 рубля 51 копейки излишне уплаченной арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 543 рубля 24 копейки.

         Решением от 28.12.2010 Арбитражный суд Сахалинской области частично удовлетворил первоначальный иск, взыскав с ответчика 164 601 рубль 76 копеек - основного долга, 531 рубль 52 копейки - процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении встречного искового заявления отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.03.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано,  встречное исковое заявление удовлетворено.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2011 постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставлено без изменения, в остальной части отменено и направлено на новое рассмотрение.

Суд апелляционной инстанции переходит к повторному рассмотрению дела в отмененной судом кассационной инстанции части.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об изменении решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.10.2005 между департаментом (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8041, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 12.05.2008 по 31.02.2007, площадью 2 066 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 145, для/под незавершенное строительством административное здание (пункты 1.1, 1.2 договора).

10.11.2005 договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее - УФРС по Сахалинской области).

         В последующем срок действия договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 18.09.2007 № 23436/1, от 13.10.2009 № 23436/3, окончательный срок аренды определен сторонами до 31.07.2010.

         24.12.2009 в соответствии с разрешением № RU65302000-426 объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке - административное универсальное здание, введен в эксплуатацию.

         25.03.2010 между департаментом (продавец) и банком (покупатель) на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 23.03.2010 № 488 «О предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прекращении прав аренды и внесении изменений в правоустанавливающие документы на предоставленные земельные участки» заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № 1363.

         Земельный участок передан банку по акту приема-передачи от 01.04.2010.

          В этой связи 07.04.2010 между сторонами заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 19.10.2005 № 8041, пунктом 1.1 которого установлено разрешенное использование земельного участка: административное здание (литер А), насосная станция (литер В), котельная. При этом сторонами определена дата отмены договора - 01.04.2010 и указано, что право аренды прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи.

         07.05.2010 соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке УФРС по Сахалинской области.

         На основании выставленных департаментом расчетов банк за период с 24.12.2009 по 31.03.2010 уплатил арендную плату за пользование земельным участком под объектом незавершенного строительства в сумме 309 767 руб. 02 коп., исходя из коэффициента 0,1.

          Заявляя встречные исковые требования, банк полагал, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 им произведена переплата за аренду имущества в размере 154 883 руб. 24 коп., поскольку при расчете арендной платы должен был применяться коэффициент 0,05 в соответствии с целевым использованием земельного участка, указанным в договоре.

         Удовлетворяя частично исковые требования Департамента, суд первой инстанции исходил из того, что невнесение изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка не является основанием для отказа в иске. Суд посчитал, что изменение договора аренды в данной части не направлено на изменение согласованных  сторонами условий при его заключении, поскольку изменение объекта (завершение его строительства и введение в эксплуатацию) является объективным и не зависит от воли сторон, следовательно, изменение объекта влечет за собой возникновение у пользователя соответствующих обязательств по внесению арендных платежей в ином размере.

         Вместе с тем, данные выводы суда являются ошибочными, противоречат действующим нормам права, поскольку в настоящем случае произошло изменение цели, для которой предоставлялся земельный участок, в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию. С учетом требований закона о целевом использовании земель в Российской Федерации данные обстоятельства являются основанием для внесения изменений в договор аренды.

         В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.          Поскольку истцом не представлено доказательств государственной регистрации изменений условий договора  о цели использования земельного участка, у ответчика отсутствовали основания для учета при расчете  арендной платы иного коэффициента разрешенного вида использования участка.

         При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что исковые требования ДАГУН о взыскании с банка  164 601 рубля 76 копеек и процентов за пользования чужими денежными средствами в размере  531,52 рублей не подлежат удовлетворению.

               Апелляционная коллегия также полагает, что суд ошибочно применил к спорным отношениям ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем случае не было изменения разрешенного использования с учетом зонирования территорий в смысле  ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГК РФ.

                   Требования Департамента о взыскании  с ответчика 185 860,21 рублей платы за фактическое пользование земельным участком в период с 01.04.2010 до 07.05.2010 также подлежат отклонению, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, последний является законным владельцем этого имущества.

 Тот факт, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество не означает продолжение арендных отношений в отношении данного имущества.

         Кроме этого, исходя из условий договора купли-продажи (п. 7.2), акта приема-передачи участка от 01.04.2010 (п.1.2), а также соглашения  к договору аренды от 07.04.2010 (п. 1.1) право аренды прекращено, а договор купли-продажи считается исполненным с момента фактической передачи земельного участка и его полной оплаты в соответствии с выкупной стоимостью. Данные условия исполнены сторонами 01.04.2010.

         Государственная регистрации перехода права собственности на земельный участок в данном случае имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Относительно заявленного ответчиком встречного искового заявления апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

Исходя из положений статьи 22, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является его существенным условием.

         Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

         Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

         Учитывая положения указанных норм права, при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной плате также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

         В соответствии с пунктом 8.2 договора от 19.10.2005 № 8041, он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.

         В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

         Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункт 2.2 договора аренды).

Так, 11.02.2010 истцом в адрес ответчика направлен расчет арендной платы на 2010 год согласно решению городского Собрания от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «город Южно-Сахалинск»  за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в размере 1 256 277 рублей 37 копеек исходя из коэффициента 0,1.

18.06.2010 в адрес ответчика направлен измененный расчет арендной платы согласно решению городского Собрания от 02.06.2010 № 148/11-10-4 за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 в размере 154 883 рублей 51 копейки исходя из коэффициента 0,05.

С учетом ранее изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что расчет арендной платы, направленный 18.06.2010, произведенный с применением иного коэффициента, является повторным изменением размера арендных платежей в 2010 году, что является недопустимым согласно пункту 2.2 договора и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, надлежащим является исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 согласно расчету, направленному в адрес