Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 по делу n А51-9764/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

подвального этажа строения, ООО «Мой Дом», ответчиками не представлено, как не представлено и проектной документации, выполненной ООО «Техстройпроект».

В акте приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006 в качестве организации проектировщика указано ООО «ДВ Промстройниипроект». Из письма № 7/0168 от 02.06.2004 не следует, что ООО «Техстройпроект» вносило какие-либо изменения в проектную документацию. В нем лишь указано на то, что ООО «ДВ Промстройниипроект» дало согласие на проведение указанной компанией авторского надзора на объекте.

Суд апелляционной инстанции полагает, что изменение фактического строительного объема здания относительно проектных величин также не свидетельствует об изменении проекта в части подвального этажа.

Между тем, в соответствии представленным в материалы дела заключением № 23/03 Отдела государственной вневедомственной экспертизы проектов администрации края по рабочему проекту на строительство нулевого цикла индивидуального жилого дома по ул. Кирова в г. Владивостоке от 14.02.2003 объектом экспертизы являлся проект, разработанный ООО «ДВ ПромстройНИИпроект», и доказательств выдачи аналогичного заключения по измененному проекту, разработанному ООО «Техстройпроект», в материалах дела отсутствует.

Согласно п. 17.23 СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N 189, на сетях внутренней бытовой и производственной канализации следует предусматривать установку ревизий или прочисток: на стояках при отсутствии на них отступов - в нижнем и верхнем этажах, а при наличии отступов - также и в вышерасположенных над отступами этажах; в жилых зданиях высотой 5 этажей и более - не реже чем через три этажа; в начале участков (по движению стоков) отводных труб при числе присоединяемых приборов 3 и более, под которыми нет устройств для прочистки; на поворотах сети - при изменении направления движения стоков, если участки трубопроводов не могут быть прочищены через другие участки.

В соответствии с п. 6.2.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170) организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать профилактическую прочистку сетей канализации в многонаселенных домах, как правило, не реже одного раза в три месяца.

С учетом наличия в помещениях №№ 8, 10, 12-18, 24 коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании, в частности стояков холодного водоснабжения и канализации, ревизий, электросетей, а также, принимая во внимание установленную Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда обязанность эксплуатирующей организации осуществлять периодическое техническое обслуживание таких коммуникаций, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что помещения  №№ 8, 10, 12-18, 24 в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ являются общими помещениями дома и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме по ул. Кирова, 25а, независимо от регистрации указанного права в ЕГРП.

Поскольку помещения №№ 9, 11, 19 являются проходными помещениями и единственными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом собственников помещений в доме.

Довод ответчиков о том, что спорные помещения еще на стадии строительства были сформированы как самостоятельные объекты, опровергается имеющейся в материалах дела проектной документацией. Доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Также отклонению подлежит ссылка ответчиков на то, что в экспликации помещений назначение спорных помещений указано как склады и офисы, в экспликации помещений, являющейся приложением к договору № 05/25 от 03.11.2006, указано, что спорные помещения являются подвалами.

Суд апелляционной инстанции не принимает в качестве доказательства формирования спорных помещений как самостоятельных объектов письмо Отделения по г. Владивостоку филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Приморскому краю № 51810 от 27.06.2007, подготовленное по запросу государственного регистратора от 27.06.2007 № 01/106/2007-403, в соответствии с которым нежилые помещения площадью 324,8 кв.м. в здании (лит. А) на поэтажном плане 11-18, этаж подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, к общим помещениям дома не относятся ввиду необоснованности данного вывода в указанном письме.

При этом согласно письму филиала по Приморскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в инвентарном деле объекта по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, д. 25-а находятся лишь Свидетельства о государственной регистрации права, выданные ООО «Недвижимость», на основании которых в технической документации нежилые помещения №№ 1-6, 8, 9, 26, 30 были выделены с присвоением лит. III, IV. Сведения о выделении иных литеров в подвале указанного дома данная организация не располагает.

Ссылки представителей ответчика на правовую позицию, закрепленную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 подлежат отклонению в силу надлежащей исследованности вопросов, затрагиваемых в вышеупомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ.

В п. 9 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

При условии, что лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, с учетом того, что спорные помещения выбыли из владения собственников помещений в доме помимо их воли, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца об истребовании спорных помещений из владения ответчиков.

Кроме того, апелляционная коллегия полагает неверным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям в силу следующего.

По общему правилу общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Из материалов дела следует, что право собственности ООО «Алфавиль» на помещения №№ 10-20, 24 зарегистрировано 15.12.2008 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ № 099046, свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ № 099045); право собственности ООО «Недвижимость» на помещения №№ 8, 9, 26 - 02.08.2007 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2007).

Следовательно, о нарушении своих прав ООО «Алфавиль» и ООО «Недвижимость» как собственники помещений в доме по ул. Кирова, 25а, и ТСЖ «На Кирова» не могли узнать ранее, чем было зарегистрировано право собственности на спорные помещения за указанными обществами. Поскольку иск был подан 22.06.2010, истцом срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции сделан о том, что ТСЖ «На Кирова» является надлежащим истцом по настоящему делу ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В связи с изложенным, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из смысла указанных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд первой инстанции иск о признании права общей долевой собственности, ТСЖ «На Кирова» не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, поскольку оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в деле имеется протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД на Кирова, 25-а, проведенного в форме заочного голосования от 07.06.2010, согласно которому собственники квартир делегировали правлению ТСЖ «На Кирова» право защиты общего имущества, права обращения от имени собственников общего имущества во все органы управления и власти, в том числе судебные органы. Тем самым, ТСЖ «На Кирова» участвует в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений, с учетом предоставления товариществу собственниками помещений в доме права на обращение в суд с подобным иском.

Довод представителей ответчиков о недопустимости представления интересов собственников жилых помещений при наличии различных позиций последних относительно разрешения вопроса об общем имуществе многоквартирного дома подлежит отклонению, поскольку согласно смысла жилищного законодательства основополагающим принципом в деятельности товарищества собственников жилья является не принцип единогласия в силу практической невозможности его достижения, но принцип большинства голосов.  Доказательств действия истца в противоречие с интересами большинства собственников помещений МКД на Кирова, 25-а ответчиками в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, с учетом исследования всех доказательств по делу и обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ТСЖ «На Кирова» о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № № 8-19, 24, 26, этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, за собственниками помещений дома по ул. Кирова, 25-а, истребовании у ООО «Альфавиль» нежилых помещений общей площадью 442,2 кв.м., номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а; истребовании у ООО «Недвижимость» нежилых помещений общей площадью 140,3 кв.м., номера на поэтажном плане  8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В связи с чем с ООО «Алфавиль» в пользу ТСЖ «На Кирова» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 рублей и 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, с ООО «Недвижимость» - 6000 рублей по иску и 1 000 рублей по апелляционной жалобе. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина по иску в сумме 16 000 рублей в порядке ст. 104 АПК РФ подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края  от 24.11.2010 по делу № А51-9764/2010 отменить.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане №№ 8-19, 24, 26, этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, за собственниками помещений дома по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

Истребовать у Общества с ограниченной ответственностью «Альфавиль» из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 442,2 кв.м., номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а в пользу собственников помещений дома по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

Истребовать у Общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане  8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, в пользу собственников помещений дома по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Алфавиль» в пользу Товарищества собственников жилья