Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2011 по делу n А59-1028/2011. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              

Дело № А59-1028/2011

 26 сентября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 20 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е.А. Хоменко

при участии

от истца: Гришакова Е.В. – паспорт 6402 260203, доверенность 01.02.2011 со специальными полномочиями,

от ответчика: Щепанский А.Д. – паспорт 6402 269246, доверенность  от 20.05.2011 со специальными полномочиями.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Поздняковой Ирины Борисовны

апелляционное производство № 05АП-5901/2011

на решение от 15.07.2011

судьи О.Н. Боярской

по делу № А59-1028/2011 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску (заявлению) ООО "Мадагаскар"

к ИП Поздняковой Ирине Борисовне

о взыскании задолженности по договору аренды, штрафных санкций за просрочку уплаты средств, убытков

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мадагаскар» (далее ООО «Мадагаскар», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Поздняковой И.Б. (далее ИП Позднякова, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 477 732,97 рублей, убытков в сумме 80 268,39 рублей, штрафных санкций за просрочку внесения арендной платы в сумме 692 248,76 рублей.

Решением от 15.07.2011 исковые требования удовлетворены частично, с  индивидуального предпринимателя Поздняковой И.Б. в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 316 614,19 рублей, пеня в сумме 386 982,81 рубля, возмещение понесенных судебных расходов в сумме 14 351,91 рубль, всего 717 948,91. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить в части удовлетворения требований истца в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы сослался на обстоятельства основания возникновения спора между сторонами, отметил необоснованный отказ истца от расторжения договора в добровольном порядке при неустранении нарушений, отмеченных в предписании органа пожарного надзора от 25.08.2010, в чем усмотрел нарушения п. 1 ст. 10 ГК РФ, выразившиеся в злоупотреблении правом со стороны истца. Указал на необоснованность взыскания судом арендных платежей и неустойки за невнесение арендных платежей за период с 03.10.2010, каковое число полагает фактической датой прекращения действия договора аренды, по 22.12.2010. Отметил необоснованность отказа суда первой инстанции в применении положений ст. 333 ГК РФ, ссылаясь на правоприменительную практику и соотношение размера неустойки с действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает несостоятельным довод жалобы о злоупотреблении правом со стороны истца ввиду незначительности отмеченных в предписании органа пожарного надзора от 25.08.2010 нарушений, отсутствия данных предписаний к моменту передачи помещения в пользование ответчику 12.05.2010, недоказанность намерения причинить своими действиями убыток ответчику. Поддерживает вывод суда о периоде взыскания штрафных санкций с 03.12.2010 по 22.12.2010 с учетом содержания актов передачи от 03.12.2010, от 22.12.2010, признанием ответчиком факта проведения ремонтных работ в арендованном помещении в спорный период. Полагает решение в части размера взысканной неустойки правильным и справедливым.

Рассмотрение жалобы судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 153.1 АПК РФ на основании ходатайства заявителя жалобы проводится путем использования системы видеоконференц-связи.

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить в части взыскания неустойки.

На вопрос  суда заявитель апелляционной жалобы пояснил, что просит решение суда первой инстанции отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 12.05.2010 № 19/10/СБ, общей площадью 204,8 кв. метров (в том числе 124,8 кв. метров складское помещение, 80 кв. метров торговая площадь), расположенного на втором этаже здания магазина «Мадагаскар» торгового центра «Славянский», по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Поповича, 65, литер Б. Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.06.2010. Договор от 12.05.2010 заключен на срок с 01.06.2010 по 31.12.2010 (п. 5.1 договора). Арендованное помещение досрочно освобождено арендатором 22.12.2010, по мнению истца, без расторжения договора.

Ответчик не исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей за ноябрь, декабрь 2010, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, убытков, штрафных санкций.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами сложились гражданские правоотношения на основании договора аренды помещений.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основанные на договоре обязательства в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов.

Полагая, что арендованное помещение не отвечало требованиям пожарной безопасности, ответчик обратился к истцу с заявлением от 12.11.2010 о расторжении договора, приложив к письму два экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Ответчик письмом № 17 от 15.11.2010 отказался досрочно расторгнуть договор аренды.

Довод жалобы о необоснованности отказа истца от расторжения договора в добровольном порядке при неустранении нарушений, отмеченных в предписании органа пожарного надзора от 25.08.2010, отклоняются апелляционной коллегией в силу следующего.

Согласно предписанию ГУ МЧС РФ по Сахалинской области от 25.08.2010 №390/1/167 ИП Бурых (собственнику здания, в котором находится спорные арендованные помещения) необходимо устранить следующие нарушения по адресу: ул. Поповича, 65-Б – установить пожарные извещатели автоматической пожарной сигнализации в пошивочной мастерской на первом этаже и на мансарде, произвести замеры сопротивления изоляции электропроводки, установить объемные самосветящиеся табло «Выход», демонтировать наружную горючую отделку «виниловый сайдинг» со второго этажа магазина. Указанные действия предписано совершить до 11.11.2010.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, в соответствии с п. 2 указанной статьи, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание дату заключения договора аренды (12.05.2010), дату приемки передачи помещения по данному договору (01.06.2010), содержащего указание о нормальном состоянии помещения, пригодном к его эксплуатации, учитывая характер указанных в предписании ГУ МЧС РФ по Сахалинской области от 25.08.2010 №390/1/167 подлежащих совершению действий, приходит к следующему выводу.

Факт использования ответчиком помещений с 01.06.2010 до момента возвращения помещения свидетельствует о том, что отмеченные нарушения законодательства о пожарной безопасности являются незначительными, не препятствующими пользованию переданным помещением. Кроме того, указанные обстоятельства (отсутствие табличек «Выход», обшивка виниловым сайдингом второго этажа магазина) в силу своей очевидности должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Тем не менее, соответствующие требования при передаче имущества в аренду арендатором не заявлялись.

03.12.2010 сторонами составлен акт возврата нежилого помещения,  установившим, что арендуемое помещение имеет недостатки, связанные с креплением торгового оборудования, примерочных на стенах помещения; указанным актом помещение арендодателем не принято (л.д. 20).

Согласно акта от 22.12.2010, подписанного двумя сторонами,  помещение возвращено в пригодном к эксплуатации состоянии, замечаний и претензий по состоянию объекта нет (л.д. 21).

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ, апелляционная коллегия полагает верным вывод суда первой инстанции о том, что стороны договора аренды от 12.05.2010 № 19/10/СБ фактически пришли к соглашению о досрочном расторжении  данного договора 22.12.2010, в связи с которым арендатором сдан, а арендодателем принят объект аренды.

Позиция заявителя жалобы о прекращении договора аренды с 03.12.2010 подлежит отклонению, поскольку самим ответчиком не отрицается проведение до 22.12.2010 в спорном помещении косметического ремонта в соответствии с положением п.2.3.4 договора аренды. Указанное обстоятельство свидетельствует о сохранении за арендатором возможности пользования указанным помещением в спорный период, являющейся основанием для внесения арендных платежей за данное время.

Оценивая материалы дела, в соответствии с которыми 16.11.2010 письмом №18 ООО «Мадагаскар» уведомило ответчика о запрете доступа в арендованное помещение, ввиду наличия задолженности в сумме 280 168,80 рублей, в период с 16.11.2010 по 03.12.2010  арендатор был лишен возможности в результате действий арендодателя пользоваться арендованным помещением, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик в пределах заявленного истцом периода обязан внести арендную плату за время фактического использования арендованного имущества - с 01.11.2010 по 15.11.2010, с 03.12.2010 по 22.12.2010, в установленном судом размере.

Апелляционная коллегия находит обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований о возмещении затрат по электроэнергии ввиду отсутствия доказательств порядка произведения истцом расчета потребленной ответчиком электроэнергии, без подтверждения размера предъявленных к оплате сумм по выставленным счетам.

Требование истца о взыскании убытков в связи с досрочным освобождением арендатором занимаемого помещения обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения в связи с отсутствием оснований для квалификации действий арендатора по досрочному расторжению договора на основании соглашения сторон в качестве противоправного поведения, непредоставлением истцом в материалы дела документального подтверждения возможности реального получения дохода в указанном размере, доказательств принятия мер для уменьшения своих убытков.

Оценивая доводы жалобы о необоснованности взыскания неустойки, апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 12.05.2010 № 19/10/СБ за просрочку платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик не вносил арендную плату за ноябрь и декабрь 2010, данное обстоятельство явилось основанием для удовлетворения требования истца о взыскании предусмотренной договором пени за период с момента просрочки внесения соответствующего платежа согласно условиям договора, до 25.03.2011 включительно.

Однако, судом первой инстанции не учтено  следующее.

При обоснованном установлении судом первой инстанции, что спорный договор аренды правомерно расторгнут сторонами 22.12.2010, требование о взыскании с ответчика суммы пени (неустойки), рассчитанной за период после расторжения