Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу n А51-15297/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2. договора установлено, что данный договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в том числе при неуплате арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1 Договора, в течение двух месяцев. В этом случае арендодатель направляет арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

УМС г. Владивостока 28.03.2005 и 29.06.2005 направило в адрес ответчика предупреждения о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате № 12/2-2-789, № 12/2-2-1654, в которых указало на необходимость погашения задолженности по арендной плате, в случае неуплаты задолженности договор аренды будет считаться расторгнутым, занимаемое помещение необходимо будет освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи.

Содержание указанных предупреждений соответствует п. 5.2. договора аренды.

Заявлениями от 19.04.2005 № 4698в и от 05.08.2005 № 12528в ответчик согласился с требованиями истца о расторжении договора и сообщил о том, что он в соответствии с требованием арендодателя освободил помещение и готов передать его по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правомерно руководствуясь ст. ст. 450, 619 ГК РФ, пришел к правильному выводу о соблюдении арендодателем порядка досрочного расторжения договора.

Учитывая, что предупреждение от 28.03.2005 было направлено арендодателем, когда договор аренды еще не был зарегистрирован и, соответственно, заключен, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный договор аренды в силу приведенных выше норм права был расторгнут в результате направления арендодателем предупреждения от 29.06.2005 и принятия его арендатором с 05.08.2005.

Подлежит отклонению довод истца о том, что после направления предупреждения арендатор совершил действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений. Действительно, арендатор обратился в Управление содержания жилого фонда и городских территорий Администрации г. Владивостока 31.03.2005 с заявлением о проведении проверки локального ресурсного сметного расчета на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также 30.09.2005 и 04.10.2005 представил дополнительные документы для зачета затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения. Однако указанные действия, учитывая наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период до расторжения договора аренды, могут свидетельствовать о принятии им мер к погашению имеющейся задолженности путем зачета своих затрат на уже проведенный ремонт, и однозначно не свидетельствуют о его намерениях продолжать арендные отношения. 

Согласно ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю, при этом передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ.

Пунктом 3 ст. 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из материалов дела следует, что согласившись с предложением арендодателя расторгнуть договор и освободить помещение, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой принять по акту приема-передачи освобожденное им помещение (л.д. 26, 34 т. 2).

Доказательства совершения истцом действий, направленных на принятие спорного помещения, в материалах дела отсутствуют.

Актом проверки использования муниципального имущества № 421 от 19.11.2010 подтверждается, что ответчик освободил спорное имущество.

Доказательств того, что ответчик фактически освободил помещение позднее направления заявлений от 19.04.2005 № 4698в и от 05.08.2005 № 12528в, истцом в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия, принимая во внимание уклонение истца от приемки помещения по акту приема-передачи, факт отсутствия ответчика в спорном помещении после направления заявлений об освобождении помещения и требований о его приемке, подтвержденный Актом проверки использования муниципального имущества № 421 от 19.11.2010, и отсутствие доказательств обратного, приходит к выводу о необоснованности требований истца о взыскании арендной платы за период с 05.08.2005 (с момента расторжения договора аренды и освобождения помещения) по 21.06.2011, а также требования об освобождении спорного помещения.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности к требованиям о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере 244816,73 руб.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что оплата арендной платы производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.

Иск подан УМС г. Владивостока в Арбитражный суд Приморского края 30.09.2010.

Таким образом, в связи с пропуском истцом срока исковой давности взысканию не подлежит арендная плата за период с 31.01.2005 по август 2007 года (включительно).

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени в сумме 537714,81 руб. за период с 01.04.2004 по 21.06.2011.

Поскольку, как установлено судом, задолженность по арендной плате за период с 05.08.2005 по 21.06.2011 отсутствует в связи с расторжением договора и освобождением ответчиком помещения, не подлежат начислению пени на сумму долга за указанный период.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Таким образом, пени, начисленные по договору на сумму арендной платы за период с за период с 31.01.2005 по август 2007 года включительно, взысканию не подлежат в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции и подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2011 по делу № А51-15297/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка

С.Б. Култышев