Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по делу n А51-11539/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-11539/2010

 13 октября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 11 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.А. Симоновой

судей О.Ю. Еремеевой, Е.Л. Сидорович

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Н.В. Ивановой

при участии:

от ИП Теребилова Максима Александровича: Каленская С.Д., доверенность от 30.07.2010, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката № 323;

от администрации Дальнегорского городского округа Приморского края: Круглов А.А., доверенность от 12.01.2011 № 3, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение № 02-10; Козырева Р.Р., доверенность от 03.02.2011 № 8, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение № 01-10;

от ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон": Обрезанов М.В., генеральный директор, приказ № 8 от 07.10.2011, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

апелляционное производство № 05АП-6800/2011

на решение от 08.08.2011

судьи Фокиной А.А.

по делу № А51-11539/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по заявлению ИП Теребилова Максима Александровича

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

об оспаривании постановления

           УСТАНОВИЛ:

              Индивидуальный предприниматель Теребилов Максим Александрович (далее по тексту - «заявитель», «предприниматель», «ИП Теребилов М.А.») обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным постановления администрации Дальнегорского городского округа (далее по тексту - «Администрация») № 425-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» в части пункта 1.1 об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости площадью 132 кв.м в размере 881 356 руб., а также о признании недействительным отчёта ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» (далее по тексту - «Общество», «ответчик», «ООО «ОКК «Эталон») № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости одного объекта недвижимости площадью 132 кв.м.

              Решением суда от 08.08.2011г.заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что Администрация не доказала, что итоговая величина оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленная в оспариваемом постановлении, является достоверной, а отчёт № 026 как одно из доказательств такой величины - достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством (статья 71 АПК РФ).

              Администрация, не согласившись с принятым решением, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. В доводах жалобы указывает на то, что суд повторно рассматривая дело, при наличии спора о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не назначил судебную экспертизу, что привело к неверным выводам о несоответствии отчета №026 требованиям Закона об оценочной деятельности принципам существенности, однозначности и проверяемости. Считает, что лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должно доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят в заблуждение по стоимости объекта оценки. Указывает на то, что величина рыночной стоимости спорного объекта, указанная в отчете №026 не является завышенной. Кроме того, ответчик считает заниженной рыночную стоимость спорного объекта оценки, определенную в отчете ООО «Индустрия-Сервис», составленном по заказу предпринимателя. Считает, что отчет №2390 от 14.07.2010, выполненный ООО «Индустрия-Сервис» в качестве надлежащего доказательства судом не может быть принят, так как является субъективным мнением оценщика относительно отчета об оценке другого оценщика. В нарушение статьи 65 АПК РФ иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства РФ и ставящих под сомнение достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (муниципального имущества), заявитель не представил.  

              Представители Администрации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали.

              Представитель ИП Теребилова М.А. на доводы жалобы возразила, согласно представленному отзыву считает решение суда законным и обоснованным.

              Представитель ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

              Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей  266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса  РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене либо изменению не подлежит в связи со следующим.

              Согласно свидетельству серии 25 № 002636742 Теребилов М.А. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

              20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и предпринимателем был заключен Договор № 36 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа и являющегося муниципальной собственностью - нежилых помещений магазина №№ 1-10 общей площадью 132 кв.м на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 11, инвентарный номер 05:407:001:002561130:0001:20001, для использования под магазин (по тексту - «спорный объект недвижимости»).

              Названный договор заключен сроком на 10 лет и прошёл государственную регистрацию - 20.09.2006 за № 25-25-09/013/2006-232.

              Для целей реализации принадлежащего субъектам малого предпринимательства, в том числе и заявителю, в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ права преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества, Администрацией с ООО «ОКК «Эталон» был заключён Муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости 17 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, от 21.04.2010 № 3/2010, во исполнение которого Обществом был представлен Администрации Отчёт об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, № 026.

              Названным отчётом рыночная стоимость (без НДС) спорного объекта недвижимости площадью 132 кв.м была определена оценщиком в размере 881.356,0 руб.

              22.04.2010 Думой Дальнегорского округа было принято Решение № 1189, согласно которому в прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности на 2010 год включен и спорный объект недвижимости, арендуемый заявителем, в порядке Федерального закона № 159 от 22.07.2008 (пункт 54 Приложения к Решению Думы).

              28.05.2010 Администрацией было издано постановление № 425-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», пунктом 1.1 которого была установлена выкупная рыночная стоимость (без НДС) спорного объекта недвижимости площадью 132 кв.м в размере 881 356,0 руб., после чего заявителю был направлен Договор купли-продажи недвижимого имущества № 60-пр по спорному объекту, который был подписан заявителем с актом разногласий от 14.07.2010.

              Вместе с текстом разногласий заявитель представил копию отчёта № 2390 от 14.07.2010 ООО «Индустрия-Сервис», которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере 506000,0 руб.  (с учётом НДС).

         Рассмотрев акт разногласий к Договору, Администрация его отклонила, сославшись на необходимость дополнительного исчисления НДС от суммы сделки в казну, отчёт № 026 и нарушение интересов казны Дальнегорского городского округа.      

              Не согласившись с постановлением Администрации № 425-па от 28.05.2010 и отчётом ООО «ОКК «Эталон» № 026 в части оценки и установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, предприниматель обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

       В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

         В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

              В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

              В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Федерального закона N 135-ФЗ).

              Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

              В рассматриваемом случае итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика №026 носит рекомендательный характер, и ее достоверность может быть оспорена в рамках настоящего спора (о признании недействительным ненормативного правового акта Администрации). При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, которые подлежат оценке в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

              В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) отчет об оценке объекта оценки:

     - не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;      - должен содержать дату проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

              В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения