Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по делу n А51-11539/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

              В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

     в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);      информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);      содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);      состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

     Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

     - сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;      - применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

     - согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;      - составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

              В силу пункта 18 ФСО №1 сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

     а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;      б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;      в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

              Пунктом 19 ФСО № 1 установлено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

              Согласно пункту 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;      б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

     в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

              Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчёта корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьёй 14 Федеральный закон N 135-ФЗ: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

              Проанализировав в соответствии с вышеприведенными нормами права отчёт № 026, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его несоответствии нормативным требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

              В частности, согласно информационному письму и таблице 1 отчёта рыночная стоимость спорного объекта округлённо, не включая НДС, составляет 881.356,0 руб., однако, в разделе 4.1 (страница 12) оценщик указывает на то, что стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, то есть на основании информации о ценах сделок и предложений с объектами, сопоставимыми оцениваемым, включает в себя налог на добавленную стоимость.

              Кроме того, в отчёте № 026 не указано, по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты-аналоги; отсутствует указание на выбор единиц сравнения, отказ от использования других единиц сравнения оценщиком не обоснован; обоснование шкалы корректировок и объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными также не приведены.

         Из пояснений Общества в ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что схожесть объектов-аналогов определялась им, исходя из коммерческого характера недвижимости (но с учётом того, что объект не должен представлять собой готовый бизнес), исходя из капитального характера объекта (в то же время это могли быть как кирпичные, панельные, так и деревянные здания) и исходя из социально-экономического уровня населённого пункта (уровня цен на недвижимость) с учётом отклонения предложений, неадекватных по цене (слишком дорогих или слишком дешёвых). Между тем, данные критерии (основаниям выбора) не нашли отражения в отчёте № 026.

              Кроме того, является необоснованным в отчёте вывод оценщика о необходимости для целей оценки спорных нежилых помещений в г. Дальнегорск рассматривать также рынки недвижимости сопоставимых с Дальнегорском населённых пунктов: г. Дальнереченск, пгт. Кавалерово и пр. (страница 28 отчёта), в частности, не названо и не подтверждено расчётами (графиками, иным способом), по каким признакам оценщик пришёл к выводу о том, что такие населённые пункты, как города Дальнегорск и Дальнереченск Приморского края, а также посёлок городского типа Кавалерово, признаны им населёнными пунктами, сопоставимыми друг с другом (по социально-экономическим, в том числе уровню цен, либо иным показателям) для целей оценки.

              Объекты-аналоги указаны в таблицах 12, 13, 14, 20 (страницы 28, 29, 36, 40 отчёта № 026), однако их описание в отчёте не приведено. Из пояснений представителя Общества следует, что описание объектов-аналогов, приведённое в таблица, получено в результате устных интервью по телефону, в связи с чем каким-либо образом проверить данную информацию не представляется возможным.

              Установить чем руководствовался оценщик, квалифицируя физическое состояние оцениваемого объекта и объектов-аналогов как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное», а также что именно вошло в понятие «физическое состояние» (наличие капитального ремонта и состояние здания в целом, его несущих конструкций либо наличие ремонта в отдельных помещениях здания), из отчёта не представляется возможным.

              Между тем, и в группу 1 (объекты-аналоги в г. Дальнегорск), и в группу 2 (объекты-аналоги в сёлах Приморского края) вошёл один и тот же объект площадью 1200 кв.м, однако в первом случае он указан с местом расположения в пгт. Кавалерово, по цене 5 806 500 руб. и в удовлетворительном физическом состоянии, а во втором случае - с местом расположения в Кавалеровском районе, по цене 6 000 000 руб. и в хорошем физическом состоянии.

              Учитывая, что масштаб площади, месторасположение и физическое состояние объектов были признаны оценщиком ценообразующими факторами (страница 36-37 отчёта), которым были приданы числовые значения для построения корреляционно-регрессивной модели при применении сравнительного подхода, вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение. Ссылка представителя Общества на то, что при расчёте цена названного аналога была принята не 6 000 000 руб., а 5 806 500 руб., несостоятельна, поскольку при отсутствии в отчёте математических вычислений проверить это не представляется возможным.

              Довод жалобы о том, что заявитель не доказал несоответствие отчета требованиям закона отклоняется в силу изложенного выше, а также на том основании, что в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

              Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, фактическая величина рыночной стоимости спорного объекта не является предметом требования по настоящему делу, а подлежит установлению судом в деле об обязании Администрацию заключить договор купли-продажи на условиях о цене, предложенных предпринимателем (дело № А51-4524/2011). В этой связи в рамках настоящего дела не подлежат оценке как доказательства о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ни отчёт ООО «Индустрия-Сервис» № 2390 от 14.07.2010, ни отчёт ООО «ОКК «Эталон» № 251 от 20.05.2011.

              Для рассмотрения настоящего спора, юридически значимым обстоятельством является факт несоответствия отчёта № 026 от 21.04.2010 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также  принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, и нарушение прав и законных интересов заявителя, поскольку на основании указанного отчета Администрацией и было принято оспариваемое постановление.

              Установив данное обстоятельство, суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 201 АПК РФ, принял законное и обоснованное решение об удовлетворении требований предпринимателя.

               Довод жалобы о том, что в постановлениях № 583-па от 09.07.2009, № 589-па от 16.07.2009, № 824-па от 12.10.2009 и в договорах купли-продажи недвижимого имущества № 329 от 26.04.2010 и № 330 от 03.06.2010 стоимость аналогичных объектов недвижимости определена в размере, значительно превышающем спорный (9 765,04 руб., 8 131,55 руб., 8 289,15 руб., 8 334,46 руб. и 13 698,92 руб. без НДС за 1 кв.м против 6.676,93 руб. за 1 кв.м в оспариваемом Постановлении), подлежит отклонению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что все названные объекты являются аналогичными по отношению к проверяемому объекту.

              Довод жалобы о том, что суд при наличии спора о величине рыночной стоимости объекта оценки не назначил судебную экспертизу отклоняется,   поскольку во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 30.11.2010, вступившего в законную силу 22.03.2011, Администрация в рамках муниципального контракта № 3/2020 от 21.04.2010 заказала, а Общество «Эталон» - осуществило повторную оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, о чём составлен отчёт № 251 от 20.05.2011; на основании данного отчёта Администрацией издано постановление № 340-па от 25.05.2011 об условиях приватизации спорного арендуемого муниципального имущества (по цене 993.000 руб. без НДС) и заявителю направлено новое предложение о заключении договора купли-продажи и проект Договора № 85-пр.  При этом, ни отчёт № 251 от 20.05.2011, ни постановление № 340-па от 25.05.2011 заявителем в настоящем деле не оспариваются.

       Судебные расходы, понесенные заявителем при подаче заявления в суд в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, правомерно отнесены на Администрацию, как на лицо, вынесшее незаконное постановление.

              Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

  Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального