Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по делу n А59-2046/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-2046/2011

 21 октября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 18 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е.А. Хоменко

при участии:

стороны не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО Комплекс гостиницы «Орленок»

апелляционное производство № 05АП-6650/2011

на решение от 09.08.2011  

судьи С.И. Ким

по делу № А59-2046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к ОАО Комплекс гостиницы «Орленок»

о взыскании 3 375 315 руб. 67 коп.,

           УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее ДАГУН, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с открытого акционерного общества комплекс гостиницы «Орленок» (далее ОАО КГ «Орленок», ответчик) 3 375 315 рублей 67 копеек, в том числе 2 798 452 рублей 71 копейки основного долга по заключенному сторонами договору аренды земельного участка от 29.09.2006 № 9841 (далее договор от 29.09.2006) за период с 01.01.2010 по 10.04.2011 и 576 862 рублей 66 копеек неустойки согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.08.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы указал, что суд первой инстанции не учел причину увеличения базовых ставок арендной платы, которой является изменение порядка расчета размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, на основании п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 452 ГК РФ изменение арендной платы по договору от 29.09.2006 уведомлением от 18.06.200 № 51206 без подписания сторонами дополнительного соглашения и его государственной регистрации недействительно. Полагал, что нарушено существенное условие договора от 29.09.2006, поскольку изменен не только размер арендной платы, но и порядок (способ) расчета арендной платы. Указал, что п. 11 Закона Сахалинской области от 10.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено распространение действия данного закона на правоотношения, возникшие с 01.01.2010. Таким образом, отношения сторон по аренде земельного участка в рамках заключенного договора от 29.09.2006 не подпадают под действие указанного закона. Обратил внимание апелляционной инстанции, что в договоре от 29.09.2006 отсутствует указание на пересмотр арендной платы в связи с принятием уполномоченным органом нормативных актов, указанный договор предоставляет право арендодателю пересмотреть размер арендной платы в рамках установленной при подписании договора методики исчисления и только в связи с увеличением базовой ставки арендной платы за 1 кв.м., измененной на основании решения уполномоченных органов власти, но не право пересмотреть порядок расчета арендной платы, которое возможно только путем подписания сторонами соответствующего соглашения. Полагал, что исходя из фактических обстоятельств дела, ответчик не нарушал обязательства по внесению арендных платежей.

В поступивших 14.10.2011 через канцелярию апелляционного суда возражениях на апелляционную жалобу истец, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению, сослался на те обстоятельства, что согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, истец вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату в соответствии с п. п. 4.1.1 и 2.2 договора от 29.09.2006.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания стороны явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили, в связи чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

На основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 29.09.2006 № 1821 Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ОАО Комплекс Гостиницы «Орленок» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 9841 от 25.05.2007 (договор от 29.09.2006), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок общей площадью 13 179 га, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Горького, юго-восточнее площади Победы (строительный адрес – ул. Горького 11-а), на период с 01.05.2007 по 15.03.2054.

Материалами дела подтверждается государственная регистрация договора от 29.09.2006 (отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области от 27.06.2007, № 65-65-01/016/2007-534).

Разделом 2 договора от 29.09.2006 предусмотрен размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, а также условия изменения размера годовой арендной платы. В частности, согласно п. 2.4 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Письмом от 18.06.2010 № 51206, которое получено ответчиком согласно уведомлению 07.07.2011, истец известил ответчика об увеличении размера арендной платы. Письмами от 20.05.2010 № 36443, от 18.06.2010 № 51408, от 21.07.2010 № 51919 истец предупреждал ответчика об образовавшейся задолженности по арендной плате, устанавливал сроки для ее погашения.

Поскольку ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2010 по 10.04.2011 в полном объеме не выполнил в виде погашения образовавшейся задолженности на сумму 2 798 452 рубля 71 копейка, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст. ст. 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В силу ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ при условии, что иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Как установлено п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» (далее Закон от 01.08.2008 № 78-ЗО) установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно приложению 2 к Закону от 01.08.2008 № 78-ЗО размер коэффициентов Кд (коэффициент вида разрешенного использования) и Кз (коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности) устанавливается уполномоченным органом местного самоуправления в Сахалинской области.

Решением городского Собрания городского округа «город Южно-Сахалинск» от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 (в ред. Решения городского собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 02.06.2010 № 148/11-10-4) установлен размер коэффициентов применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», государственная собственность на которые не разграничена.

Как верно установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Такой подход, указывающий на обязательность применения нового размера арендной платы при изменении методики ее исчисления соответствующим нормативным актом независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, является общеобязательным при рассмотрении, в том числе настоящего спора, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008.

Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженная в указанном выше постановлении, распространяет свое действие на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены соответствующим нормативным правовым актом, являющимся обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Таким образом, положения Закона от 01.08.2008 № 78-ЗО распространяют свое действие на спорный договор с момента вступления нормативного акта в силу, т.е. с 01.01.2010. Данное обстоятельство согласуются с правилами ст. 424 ГК РФ и не противоречат им, а также не противоречит заявленным требованиям в части установления периода расчета суммы основного долга, поскольку заявленный в исковых требованиях период задолженности подпадает под действие Закона от 01.08.2008 № 78-ЗО и составляет период с 10.04.2010 по 10.04.2011.

Апелляционная инстанция учитывает условия допустимости применения в рассматриваемом споре разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 05.07.2011 № 1709/11 по делу № А55-35889/2009. При этом коллегия отмечает, что соответствующие требованиям истца ставки арендных платежей установлены положениями Закона от 01.08.2008 № 78-ЗО, который в рассматриваемом споре является нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие изменений в положениях договора аренды от 29.09.2006 (раздела 2) в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, т.к., по сути, на стороны указанного договора распространил свое действие обязательный для применения нормативный правовой акт в виде Закона от 01.08.2008 № 78-ЗО.

На основании изложенного доводы апеллянта, сводящиеся к необоснованности расчета размера арендной платы в связи с изменением методики исчисления порядка расчета Законом от 01.08.2008 № 78-ЗО несостоятельны и подлежат отклонению.

Поскольку материалами и обстоятельствами дела подтвержден факт наличия задолженности ответчика перед истцом по уплате арендных платежей в размере 2 798 452 рублей 71 копеек, апелляционная коллегия, поддерживая выводы суда первой инстанции, приходит к выводу о правомерности удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы основного долга в полном объеме.

Из