Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2012 по делу n А59-1470/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

Следовательно, содержание договора, приложений к нему должно быть установлено на момент его регистрации с учетом содержания указанного дополнительного соглашения, которым стороны фактически изменили редакцию договора как документа, еще не прошедшего государственную регистрацию.

В Дополнительном соглашении от 16.05.2005 стороны указали, что в связи со сдачей арендатором с 01.04.2005 нежилого помещения общей площадью 67 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, пункт 1.2. Договора необходимо изложить в следующей редакции: «площадь передаваемых в аренду помещений 151,5 кв.м.»

Для регистрации договора аренды и дополнительного соглашения ответчиком в качестве приложения к дополнительному соглашению в регистрирующий орган представлена выкопировка из технического паспорта БТИ, на которой желтым маркером выделены передаваемые в аренду помещения, а именно часть помещения № 4 площадью 133 кв.м., помещения №№ 7 и 8 (л.д. 112 т. 7) общей площадью 151, 5 кв.м., соответствующей площади помещений, передаваемых в аренду в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2005. Доводы истца о том, что на данном плане выделены не только помещения №№ 4 (часть), 7, 8, но и помещения туалетов №№ 9, 10 материалами дела не подтверждаются.

Факт того, что в аренду ответчику была передана часть помещения № 4, подтверждается и пояснениями привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Клюева Александра Владимировича.

Из пояснений Клюева А.В., ответчика, Договора от 25.03.2005 (л.д. 99 т. 2) следует, что первоначально ответчику в аренду передавалось помещение № 4 полностью, однако, в марте 2005 года с согласия собственника помещения Клюевым А.В. была возведена стена, разделившее помещение № 4 на две части, 1/3 помещения была передана Клюеву А.В., 2/3 – ИП Тимошенко И.А.

Аренда части помещения в размере 67 кв.м. зарегистрирована за Клюевым А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП от 20.11.2006, л.д. 110 т. 1), и именно указанная площадь была возвращена ответчиком арендодателю до подписания дополнительного соглашения от 16.05.2005.

Согласно пояснениям Клюева А.В., сделанным в судебном заседании 19.10.2011, площадь в размере 67 кв.м. была вычислена арифметически путем определения доли в размере 1/3 в площади помещения № 4.

Подлежат отклонению доводы истца о том, что площадь в размере 67 кв.м. не могла быть передана ответчиком арендодателю, поскольку данные доводы опровергаются имеющимися в материалах дела документами.

Из плана БТИ (л.д. 112 т. 7) видно, что в аренде у ответчика осталась часть помещения № 4 площадью 133 кв.м. Из замеров, указанных в плане следует, что площадь возведенной в указанном помещении стены составляет немногим более 3 кв.м. Таким образом, совокупная площадь части помещения № 4, оставшаяся в аренде у ответчика в размере 133 кв.м., части данного помещения, переданной Клюеву А.В., в размере 67 кв.м., а также возведенной стены и составляет 203,1 кв.м. Небольшая погрешность в расчетах вызвана тем, что после возведения стены замеры частей помещения № 4 не производились.

Не может быть принята во внимание площадь части помещения № 4, занимаемая ответчиком, в размере 139,08 кв.м., указанная в акте осмотра от 23.09.2011, поскольку указанные данные противоречат данным плана БТИ, из акта не ясно, каким образом производились замеры, с использованием каких приспособлений, замеры не отражены на плане помещения, не ясно, исключена ли из общей площади данной части помещения площадь колонн, кроме того, в отношении площади данной части помещения единства во мнениях между сторонами не достигнуто.

При таких обстоятельствах, оценив все доказательства, имеющиеся в материалах дела в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что единственно возможной с учетом площади помещений первого этажа является передача ответчику в аренду части помещения № 4 (площадью 133 кв.м.) и помещений № 7 (площадью 5,1 кв.м.), № 8 (площадью 13,4 кв.м.), которые занимаются ответчиком и в настоящее время, что сторонами не оспаривается,  апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что на момент государственной регистрации договора аренды от 01.08.2003 № 239-04/03Ф и дополнительного соглашения к нему от 16.05.2005, а именно на 06.07.2005 сторонами договора была согласована передача в аренду ответчику части помещения № 4 площадью 133 кв.м., помещений №№ 7, 8. Право аренды именно на эти помещения и зарегистрировано за ответчиком.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку из имеющихся в материалах дела документов возможно установить площадь и конкретные номера переданных в аренду ответчику помещений на момент государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности спорного договора.

Таким образом, исковые требования ОАО «Управление торговли ДВО» о признании незаключенным договора аренды от 01.08.2003 N 239-04/03ф являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Рассматривая исковые требования об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 217,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из акта осмотра нежилых помещений, находящихся по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, переданных в аренду по договору № 239-04/03ф от 01.08.2003 ИП Тимошенко И.А. от 23.09.2011, составленного представителями сторон, (л.д. 103 т. 7) следует, что ИП Тимошенко И.А. фактически занимает часть помещения № 4 площадью 133 кв.м., помещение № 7 площадью 5,1 кв.м. (архив), помещение № 8 площадью 13,4 кв.м. (архив). Данное обстоятельство арендодателем и арендатором не оспаривается, за исключением площади части помещения № 4. Доводы истца о том, что площадь части помещения № 4, занимаемой ответчиком, составляет 139,08 кв.м., отклонены судом по вышеизложенным основаниям.

По мнению истца, ответчик также занимает  помещения № 5 площадью 6,1 кв.м. (коридор), № 6 площадью 6,4 кв.м. (архив), № 9 площадью 0,9 кв.м. (туалет), помещение № 11 площадью 3,9 кв.м. (коридор), помещение № 12 площадью 8,7 кв.м. (склад).

Однако суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом занятия ответчиком данных помещений.

Из приложенных к акту от 23.09.2011, а также односторонне составленному истцом  акту от 04.08.2011 фотоматериалов не следует, что ответчик занимает указанные помещения и осуществляет в них предпринимательскую деятельность.

Факт наличия во всех указанных помещениях кафельной плитки, аналогично уложенной в торговом зале, однозначно не подтверждает использование ответчиком этих помещений, доказательств того, что работы по укладке такой плитки осуществлялись именно ответчиком, истцом в материалы дела не представлено.

Тот факт, что в помещение № 4 можно пройти только через помещение № 5, а также наличие единственного входа в помещения №№ 9-11 только через помещение № 4 не свидетельствует о фактическом владении ответчиком этими помещениями либо об осуществлении ответчиком препятствий в их использовании истцом. Напротив, из актов осмотра следует, что представители истца беспрепятственно прошли во все спорные помещения. Использование ответчиком помещения № 5 для прохода в помещения №№ 4, 7, 8 не лишает истца владения указанным помещением. Не представлено истцом и доказательств того, что у него имеются препятствия в пользовании помещением № 5. Доводы о том, что все помещения запираются на ключ ответчиком и ставятся на охранную сигнализацию, не подтверждены соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Из материалов дела следует, что ответчиком было заявлено также о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Поскольку о нахождении во владении ответчика части помещения № 4, помещений №№ 7, 8 арендодатель должен был узнать не позднее даты подписания дополнительного соглашения от 16.05.2005, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности в отношении истребования данных помещений из владения ответчика.

Доводы ответчика о том, что к требованию о возврате данных помещений исковая давность не применяется, не состоятельны, основаны на неверном толковании норм материального права. Поскольку истцом утрачено фактическое владение помещениями №№ 4 (частью), 7, 8, требования об их возврате носят виндикационный характер и заявлены истцом с пропуском срока исковой давности.

В отношении остальных спорных помещений истцом не доказана фактическая утрата им владения данными помещениями, как не доказано и наличие препятствий со стороны ответчика в их использовании, в связи с чем исковые требования об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 217,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.10.2011 по делу № А59-1470/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.    

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка

С.Б. Култышев