Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n А59-3135/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-3135/2011

 26 января 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мироновой Ирины Анатольевны

апелляционное производство № 05АП-8483/2011

на решение от 27.10.2011

судьи И.Н. Ширейкиной

по делу № А59-3135/2011 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Индивидуального предпринимателя Мироновой Ирины Анатольевны

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бриллиант»

о признании соглашений об использовании площадей № 22, 23, 24 недействительными и взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Миронова Ирина Анатольевна (далее по тексту - ИП Миронова И.А.) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бриллиант» о признании соглашений об использовании площадей №№ 22, 23, 24 от 12.09.2008 недействительными и взыскании с ответчика 719941,60 руб. неосновательного обогащения.

         Решением от 27.10.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении иска отказал; возвратил ИП Мироновой И.А. из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 8000 руб.

         Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

         Ссылается на то, что в спорных соглашениях отсутствуют существенные условия, регулирующие оказание услуг, выполнение подрядных работ, нет в данных соглашениях и элементов предварительного договора. Судом первой инстанции не учтено, что соглашениями предусмотрена передача помещений для осуществления коммерческой деятельности, что само по себе предполагает передачу в аренду. Обеспечительный платеж является ничем иным как обеспечением конкретных обязательств истца в процессе исполнения договора аренды (коммерческое использование площадей). Обращает внимание на то, что уведомление о прекращении действия соглашения в адрес истца не было направлено.

         Рассмотрение дела откладывалось с 15.12.2011 до 13 часов 15 минут 19.01.2012.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции 19.01.2012 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании ст. 18 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 11 часов 20 минут 26.01.2012. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда участники процесса не явились.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 12.09.2008 между ИП Мироновой И.А. и ООО «Бриллиант» подписаны три соглашения на использование торговых площадей №№ 22, 23, 24, расположенных на 2-ом уровне (отметка 3.600) торгово-развлекательного комплекса по адресу: ул. 2-я Центральная, 1 «Б», п/р Хомутово, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область (далее по тексту – Центр).

Предметом оспариваемых Соглашений является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, их коммерческого использования до заключения договора аренды  и его государственной регистрации (п. 2.1 Соглашений).

В соответствии с п. 2.2. соглашений в целях обеспечения юридической и фактической возможности аренды площадей, дополнительного обустройства, оборудования и особой внутренней отделки площадей ООО «Бриллиант», именуемое как арендодатель, приняло на себя обязательство предоставить предпринимателю (арендатору) возможность использовать площади для выполнения отделочных работ, перечень и объем которых согласовывается с Обществом, до государственной регистрации права собственности Общества на Центр, после даты государственной регистрации права собственности Общества на Центр передать площади в аренду предпринимателю на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных п. 7.1. соглашений, а также стороны приняли на себя обязательство заключить долгосрочный договор аренды площадей не позднее 15 дней с даты получения Обществом свидетельства о праве собственности на Центр.

В разделах 4, 5 Соглашений сторонами согласован порядок и условия выполнения ответчиком отделочных работ в передаваемых ему помещениях.

В п. 4.1 Соглашений ответчик обязался осуществить работы в передаваемом истцу помещении и предоставить помещение истцу в состоянии, пригодном для осуществления отделочных работ.

По смыслу п. 4.4.1 Соглашений проводимые истцом в помещениях отделочные работы должны осуществляться в соответствии с утвержденными ответчиком строительными планами, проектами и спецификациями.

В п. 5.3.1 Соглашений установлено, что расходы, связанные с производством и согласованием работ арендатора, ложатся на арендатора (истца) в полном объеме и не возмещаются арендодателем (ответчиком).

Согласно п. 5.5.2 Соглашений завершение работ арендатора и приемка их арендодателем оформляется актом приема-передачи работ.

Срок выполнения работ арендатором согласован в п. 5.5.1 соглашений - 60 дней с  момента передачи арендатору помещений, но не позднее, чем за 5 дней до даты официального открытия Центра, определяемой на основании п. 5.7 Соглашений.

Разделом 6 Соглашений сторонами согласованы условия использования помещения с момента официального открытия Центра до вступления в силу краткосрочного договора аренды.

При этом п. 6.1.3. Соглашений установлено, что с момента регистрации права собственности истца на помещения вступает в силу краткосрочный договор аренды.

Пунктами 6.5. и 6.7. Соглашения установлен размер платы за пользование ответчиком помещением, а также обязанность ответчика по внесению сервисного сбора.

В разделе 7 Соглашения (п. 7.1.1.) стороны согласовали, что с момента регистрации права собственности истца на нежилые помещения площади  объявляются и считаются переданными ответчику в аренду на условиях краткосрочного договора аренды, срок которого согласно п. 7.1.3. Соглашения установлен до регистрации договора аренды, но не может превышать 364 дня.

В п. 7.2.1. Соглашений стороны предусмотрели, что после регистрации права собственности арендодателя на Центр стороны обязуются заключить и зарегистрировать Договор аренды.

В соответствии с п. 4.5.1 соглашений арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж, эквивалентный сумме фиксированной арендной платы за 2 месяца аренды, который засчитывается за первый и последний месяц аренды по долгосрочному договору аренды.

Платежным поручением от 26.09.2008 № 74 истец перечислил на счет ответчика обеспечительный платеж в сумме 719941,60 руб.

12.11.2009 ООО «Бриллиант» получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Торгово-развлекательный комплекс», 1 очередь: основное здание – 1, 2, 3, 4 этажи (кроме фитнес-центра в осях 9/1-13 и У-И на отм. 0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.

На основании указанного разрешения 24.05.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации за обществом права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4 номера на поэтажном плане 1 этаж – 1-162, 2 этаж – 1-121, 3 этаж – 1-213, 4 этаж – 1-160, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б.

Ссылаясь на ничтожность соглашений ввиду отсутствия у ООО «Бриллиант» права распоряжения помещениями Центра на момент подписания данных соглашений, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенные между сторонами 12.09.2008 соглашения, являются смешанными договорами и содержат в себе несколько этапов договорных отношений, возникновение которых связано с теми или иными обстоятельствами, включая государственную регистрацию права собственности и аренды; стороны соглашения действовали применительно к тому, что объект не был достроен, право собственности у ответчика на него не возникло и арендные отношения по поводу указанных выше помещений возникнут с определенного времени – государственной регистрации договора аренды, а не с момента подписания соглашений. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные соглашения следует расценивать в качестве предварительного договора, регулирующего специфические права и обязанности сторон. Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон, направленное на возникновение указанных в соглашениях правоотношений между сторонами относительно объекта недвижимости, не реализовано, при таком положении наличие (отсутствие) государственной регистрации права собственности ООО «Бриллиант» при оценке законности соглашений не имеет правового значения, тем более, что право собственности ООО «Бриллиант» в дальнейшем было зарегистрировано.

Суд первой инстанции также посчитал, что поскольку истец явился инициатором расторжения соглашений, не выполнил, то есть нарушил их условия, а также исходя из буквального толкования условий соглашений в соответствии со ст. 431 ГК РФ, оснований для возврата обеспечительного платежа не имеется.

         Однако данные выводы сделаны судом первой инстанции без учета следующих обстоятельств.

         Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Вместе с тем п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик вправе был распорядиться спорным имуществом, в том числе передать его в пользование истцу, только после государственной регистрации права собственности на Центр.

Доводы ответчика о том, что оспариваемые Соглашения имеют характер предварительного договора, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

  В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 14 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Проанализировав условия оспариваемых Соглашений и приложений к ним, судом установлено, что они не соответствуют ст. 429 ГК РФ. Данные Соглашения определяют условия о фактической передаче имущества до заключения долгосрочного