Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2012 по делу n А51-16097/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-16097/2011

 22 марта 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 15 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е.А. Хоменко

при участии в заседании:

от истца: заместитель начальника Круглов А.А. –доверенность от № 12 от 30.12.2011 со специальными полномочиями,

от ответчика: адвокат Каленская С.Д. – доверенность от  13.07.2010 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа

апелляционное производство № 05АП-1402/2012

на решение от 17.01.2012

судьи А.К. Калягина

по делу № А51-16097/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Теребилову Максиму Александровичу

о расторжении договора аренды и выселении из нежилых помещений

           УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Теребилову Максиму Александровичу (далее – ИП Теребилов М.А., ответчик) о расторжении заключенного Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и ответчиком договора №124/1 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 20.03.2006 (далее – спорный договор) в связи с самовольной перепланировкой ответчиком арендованных по этому договору помещений и самовольной реконструкцией здания, в котором расположены помещения, арендованные ответчиком по спорному договору; а также о выселении ответчика в связи с расторжением спорного договора в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из нежилых помещений №№ 1 - 4, 6-20, общей площадью 302,7 кв.м., расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 68, созданных в данных технических характеристиках в результате названной, неправомерно произведенной ответчиком реконструкции здания, перепланировки помещений, переданных ответчику по спорному договору.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.01.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить.

Как следует из текста апелляционной жалобы, истец считает договор купли-продажи от 28.05.2010 спорных помещений незаключенным, так как сторонами не достигнуто соглашение о цене, в связи с чем действие договора аренды, по мнению истца, не прекращено. Истец указал, что спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке как обременение права собственности Дальнегорского городского округа, ответчик до сих пор вносит плату за пользование имуществом, предусмотренную договором аренды. На основании изложенного Управление полагает, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что привело к принятию незаконного решения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. 

Представитель ответчика в судебном заседании по доводам апелляционной жалобы возразил, считает решение Арбитражного суда Приморского края от 17.01.2012 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указал, что на момент рассмотрения настоящего дела в отношении помещений по спорному договору начата процедура приватизации данной муниципальной собственности ответчиком как субъектом малого предпринимательства, в связи с чем истец не является заинтересованным лицом в предъявлении иска по настоящему делу, права истца ответчиком не нарушены, предъявление иска по настоящему делу является со стороны истца злоупотреблением правом, перепланировка спорных помещений была проведена предыдущим арендатором в 2005 году по согласованию с истцом. Считает, что истец связан безотзывной офертой и не вправе отказаться от заключения договора купли-продажи от 28.05.2010, предметом которого являются спорные помещения. Пояснил, что арендная плата до настоящего времени вносится ответчиком ввиду затяжного конфликта,  возникшего при выкупе спорного имущества, во избежание затягивания процесса приватизации. Сложившейся судебной практикой подтверждается возможность взыскания убытков в размере выплаченной арендной платы с момента возникновения у органа местного самоуправления обязанности по заключению договора выкупа до момента государственной регистрации договора.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и ИП Теребиловым М.А. заключен договор №124/1 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, во исполнение которого ответчику за плату во временное владение и пользование сроком на десять лет были переданы нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 68, №№1-20, общей площадью 403,1 кв.м.

Дополнительным соглашением от 12.09.2007 уточнены объект аренды – нежилые помещения №1-4, 6-20 площадью 350,3 кв.м на втором этаже здания кафе согласно технического паспорта БТИ, инвентарный номер 05:407:0002: 000008840 для использования под «кафе»,     и размер арендной платы.

Договор аренды и указанное дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационными надписями на договоре и соглашении.

28.05.2010 Администрацией Дальнегорского городского округа Приморского края принято постановление №424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», в соответствии с которым ответчику было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений №№ 1-4, 6-20 общей площадью 350,3 кв.м., расположенного на втором этаже в здании кафе по адресу: г.Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, д. 68.

Также 28.05.2010 Управлением (продавец) и ИП Теребиловым М.А. (покупатель) подписан договор №59-пр купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность вышеназванное муниципальное недвижимое имущество. Договор от 28.05.2010  №59-пр подписан ответчиком с протоколом разногласий.

28.05.2010 сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 28.05.2010, касаются выкупной цены арендованных помещений.

Судом установлено, что ИП Теребилов М.А. обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края от 28.05.2010 №424-па об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости, в том числе, спорных помещений  площадью 350, 3 кв. м, а также о признании недействительным отчета ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» от 21.04.2010 №026 в части определения рыночной стоимости данных объектов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу №А51-11538/2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда  Дальневосточного округа от 21.02.2012, заявленные требования были удовлетворены.

Истец, ссылаясь  на проведение ответчиком самовольной, нарушающей требования закона и условия договора аренды, перепланировкой арендованных помещений, реконструкцией здания, в котором расположены спорные  помещения, обратился к ответчику с письмом исх.№165 от 04.02.2011, в котором потребовал в месячный срок привести арендованные по спорному договору помещения в соответствие с условиями данного договора, и в случае невыполнения этого требования истец указал ответчику, что будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора.

Постановлением Администрации Дальнегорского городского округа №72-па от 04.02.2011 постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено.

Предприниматель Теребилов М.А., посчитав постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 №72-па незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2012  по делу №А51-4527/2011 постановление Администрации Дальнегорского городского округа №72-па от 04.02.2011 признано недействительным. Указанное решение на момент рассмотрения настоящего дела в законную силу не вступило.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело №А51-7231/2011 по иску ИП Теребилова М.А. к Администрации Дальнегорского городского округа, Управлению, в том числе  по требованию об обязании заключить  договор от 28.05.2010 №59-пр.

29.08.2011 Управление направило ответчику письмо исх.№3087, в котором предложило ответчику расторгнуть договор аренды по приведенным по настоящему делу основаниям путем заключения приложенного к письму соглашения о расторжении спорного договора.

Доказательства подписания ответчиком направленного ему истцом соглашения о расторжении спорного договора арбитражному суду не представлены.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции рассматривает предъявление настоящего искового заявления о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений как злоупотребление правом ввиду следующего.  

Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ могут быть установлены федеральным законом.

Статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) устанавливает, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что в силу части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Следовательно, нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона №178-ФЗ.

В