Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 по делу n А51-15776/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

участком, в связи с чем апелляционная коллегия приходит к выводу о возобновлении договора № 2263 от 11.07.2002 на неопределенный срок.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 2.1. договора стороны установили, что арендатор выплачивает арендодателю в течение всего срока действия договора за право пользования участком арендную плату, которая устанавливается в размере ставки земельного налога по 7 экономическому району. Размер и порядок расчета арендной платы могут пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение № 4885/07, которым договорились изменить порядок расчета арендной платы, а именно установить арендную плату в размере базовой ставки арендной платы. Данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.

Вместе с тем апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что подписав данное дополнительное соглашение, арендодатель в данном случае фактически реализовал свое право на одностороннее изменение порядка расчета арендной платы, о чем арендатор был уведомлен, подписывая дополнительное соглашение. Кроме того, порядок расчета арендной платы был установлен нормативными актами муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, а именно Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355, Постановлением Главы Уссурийского городского округа Приморского края от 18.11.2005 № 1820 «О базовых ставках арендной платы в 2006 году на территории Уссурийского городского округа», Решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 «О Положении о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа» с учетом кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 10.06.2003 № 176 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Приморского края, а впоследствии постановлением Администрации Приморского края № 437-па от 30.12.2010 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края».

В исковом заявлении истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.05.2005 по 01.07.2011 в сумме 1626512,28 руб. Однако из расчета истца (л.д. 5-7) видно, что данная сумма арендной платы рассчитана за период с 31.05.2005 по 30.05.2011.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 2.3. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 05 числа последнего месяца квартала при условии внесения платежа за 4 квартал не позднее 15 ноября.

Поскольку договором № 2263 от 11.07.2002 не предусмотрена возможность пересмотра в одностороннем порядке арендодателем сроков внесения арендной платы по договору, в данном случае не могут быть применены к спорным отношениям сроки внесения арендной платы, установленные Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355, Решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010.

Иск подан Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа 29.09.2011. Таким образом, пропущенным является срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.05.2005 по 30.09.2008, учитывая, что срок внесения арендной платы за третий квартал 2008 года – не позднее 05.09.2008.

Доводы ответчика о том, что срок исковой давности необходимо исчислять с 17.04.2012 (с момента рассмотрения дела по правилам первой инстанции в суде апелляционной инстанции), подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку именно с моментом предъявления иска связан перерыв течения срока исковой давности в силу ст. 203 ГК РФ.

Таким образом, с истца в пользу ответчика надлежит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.05.2011.

В 2008 году и 2009 году подлежала применению формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355: А (сумма арендной платы в год) = Б (базовая ставка арендной платы) х S (площадь земельного участка х К (коэффициент вида деятельности на земельном участке).

Базовая ставка в размере 8,42 руб. за 1 кв.м. установлена постановлением Главы Уссурийского городского округа от 18.11.2005 № 1820.

В расчете истца применен коэффициент вида деятельности в размере 1,2, установленный Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355, для вида деятельности «строительство (реконструкция) подрядным способом в пределах нормативного срока иных объектов».

Однако из п. 1.1. договора № 2263 от 11.07.2002 следует, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства первой очереди жилой малоэтажной застройки.

Таким образом, в соответствии с Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355, должен быть применен коэффициент для вида деятельности «строительство (реконструкция) подрядным способом в пределах нормативного срока объектов жилья и объектов транспортного и инженерного обеспечения, строительство которых ведется за счет иных средств» в размере 1.

Таким образом, в 2008, 2009 годах арендная плата составляла в месяц 21190,33 руб. (8,42 руб./кв.м. х 30200 кв.м. х 1 / 12 месяцев).

Решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 «О Положении о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа» изменена методика расчета арендной платы.

         В соответствии с п. 2 указанного нормативного акта решение вступает в силу с момента его официального опубликования. Однако решение Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 опубликовано не было.

Решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2011 N 435-НПА «О внесении изменений в решение Думы Уссурийского городского округа от 30 июня 2010 года N 262-НПА «О Положении о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа» внесены изменения в Решение Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010.

Согласно п. 2 Решения Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2011 N 435-НПА данный нормативный акт вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2011 года. Данное решение было опубликовано 16.09.2011 в газете «Уссурийские новости», N 37(46).

Таким образом, методика определения размера арендной платы, установленная Решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 подлежала применению к отношениям с 01.01.2011 с учетом изменений, внесенных Решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2011 N 435-НПА.

Соответственно, в 2010 году размер арендной платы по договору составлял 21190,33 руб. в месяц в соответствии Положением о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 № 355, постановлением Главы Уссурийского городского округа от 18.11.2005 № 1820.

В 2011 году согласно методике расчета арендной платы, утвержденной Решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 с учетом изменений, внесенных Решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2011 N 435-НПА, годовой размер арендной платы подлежал определению по формуле А (размер арендной платы) = К (кадастровая стоимость земельного участка) х Сап (Ставка арендной платы за использование земельного участка в соответствии с видом использования земельного участка).

Постановлением Администрации Приморского края № 437-па от 30.12.2010 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 295,35 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, в 2011 году месячный размер арендной платы составлял 14865,95 руб. (295,35 руб. х 30200 кв.м. х 2% / 12 месяцев).

В силу изложенного за 4 квартал 2008 года арендная плата составила 63571 руб. (21190,33 руб. х 3 месяца), за 2009 год арендная плата составила 254284 руб. (21190,33 х 12 месяцев), за 2010 год арендная плата составила 254284 руб. (21190,33 х 12 месяцев), за период с 01.01.2011 по 30.05.2011 арендная плата составила 73850,20 руб. (14865,95 руб. х 4 месяца + 14386,40 руб. за 30 дней мая 2011 года).

Поскольку доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком в материалы дела не представлено, исковые требования о взыскании с ответчика данной суммы являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени, начисленной за период с 10.07.2009 по 30.05.2011 на сумму арендной платы за период с 31.05.2005 по 30.05.2011.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.4. договора № 2263 от 11.07.2002 предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статьей 207 ГК РФ установлено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Вместе с тем в соответствии с п. 2.4 договора аренды пени взимаются за каждый день просрочки. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени начисляются; срок же исковой давности по требованиям об уплате пени должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Данный подход отвечает разъяснению, содержащемуся в пункте 10 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которому срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по требованиям истца о взыскании с ответчика пеней, начисленных на суммы арендных платежей, подлежащих уплате последним по договору аренды, не истек в части пеней за трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании этих пеней, то есть с 29.09.2008.

В то же время из расчета истца (л.д. 6) видно, что начисление пени истец производит с 10.07.2009.

Учитывая, что в 2005 году размер арендной платы составлял 18426,38 руб. в месяц, в 2006-2010 годах – 21190,33 руб. в месяц, в 2011 году - 14865,95 руб. в месяц, неустойка за период с 10.07.2009 по 30.05.2011, начисленная в соответствии с п. 2.4. договора на сумму арендной платы за период с 31.05.2005 по 30.05.2011 должна составить 4320534,48 руб.

Таким образом, истцом обоснованно предъявлено требование