Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2009 по делу n А24-5385/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

(перечень) объектов муниципальной собственности, сдаваемых в аренду.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа № 224-р от 16.07.2008 в Прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на 2008 год были внесены изменения.

Прогнозный план приватизации был дополнен объектами недвижимости, в том числе под порядковым № 40 объектом – «встроено-пристроенные нежилые помещения в жилом доме», г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, позиции 1-24 первого этажа, позиции 85-97 подвала, общая площадь 862,1 кв.м.

Постановлениями Главы Петропавловск-Камчатского городского округа № 3031 от 14.10.2008 года, от 20.11.2008 года № 3341 были установлены условия приватизации объекта муниципальной собственности «встроено-пристроенные нежилые помещения поз.1-24 первого этажа, поз.85-97 подвала жилого дома», расположенного г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, общей площадью 862,1 кв.м. В условиях указаны в том числе: начальная цена - 23 756 271,00 рублей, обременения: договор аренды сроком до 31.05.2013 года, три договора аренды, заключенных на неопределенный срок.

06.10.2008 Комитет направил ИП Ефремовой Е.А. письмо, в котором сообщил, что встроено- пристроенные помещения по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3, входят в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2008 году, и предприниматель может принять участие в аукционе.

16.10.2008 ИП Ефремова Е.А. направила ответчику письмо с требованием разъяснить причины отказа в преимущественном праве на приобретение помещений, которые она арендовала более 10 лет.

Как следует из материалов дела, 17 октября 2008 года и 21 ноября 2008 года объект «встроено-пристроенные нежилые помещения поз.1-24 первого этажа, поз.85-97 подвала жилого дома», расположенный по адресу г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, общей площадью 862,1 кв.м. выставлен ответчиком на аукцион.

В сообщениях о проведении аукциона были указаны, в том числе, сведения о начальной цене объекта 23 756 271,00 рублей, о существующих обременениях: договоре аренды сроком до 31.05.2013, трех договорах аренды, заключенных на неопределенный срок.

Поскольку обращение истца осталось без ответа и помещения по адресу г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3, были выставлены на аукцион, истец обратился с настоящим иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью 862,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3 по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в размере 23 576 271,00 рублей.

Федеральный Закон Российской Федерации № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательств.

Исходя из смысла ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истцу надлежит доказать, что он относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; арендует спорные помещения; владеет и пользуется арендуемыми спорными помещениями в течение трех лет и более до вступления в законную силу Федерального Закона № 159-ФЗ от 02 июля 2008 года; перечисляет арендную плату за арендованное имущество надлежащим образом в течение в течение трех лет и более до вступления в законную силу Федерального Закона № 159-ФЗ, а также отсутствуют обстоятельства, установленные п.п.3, 4 названной статьи.

Как следует из материалов дела, Ефремова Елена Анатольевна является индивидуальным предпринимателем с 15 апреля 1997 года, что подтверждается сведениями из Свидетельств о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записей об индивидуальном предпринимателе серия 41 № 000230074, серия 41 № 000374680.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации № 154-О от 05.07.2001 года указано, что п.3 ст. 607 ГК РФ, конкретизирован ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Изучив условия названных договоров, суд пришел к правильному выводу о том, что договоры № 1433 от 03.12.1998 года, № 1772, № 2933, № 3746, № 4134 от 01.09.2005 года являются незаключенными, поскольку в них не определен в порядке ст. 607 ГК РФ предмет аренды.

Более того, договор № 1772 со сроком аренды с 01.12.1999 по 30.11.2002 является незаключенным также в соответствии со ст. 651 ГК РФ, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Таким образом, суд правомерно не приняты названные договоры в качестве доказательств того, что истец занимала в период с 01.12.1998 по 30.11.2002 по адресу Бульвар Рыбацкой славы,3, нежилые помещения на правах аренды.

Исследовав представленные в материалы дела договоры аренды № 4528 от 01.08.2006 года с Комитетом, № 232 от 01.07.2007 года, № 142 от 01.03.2007 года, № 350 от 17.03.2008 года, № 348 от 17.03.2008 года с МУП «Богородское озеро» судом установлено, что в них согласована обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату: в договорах № 4528 от 01.08.2006 года с Комитетом, № 232 от 01.07.2007 года, № 350 от 17.03.2008 года, № 348 от 17.03.2008 года - по не позднее 15 числа текущего месяца, в договоре № 142 от 01.03.2007 года - не позднее 6 числа текущего месяца. Эти договоры, суд признает заключенными, поскольку к ним приложены схемы помещений на поэтажном плане с отмеченными помещениями. Обстоятельства, позволяющие арендатору вносить арендные платежи с просрочкой или в другой срок, договорами не предусмотрены.

Несмотря на то, что договор № 4528 от 01.08.2006 с Комитетом представлен в копии, суд признал его заключенным, поскольку к нему имеется приложение - схема помещений (поэтажный план). Суд, при отсутствии возражений ответчика, исходил из того, что на схеме стороны отметили помещения занимаемые арендатором.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что у истца во временном пользовании и владении не находился объект «встроено-пристроенные нежилые помещения поз.1-24 первого этажа, поз.85-97 подвала жилого дома», расположенный по адресу г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, общей площадью 862,1 кв.м. Истец названный объект не арендовал.

Из материалов дела следует, что истец в период с 01.12.1998 по настоящее время не занимала по адресу г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, нежилые помещения площадью 862,1 кв.м. В разные периоды времени истец занимала по адресу Бульвар Рыбацкой славы, 3, нежилые помещения на первом этаже и в подвале общей площадью 280,0 кв.м., 290,0 кв.м., 323,1 кв.м.. 511,6 кв., 369,1 кв.м., 102 кв.м. При этом, на протяжении трех лет до начала действия Федерального Закона № 159-ФЗ от 02 июля 2008 года истец не занимала одни и те же помещения.

Более того, материалами дела подтверждается, что в течение трех лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ истец допускала просрочку в оплате за арендованное имущество по адресу Бульвар рыбацкой Славы, 3, то есть допускала нарушения договоров аренды в части оплаты. Данные обстоятельства подтверждаются письмом МУП «Богородское озеро» № 1034 от 16.09.2008 года, в котором указывается, что ИП Ефремова Е.А. на 04.08.2008 года имеет задолженность по арендной плате по договору № 348 от 01.12.2007 года в сумме 76 399,72 рублей, по договору № 350 от 01.12.2007 года - в сумме 89 231,14 рублей; решением Арбитражного суда Камчатской области от 13 мая 2008 года по делу № 545/2008 по иску МУП «Богородское озеро» к ИП Ефремовой Е.А. о взыскании 126 456,09 рублей, согласно которому с ИП Ефремовой Е.А. была взыскана пени в размере 44 000 рублей за просрочку арендных платежей по договору № 142 от 01.03.2007 за период с 06.03.2007 по 31.10.2007.

При таких обстоятельствах, учитывая установленную в пункте 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность арбитражного суда оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что совокупностью представленных по настоящему делу доказательств достоверно подтверждается то обстоятельство, что ИП Ефремова Е.А. не владела и не пользовалась указанным объектом на правах аренды, что свидетельствует об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение имущества «встроено-пристроенные нежилые помещения поз.1-24 первого этажа, поз.85-97 подвала жилого дома», расположенного по адресу г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой славы, 3, общей площадью 862,1 кв.м.

ИП Ефремова Е.А. вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердила достаточными и достоверными доказательствами тот факт, что она является субъектом малого предпринимательства или среднего предпринимательства в соответствии с ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Судом апелляционной инстанции не принимается довод заявителя жалобы об отсутствии задолженности по арендной плате, как противоречащий материалам дела.

Учитывая в совокупности все изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение