Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2013 по делу n А51-26974/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-26974/2012

19 августа 2013 года

Резолютивная часть постановления оглашена 13 августа 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Алтухова Игоря Геннадьевича,

апелляционное производство №05АП-6107/2013

на решение от 17.04.2013 судьи А.К.Калягина

по делу № А51-26974/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Градис» (ОГРН 1052503126763, ИНН 2536162399)

к закрытому акционерному обществу акционерная компания «ВостокТрансТорг» (ОГРН 1022501276038, ИНН 2536012026)

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «ВОСХОД», индивидуальный предприниматель Крафт Евгений Александрович, Алтухов Игорь Геннадьевич

о расторжении договора, обязании освободить нежилые помещения,

при участии:

от истца: Штанько С.С. – представитель по доверенности от 03.12.2013 сроком на один год со специальными полномочиями;

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Градис» (далее – ООО «Градис») обратилось в арбитражный суд к Закрытому акционерному обществу акционерная компания «ВостокТрансТорг» (далее – ЗАО АК «ВостокТрансТорг») с исковыми требованиями о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 02.12.1999 № 3/159, об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 343,40 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане 1-15, этаж: цокольный, назначение: торговое, складское, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Вилкова, д.11, передать указанные помещения по акту приема-передачи свободными от прав Индивидуального предпринимателя Крафта Евгения Александровича (далее – ИП Крафт Е.А.) и общества с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» (далее – ООО «ВОСХОД»).

Арбитражный суд Приморского края, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «ВОСХОД», ИП Крафта Е.А., Алтухова И.Г.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил расторгнуть аренды недвижимого имущества от 02.12.1999 № 3/159, обязать ответчика освободить спорные помещения и передать указанные помещения истцу по акту приема-передачи свободными от прав ООО «ВОСХОД», ИП Крафта Е.А. и иных третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.04.2013 расторгнут заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока и ЗАО АК «ВостокТрансТорг» договор аренды недвижимого имущества от 02.12.1999 №3/159, на ЗАО АК «ВостокТрансТорг» возложена обязанность освободить спорные нежилые помещения и передать указанные помещения ООО «Градис»; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Алтухов И.Г. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и оставить исковые требования без рассмотрения. В обоснование жалобы указывает на то, что решением Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2011 по делу №А51-15810/2010 ответчик по настоящему делу признан банкротом, открыто конкурсное производство, и не согласен с доводом суда о том, что спорное имущество из владения должника не выбывает. Также указывает на отсутствие доказательств надлежащего уведомления ответчика о времени и месте судебного заседания и направление ответчику уведомлений не по его юридическому адресу.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв ООО «Градис» на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать.

ЗАО АК «ВостокТрансТорг», ООО «ВОСХОД», ИП Крафт Е.А., Алтухов И.Г., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель ООО «Градис» по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя истца, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 02.12.1999 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (арендодатель) и ЗАО АК «ВостокТрансТорг» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 3/159 (далее - договор аренды), по условиям которого, с учетом изменений к договору, ответчику в пользование было передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Вилкова, д. 11, общей площадью 343,4 кв.м (далее - спорные помещения) для использования под магазин, склад. Пунктом 1.3 договора аренды срок действия договора установлен с 01.01.2000 по 31.12.2014.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях (строениях) требования СЭС, Госпожнадзора и иных отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, учреждений и организаций данного вида деятельности.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора аренды арендатор обязан сдавать арендуемые помещения (строения), как в целом, так и по частям, в субаренду только с письменного разрешения арендодателя.

Как установлено в пункте 5.2 договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае, в частности, сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя; в этом случае арендодатель направляет арендатору (по юридическому адресу) заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.01.2000.

19.12.2005 ООО «Градис» (покупатель), и Муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости № 121-КП, по которому продавец передал в собственность покупателю спорные помещения, арендованные ответчиком.

Переход права собственности и право собственности истца по договору купли-продажи от 19.12.2005 № 121-КП зарегистрированы в установленном законом порядке 13.02.2012.

Из представленных в материалы настоящего дела акта обследования объекта от 23.07.2012, акта обследования имущества от 14.09.2012, акта обследования объекта от 26.10.2012, составленных представителями истца, следует, что спорные помещения частично используются третьими лицами - ООО «ВОСХОД» и ИП Крафтом Е.А., в спорных помещениях отсутствуют огнетушители, планы эвакуации не соответствуют требованиям ГОСТ (л.д. 16-19, 23-34 т.д. 1).

07.09.2012 истец направил ответчику претензию от 05.09.2012, содержащую предложение об освобождении спорных помещений от третьих лиц в срок до 14.09.2012 либо о расторжении договора аренды по основаниям нарушения условия договора аренды путем передачи нежилых помещений в пользование третьим лицам без согласия арендодателя. Претензия от 05.09.2012 была фактически направлена ответчику по почтовым адресам: г.Владивосток, ул.Вилкова, 11, г.Владивосток, ул.Нейбута, 63, что подтверждается представленными в материалы дела описями вложений в почтовое отправление, однако, почтовое отправление с указанной претензией, направленное по адресу: г.Владивосток, ул.Вилкова, 11, возвращено истцу организацией почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (л.д. 57-58 т.д. 1).

Ссылаясь на то, что спорные помещения переданы арендатором ЗАО АК «ВостокТрансТорг» в качестве вклада в совместную деятельность без согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора аренды и до настоящего времени не возвращены арендодателю, ООО «Градис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора от аренды и возложения на ответчика обязанности освободить спорные помещения и передать их истцу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьёй 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях (строениях) требования СЭС, Госпожнадзора и иных отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, учреждений и организаций данного вида деятельности.

Как следует из пункта 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязан сдавать арендуемые помещения как в целом, так и по частям в субаренду только с письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Применительно к правоотношениям по договору аренды в данном случае на основании абзаца 6 статьи 387 ГК РФ произошла перемена лица (арендодателя) в обязательстве. Таким образом, с момента перехода к истцу права собственности на переданные по договору аренды спорные помещения (13.02.2012), к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Как установлено судом, часть спорных нежилых помещений передана ответчиком по договорам о совместной деятельности от 16.02.2009 и от 11.01.2011 в качестве вклада в простое товарищество ИП Крафту Е.А. и ООО «ВОСХОД» для совместной эксплуатации имущества, обеспечения организации розничной торговли. По указанным договорам о совместной деятельности часть спорного объекта - нежилые помещения общей площадью 100 кв.м переданы ИП Крафту Е.А. для хранения и реализации доставленного в магазин товара, нежилые помещения общей площадью 67,9 кв.м переданы ООО «ВОСХОД» для использования в целях «магазин».

При этом в соответствии с пунктом 3.1 договора о совместной деятельности от 16.02.2009, заключенного с ИП Крафтом Е.А., в целях компенсации расходов ответчика по содержанию и эксплуатации помещения магазина (арендная плата, коммунальные услуги, вывоз мусора, охрана) ИП Крафт Е.А. не позднее 16-го числа каждого месяца обязался оплачивать ответчику не менее 6000 рублей, направленных на погашение реальных затрат на содержанию и эксплуатации помещения магазина.

Как следует из актов обследования объекта от 23.07.2012, от 14.09.2012, от 26.10.2012, составленных представителями истца, часть спорных помещений используется третьими лицами - ООО «ВОСХОД» как продуктовый магазин и ИП Крафтом Е.А. как магазин одежды; остальная часть спорных помещений используется ответчиком под офис.

С учетом условий вышеуказанных договоров о совместной деятельности и установленных при обследовании спорных нежилых помещений фактов суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в нарушение пункта 1 статьи 606, пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 2.2.9 договора аренды передал спорные помещения в субаренду без получения письменного разрешения арендодателя. Доказательств обратному в материалах дела не имеется.

Актами обследования объекта от 23.07.2012, от 14.09.2012, от 26.10.2012 также установлено, что арендатор не соблюдает в спорных помещениях требования пожарной безопасности (планы эвакуации не соответствуют требованиям ГОСТ, отсутствуют огнетушители в торговых залах). Таким образом, в нарушение условий пункта 2.2.3 договора аренды арендатор не обеспечил в спорных помещениях требования Госпожарнадзора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный