Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2013 по делу n А59-5876/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А59-5876/2012

21 октября 2013 года

Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Армсахстрой»,

апелляционное производство № 05АП-10756/2013

на решение от 25.07.2013

судьи А.С. Белова

по делу № А59-5876/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Армсахстрой»

к Муниципальному образованию г. Южно-Сахалинск в лице Финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска, Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области, Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Министерству финансов Сахалинской области,

о признании договора аренды земельного участка № 00617 от 29.12.2009 недействительным в части, о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой»

об обязании передать по акту приема-передачи Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок, Сахалинской области и МО ГО Горд Южно-Сахалинск возвратить ООО «Армсхстрой» денежные средства

третьи лица Управление Федерального казначейства по Сахалинской области, Финансовое управление г. Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

при участии:

от истца представитель не явился;

от ответчика представитель не явился;

от третьих лиц представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» (далее - ООО «Армсахстрой») обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство), Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (далее - Департамент) с иском о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой в части, взыскании неосновательного обогащения.

 ООО «Армсахстрой» неоднократно уточняло исковые требования, а также круг ответчиков по делу, в судебном заседании 18.07.2013 истец просил признать пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 № 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение № 9.1.3 «Расчет арендной платы» к указанному договору недействительными в части установления в договоре и в приложении к нему размера арендной платы, превышающего в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 323304 рубля 37 копеек в год; взыскать с муниципального образования «Город Южно-Сахалинск» в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г.Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования 577751,3 рубль (80% излишне уплаченной арендной платы), с Сахалинской области в лице Министерства, либо в лице Правительства Сахалинской области, либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области 144437,83 рублей (20% излишне уплаченной арендной платы).

Министерство обратилось в суд со встречным иском об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» - возвратить ООО «Армсахстрой» денежные средства (20 процентов из бюджета Сахалинской области, 80 процентов – из бюджета муниципального образования).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Армсахстрой» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении иска общества отменить и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска. Истец полагает, что поскольку из положений статей 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не следует иного, то с учетом положений абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» размер арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен определяться на основании нормативных актов Сахалинской области и г.Южно-Сахалинска, действовавших на момент заключения договора, то есть размер арендной платы является регулируемым. В обоснование расчета размера арендной платы за 2009 и 2010 год ссылается на положения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 №78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» и решения городского Собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 09.12.2009 №46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск». Полагает, что договор аренды на момент заключения в части определения размера арендной платы не соответствовал положениям вышеуказанных нормативных актов, в связи с чем являлся в указанной части недействительным. Истец не согласен со ссылкой суда на то, что результаты торгов не оспорены, ссылается на ничтожность договора в части.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв Министерства на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает на то, что к восстановлению прав сторон сделки и неопределенного круга лиц привел бы отказ в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной и удовлетворение иска в части возврата неосновательного обогащения, а также удовлетворение встречного иска.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв Финансового управления г. Южно-Сахалинска на апелляционную жалобу, в котором управление просит в удовлетворении жалобы отказать.

Истец, ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьих лиц.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 29.12.2009 ООО «Армсахстрой» (арендатор) и Министерством (арендодатель) по результатам проведения торгов заключен договор № 00617 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г.Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома № 2.

Основанием для проведения аукциона являлось опубликованное в газете «Губернские ведомости» (выпуск 41 (141)) извещение о проведении аукциона от 14.11.2009.

Как следует из извещения, предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г.Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома № 2. Размер арендной платы за земельный участок, указанный в извещении, составлял 1049997 рублей 07 копеек в год.

Учитывая, что на участие в аукционе была подана только одна заявка от ООО «Армсахстрой», аукцион был признан несостоявшимся и договор аренды был заключен с единственным участником аукциона – ООО «Армсахстрой». В договоре аренды определено разрешенное использование земельного участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Срок аренды земельного участка по договору – с 15.12.2009 по 14.12.2014.

29.12.2009 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор аренды 29.12.2009 № 00617 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2 договора аренды стороны согласовали арендную плату в размере 1049997 рублей в год, указав, что размер арендной платы определен по результатам аукциона и не может изменяться в одностороннем порядке. Исходя из этого размера арендатором вносилась арендная плата в период с 15.12.2009 по 15.12.2010.

В последующем пункт 2.2 договора аренды был изменен сторонами с 15.10.2010 путем подписания дополнительного соглашения от 20.06.2011, которым стороны договорились изложить указанный пункт договора в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Ссылаясь на то, что арендная плата по договору аренды является регулируемой ценой и размер арендной платы за 2009 год должен был составить 419998 рублей 83 копейки в год, за 2010 год – 323304 рубля 37 копеек, ООО «Армсахстрой» обратилось в арбитражный суд за возвратом излишне уплаченной арендной платы за период с 15.12.2009 по 31.12.2009  в сумме 19561 рубля 59 копеек, за период с 01.01.2010 по 14.12.2010 – в сумме 722189 рублей 13 копеек, а также за признанием пункта 2.2 договора аренды в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложения № 9.1.3 «Расчет арендной платы» к указанному договору недействительными в части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Армсахстрой», суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы был определен сторонами на торгах, результаты которых сторонами не оспаривались; заключив договор аренды земельного участка, стороны определили соответствующие условия по размеру арендной платы, в связи с чем общество не вправе снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, в одностороннем порядке.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ установлено, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить