Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2013 по делу n А59-5876/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как следует из извещения о проведении аукциона, опубликованного 14.11.2009, предметом аукциона явилось право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 площадью 19214 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – комплексное освоение в целях жилищного строительства. При этом первоначальная стоимость права аренды установлена в размере 1144100 рублей. Шаг аукциона установлен именно в отношении стоимости права аренды в размере  3 % начального размера права аренды. Таким образом, в ходе проведения торгов предполагалось не изменение и определение ставки арендных платежей по договору, а изменение стоимости самого права аренды (права на заключение договора с размером арендной платы, устанавливаемым соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления).

Как следует из протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 от 15.12.2009 №2, аукцион признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ и решено заключить с ООО «Армсахстрой» как с единственным участником аукциона договор аренды в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Первоначально в пункте 2.2 договора аренды от 29.12.2009 №00617 стороны согласовали, что размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и составляет 1049997 рублей и не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Однако, дополнительным соглашением от 20.06.2011 стороны изложили пункт 2.2 договора аренды с 15.12.2010 в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Таким образом, арендная плата по договору аренды от 29.12.2009 №00617 в отношении вышеуказанного земельного участка не является определяемой по результатам аукциона, так как торги на повышение ставки арендной платы в данном случае не проводились; определяемой в данном случае являлась лишь плата за право на заключение такого договора, в связи с чем является ошибочной ссылка суда первой инстанции на пункт 18 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

В силу изложенного арендная плата по спорному договору является регулируемой.

Об определении и изменении ставки арендной платы по спорному договору на основании решения уполномоченных органов местного самоуправления свидетельствует и раздел аукционной документации «Размер арендной платы».

На момент заключения истцом и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 порядок определения размера арендной платы за земельные участки на территории г.Южно-Сахалинска в 2009 году был определен Законом Сахалинской области от 01.08.2009 №78-ЗО ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» и решением Городского Собрания городского округа «город Южно-Сахалинск» от 24.05.2006 №290/16-06-3 «О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22, расположенный на территории г.Южно-Сахалинска, определялся в 2009 году как произведение площади земельного участка, базового размера арендной платы за 1 кв.м площади земельного участка и коэффициента к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Как следует из материалов дела, площадь предоставленного истцу земельного участка составляет 19214 кв.м. Согласно приложению №2 к решению Городского Собрания городского округа «город Южно-Сахалинск» от 24.05.2006 №290/16-06-3 базовый размер арендной платы в планировочном районе Новоалександровск составляет 10,9295 рублей в год за квадратный метр. Из пункта 12 приложения №3 к указанному решению от 24.05.2006 №290/16-06-3 следует, что к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, применяется коэффициент 2. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 составил в 2009 году 419998 рублей 83 копейки в год, в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009 - 19561 рубль 59 копеек.

В 2010 году размер арендной платы за земельные участки на территории г.Южно-Сахалинска определялся на основании вышеуказанного Закона Сахалинской области от 01.08.2009 №78-ЗО ЗО и решения городского Собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 09.12.2009 №46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами в 2010 году размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должен был рассчитываться как произведение кадастровой стоимости земельного участка - 6466087,42 копейки в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельного участка; коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка (КД) - 0,05 для земельных участков под жилищное строительство; коэффициента зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок (КЗ) - 1; коэффициента инфляции (Кинф) - 1,1  в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2009 №308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», и должен был составлять 323304 рубля 37 копеек в год.

Вместе с тем, пунктом 2.2 договора аренды от 29.12.2009 №00617 стороны установили арендную плату в размере 1049997 рублей в год в нарушение положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в то время как арендная плата должна была рассчитываться в соответствии с положениями нормативных правовых актов уполномоченных на то государственных органов и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 ГК РФ в применяемой редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 №00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение № 9.1.3 «Расчет арендной платы» к договору в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, является недействительным.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в указанной части.

С учетом установленных судом обстоятельств сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должна была составить в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009 19561 рубль 59 копеек (с даты составления протокола аукционной комиссии и даты начала срока действия договора аренды), в период с 01.01.2010 по 14.12.2010 - 72334 рубля 89 копеек, с 15.12.2010 по 31.12.2010 - 16563 рубля 81 копейку, всего 375196 рублей 40 копеек за период с 15.12.2009 по 31.12.2010.

Однако, как следует из материалов дела, платежными поручениями от 11.08.2010 №1247, от 29.09.2010 №626, от 08.12.2010 №2303 истец уплатил Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска, являющемуся получателем платежей по договору, арендную плату за 2010 год в общей сумме 1098900,97 рублей, включив в неё и арендную плату за период с 15.12.2009 по 31.12.2009.

         Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

  Статьей 1103 ГК РФ установлено следующее: поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Неосновательное обогащение ответчика в связи с исполнением истцом недействительного в части условия договора аренды составило по расчету суда 723704 рубля 57 копеек. Вместе с тем обществом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в меньшей сумме - 722189 рублей 13 копеек.

С учетом изложенного взысканию с Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области как стороны по договору в пользу истца подлежит 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, полученного при исполнении недействительного в части условия договора аренды.

При этом суд признает необоснованными требования о взыскании спорной суммы неосновательного обогащения с муниципального образования «Город Южно-Сахалинск» в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г.Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования, а также с Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области. Арендодателем по договору аренды от 29.12.2009 №00617 в настоящее время является Министерство в соответствии с постановлением Администрации Сахалинской области от 16.12.2009 «522-па «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, и именно арендодатель как сторона по сделке должен выступать ответчиком по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате недействительности части сделки. В удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию «Город Южно-Сахалинск» в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г.Южно-Сахалинска, а также к Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области надлежит отказать.

Рассматривая встречные исковые требования Министерства об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» - возвратить ООО «Армсахстрой» денежные средства, полученные по недействительному договору аренды, суд приходит к следующему.

В обоснование своих требований Министерство ссылается на то, что проведенный аукцион и договор аренды от 29.12.2009 №00617 не соответствуют статье 65 ЗК РФ, пункту 1 статьи 422 ГК РФ, подпункту 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, решению Городского Собрания городского округа «город Южно-Сахалинск» от 24.05.2006 №290/16-06-3. а также нарушают права неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы.

Согласно статье 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку суд установил, что недействительным условием договора аренды земельного участка от 29.12.2009 №00617 является пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 №00617 лишь в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, то нельзя признать обоснованными доводы Министерства о недействительности (ничтожности) всего договора аренды. В случае включения в договор аренды условия об арендной плате, размер которой установлен с учетом положений нормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления Сахалинской области, без включения условия об арендной плате в большем размере, нельзя признать, что договор аренды не был бы заключен.

Доводы Министерства на нарушение проведенным аукционом и заключенным договором аренды прав неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы, подлежат отклонению. Доказательств наличия на настоящий момент лиц, желающих заключить договор аренды спорного земельного участка по ставкам, определенным судом, в материалах дела не имеется, в связи с чем доводы Министерства о нарушении прав таких лиц не подтверждены соответствующими доказательствами.

Кроме того судом установлено, что до принятия судом первой инстанции решения по делу ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по предъявленным требованиям.

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 №15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001