Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 по делу n А51-18385/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

связь между действиями и их последствиями.

Ущерб как элемент убытков является стоимостным выражением негативных имущественных последствий нарушения субъективного гражданского права в результате противоправного поведения другого лица.

В пунктах 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что необходимость расходов, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом и доказательствами. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

  Таким образом, истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им были не получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода), а также представить доказательства произведения им действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений.

В обоснование наличия противоправных действий ответчика, повлекших возникновение убытков в спорной сумме, истец ссылается на необоснованное обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода к истцу права собственности на приобретенные по договору нежилые помещения.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Из материалов дела следует, что единственным основанием для приостановления государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения по заявлению, поданному в регистрирующий орган 26.12.2005, после того, как отпали иные обстоятельства, ранее служившие основанием для приостановления государственной регистрации, то есть была прекращена запись о государственной регистрации запрета, наложенного определением суда от 22.04.2011, послужило именно обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации. Иных причин для приостановления государственной регистрации в сообщении от 18.11.2011 регистрирующим органом не указано.

Право правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации не более чем на три месяца предусмотрено пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации. При этом в заявлении должны быть указаны, в том числе, причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав.

 Как следует из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю от 18.11.2011 о приостановлении государственной регистрации перехода права к истцу, ответчик в качестве причины приостановления указал обращение в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Данное обстоятельство ответчиком признается, что также следует из его апелляционной жалобы.

Вместе с тем, доказательств обращения в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в рамках дела Арбитражного суда Приморского края №А51-5587/2011 либо в рамках иного судебного дела в отношении нежилых помещений общей площадью 450,40 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 1-14, этаж: 1, назначение: торговое, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 68, или договора купли-продажи от 15.12.2005 № 094-КП ответчиком не представлено. Таким образом, ответчик не подтвердил достоверными доказательствами наличие у него объективных причин для обращения за приостановлением государственной регистрацией перехода права. Данные обстоятельства  свидетельствуют об отсутствии волеизъявления ответчика (стороны договора купли-продажи) на государственную регистрацию перехода права, то есть об уклонении ответчика от регистрации.

Поскольку договор купли-продажи от 15.12.2005 №094-КП не расторгнут, не признан в установленном порядке недействительным, на государственную регистрации перехода права и права собственности истца на спорное имущество были представлены все необходимые документы и на момент обращения ответчика с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали какие-либо законные основания для такого обращения, суд первой инстанции правомерно расценил действия ответчика по инициированию ответчиком приостановления государственной регистрации перехода к истцу права на нежилые помещения как неправомерное уклонение от государственной регистрации перехода к истцу права собственности.

Аргумент апелляционной жалобы ответчика о том, что обращение в высшую судебную инстанцию состоялось по другому аналогичному делу и в связи с отказом в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в рамках дела №А51-5587/2011 не подавалось, не имеет правового значения и не влияет на правомерные выводы суда первой инстанции о наличии доказательств необоснованного уклонения ответчика.

Из материалов дела следует, что после снятия ареста, наложенного постановлением суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела, 17.10.2011 отменены обеспечительные меры, принятые арбитражным судом, в виде запрета осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения.

16.11.2011 в Управление Росреестра по Приморскому краю поступило заявление ООО «Градис» с приложением копии постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 по делу №А51-5587/2011, которым отменены обеспечительные меры.

В судебном заседании на вопрос суда представитель ответчика пояснила, что государственная регистрация прекращения запрета на основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 по делу №А51-5587/2011 произведена 16.11.2011.

Апелляционная коллегия также учитывает, что по смыслу пункта 3 статьи 28 Закона о регистрации направление судебных актов, принятых по вопросу наложения (отмены) обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, является обязанностью органа, принявшего такое решение (определение, постановление). В судебном заседании суд с согласия сторон приобщил к материалам дела доказательства направления Пятым  арбитражным апелляционным судом постановления от 17.10.2011 по делу №А51-5587/2011 в адрес Управления Росреестра по Приморскому краю.

С учетом изложенного суд установил, что регистрационная запись об обеспечительных мерах, принятых определением суда от 22.04.2011 по делу №А51-5587/2011, погашена 16.11.2011. Следовательно, с 17.11.2011 препятствия для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество перестали существовать и необоснованное обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации являлось единственной причиной, по которой не была осуществлена государственная регистрация права собственности истца на нежилые помещения.

Подлежит отклонению довод апелляционных жалоб о необоснованном включении в спорный период расчета убытков срока, необходимого для государственной регистрации права (с 17.11.2011 по 17.12.2011) со ссылкой на пункт 3 статьи 19 Закона о регистрации, в соответствии с которым поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления правообладателя о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 указанного Федерального закона для проведения регистрации, и срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Заявителями апелляционных жалоб не учтено, что данные правила не применяются к приостановлению государственной регистрации на основании пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации, то есть на основании решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, когда государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством. Поскольку до 17.11.2011 государственная регистрация права собственности истца была приостановлена именно в связи с наличием обеспечительных мер (сначала по постановлению суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела, а затем по определению арбитражного суда от 22.04.2011), после её возобновления срок, установленный для проведения регистрации прав (в рассматриваемый период – один месяц), не начинает исчисляться заново.

С учетом изложенного спорный период взыскания убытков правомерно определен истцом с 17.11.2011 по 18.01.2012, когда была произведена государственная регистрация права собственности ООО «Градис» на нежилые помещения, общество стало собственником приобретенного на торгах имущества и получило возможность в соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ распоряжаться им путём передачи в аренду.

В качестве убытков в виде упущенной выгоды ООО «Градис» просит взыскать с МКУ «АПМЗН» неполученную арендную плату за период с 17.11.2011 по 18.01.2012 согласно договору аренды, подлежавшему заключению на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества.

Как установлено судом, 26.08.2011 ООО «ДВ-ТРЭЙД» обратилось к ООО «Градис» с предложением (офертой) заключить договор аренды в отношении нежилых помещений по ул.Адмирала Кузнецова, 68, на срок не менее 5 лет по цене, которая подлежит обсуждению в соответствии со среднерыночными ценами в данном районе г.Владивостока.

03.10.2011 ООО «Градис» (арендодатель) и ООО «ДВ-ТРЭЙД» (арендатор) заключили предварительный договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого пришли к соглашению после осуществления государственной регистрации перехода к ООО «Градис» права собственности на нежилые помещения, но не позднее 15.12.2011, заключить договор аренды нежилых помещений с условием о размере арендной платы в сумме 365000 рублей в месяц, без учета расходов по содержанию, эксплуатации нежилых помещений и здания, в котором они расположены.

 По той причине, что до 15.12.2011 государственная регистрация перехода к истцу права собственности на спорное имущество не была осуществлена, основной договор аренды во исполнение предварительного договора от 03.10.2011 не был заключен, сообщением от 16.12.2011 ООО «ДВ-ТРЭЙД» отозвало оферту на заключение договора аренды.

Данные обстоятельства, а также заключение истцом как арендодателем в последующем, когда истец стал являться собственником нежилых помещений, договора аренды от 21.05.2012 №0001ГР с ИП Пленник С.В. (арендатор) свидетельствуют о наличии у истца намерений распоряжаться приобретенными на торгах нежилыми помещениями именно путем передачи их в аренду, что является одним из видов экономической деятельности истца согласно внесенным в ЕГРЮЛ сведениям о нём. Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на фактическое заключение договора аренды только в мае 2012 года, то есть по прошествии значительного времени после окончания спорного периода взыскания убытков, судом не принимается, поскольку поиск нового арендатора и согласование существенных и иных условий договора аренды могло занять определенное время.

Согласно справке ООО «Центр развития инвестиций» от 16.02.2012 № 7, выданной по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г.Владивостока, наиболее вероятный диапазон рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении нежилых помещений, включая эксплуатационные расходы (за исключением затрат на электроэнергию и связь) и административно-хозяйственные расходы (налог на имущество, на землю, НДС) в период с 01.11.2011 по 01.02.2012 составлял 700-900 рублей/кв.м, среднее значение – 800 рублей/кв.м.

Таким образом, истец при заключении предварительного договора аренды обоснованно мог рассчитывать на получение в спорный период с 17.11.2011 по 18.01.2012 арендной платы в сумме 756672 рублей 21 копейки с учетом площади нежилых помещений 450,40 кв.м и средней стоимости аренды 1 кв.м помещений в размере 800 рублей.

Довод апелляционной жалобы УМС г.Владивостока о недопустимости принятия в качестве доказательства размера спорных убытков вышеуказанной справки ООО «Центр развития инвестиций» от 16.02.2012 №7 ввиду необоснованности включения в размер арендной платы сумм НДС и эксплуатационных расходов (коммунальных платежей) подлежит отклонению, поскольку данная справка является одним из доказательств наличия у истца реальной возможности получить в спорный период доход от сдачи в аренду нежилых помещений, и спорная сумма упущенной выгоды рассчитана по среднему значению арендной ставки.

Иной обоснованный расчет суммы спорных убытков в форме упущенной выгоды, в том числе с учетом ставок арендной платы за муниципальное недвижимое имущество, третьим лицом не представлен, а довод о необходимости расчета убытков с учетом представленных истцом платежных поручений, подтверждающими реальный размер арендной платы арендатором - ИП Пленник С.В., подлежит отклонению, поскольку установлено, что истец вправе был рассчитывать на заключение договора аренды на спорный период на иных условиях.

При условии надлежащего поведения ответчика как продавца