Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу n А51-1613/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в течение трех дней после письменного обращения Покупателя обеспечить явку своего уполномоченного представителя для обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и предоставить все необходимые для регистрации документы.

ООО «Фабрика детской одежды» дважды письменно обращалось к ООО «Компания Кипарис» (07.06.2010 и 19.07.2010) с просьбами о направлении своего представителя в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности, на что покупатель ответил отказом.

Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения ООО «Фабрика детской одежды» в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Актом приема-передачи от 19.03.2010 (л.д. 10 т. 1) подтверждается факт исполнения ООО «Компания Кипарис» обязательств по передаче спорного объекта ООО «Фабрика детской одежды».

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации подписи Таранищенко М.А. на нижних полях трех листов договора № 3 от 19.03.2010 выполнены не ранее августа 2010 года, а возраст подписей Таранищенко М.А. под текстами договора и в акте приема-передачи выполнен либо значительно ранее, либо иным пишущим предметом, чем подписи на трех листах договора; подписи Воловика Е.Л. выполнены не ранее июня 2010 года.

Вместе с тем данные выводы соответствуют пояснениям Генерального директора ООО «Фабрика детской одежды» Воловика Е.Л. и показаниями допрошенного в качестве свидетеля судом первой инстанции Таранищенко М.А. (еще до его участия в деле в качестве представителя истца), согласно которым изначально договор и акт приема-передачи были подписаны 19.03.2010, однако впоследствии были переподписаны в июне 2010 года в связи с исправлением технической ошибки в условном номере спорного объекта. Доказательств обратного ответчиком, третьим лицом в материалы дела не представлено.

Учитывая, что в период с марта 2010 года по август 2010 года Таранищенко М.А. занимал должность директора ООО «Компания Кипарис», а Воловик Е.Л. в тот же период являлся директором ООО «Фабрика детской одежды» апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что указанные документы являются надлежащими доказательствами по делу.

Более того, 22.03.2010 между ООО «Фабрика детской одежды» и ЗАО «Большекаменская Эра» было составлено Соглашение и Акт приема-передачи, в соответствии с условиями которых ООО «Фабрика детской одежды» передало на ответственное хранение спорный объект ЗАО «Большекаменская Эра». Тем самым ООО «Фабрика детской одежды» фактически вступило во владение спорным имуществом и стало им распоряжаться по собственному усмотрению.

Подлежат отклонению доводы ответчика, третьего лица о том, что спорный объект не был передан в фактическое владение истцу ввиду передачи его во владение ООО «Дивиси», которое приобрело данный объект по Договору купли-продажи от 20.02.2010, по следующим основаниям.

Из имеющегося в материалах дела Договора купли-продажи от 26.02.2010 (л.д. 145 т. 2), в пункте 1.3. которого указано на то, что договор одновременно является документом о передаче объекта, видно, что от имени ООО «Компания Кипарис» договор подписан исполняющим обязанности генерального директора Осипенко А.В.

Вместе с тем апелляционной коллегией установлено, что на 26.02.2010 генеральным директором ООО «Компания Кипарис» являлся Таранищенко М.А., а Осипенко А.В. был назначен исполняющим обязанности генерального директора ООО «Компания Кипарис» только 01.12.2010 на основании Протокола № 18 собрания учредителей ООО «Компания Кипарис», а избран директором общества только 12.01.2011, что подтверждается Протоколом № 01 внеочередного общего собрания учредителей ООО «Компания Кипарис» от 12.01.2011. Протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Компания Кипарис» от 15.02.2010, представленный третьим лицом в обоснование довода о том, что уже с 15.02.2010 директором общества являлся Осипенко А.В. был признан сфальсифицированным и исключен из числа доказательств по делу.

Таким образом, Договор купли-продажи от 26.02.2010, являющийся одновременно и актом приема-передачи, подписан неуполномоченным лицом, в связи с чем не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей по нему в силу статьи 168 ГК РФ.

Кроме того, из материалов дела следует, что на 26.02.2010 спорный объект находился в фактическом владении ЗАО «Большекаменская Эра», соответственно, не мог быть передан 26.02.2010 в фактическое владение ООО «Дивиси».

Представленные третьим лицом в обоснование доводов о фактическом владении спорным объектом ООО «Ореол» Договор на оказание услуг от 01.03.2010, заключенный между ООО «Дивиси» и ООО «Дальсервис», Акт приема-передачи объектов под охрану от 01.03.2010, квитанция к приходному кассовому ордеру № 7 от 02.04.2010 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 9 от 29.05.2010 также признаны сфальсифицированными и исключены из числа доказательств по делу. Договоры на оказание охранных услуг от 01.08.2012, от 06.06.2012 не свидетельствуют о фактическом владении ООО «Ореол» спорным объектом. Не может быть принят в качестве такого доказательства и Договор энергоснабжения № А0304 от 19.09.2012, учитывая нахождение на огороженной территории нескольких объектов, в том числе спорного.

Более того о том, что спорный объект не был передан в фактическое владение ООО «Дивиси» и его правопреемника ООО «Ореол» свидетельствует также и заявление Осипенко А.В. от 08.06.2011 в адрес начальника ОВД по ЗАТО г. Большой Камень, в котором он просит привлечь к уголовной ответственности генерального директора ЗАО «Большекаменская Эра» Бережного А.П., запрещающего проезд транспорта ООО «Компания Кипарис» в здание цеха ремонта электрооборудования, а также Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.06.2011, в котором отмечен факт нахождения в здании имущества ЗАО «Большекаменская Эра», которому спорный объект был передан на ответственное хранение истцом.

Судом также учитывается, что из Передаточного акта от 30.04.2012, составленного при реорганизации ООО «Дивиси», невозможно определить, был ли передан спорный объект правопреемнику ООО «Дивиси» - ООО «Ореол».

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о доказанности истцом передачи спорного объекта в его владение.

Письмами от 07.06.2010 (л.д. 12 т. 1), от 19.07.2010 (л.д. 13 т. 1) подтверждается факт уклонения ответчика от осуществления действий для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к истцу.

В силу изложенного исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылки ответчика на незаключенность договора купли-продажи недвижимого имущества по основаниям, установленным статьей 554 ГК РФ, подлежат отклонению, поскольку договор № 3 от 19.03.2010 содержит индивидуализирующие признаки спорного объекта.

Доводы ответчика о необходимости одобрения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества собранием участников ООО «Компания Кипарис», подлежит отклонению. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2012 по делу №А51-15130/2012 установлено отсутствие у Договора № 3 от 19.03.2010 признаков крупной сделки и нарушения прав участников общества.

Подлежат отклонению ссылки третьего лица также на то, что спорный объект был полностью оплачен ООО «Дивиси». Из имеющейся в материалах дела выписки по счету ООО «Дивиси» видно, что еще помимо осуществления платежей ООО «Дивиси» в адрес ООО «Галакс» и ООО «Билакс» по письмам ООО «Компания Кипарис», в обоснование оплаты на которые ссылается ООО «Ореол», между ООО «Дивиси», ООО «Галакс» и ООО «Билакс» существовали отношения по договорам поставки оборудования и по оказанию услуг спецтехники. При этом из имеющихся в материалах дела документов невозможно определить общий объем поставленного оборудования и оказанных услуг спецтехники, а также произведенной оплаты, в связи с чем имеющиеся в деле доказательства недостаточны для вывода о том, что указанные третьим лицом платежи были действительно осуществлены в счет обязательств по оплате спорного объекта по договору купли-продажи от 26.02.2010. Кроме того платежные поручения не содержат ссылки на указанные третьим лицом письма.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, расходы истца по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей и расходы на проведение экспертизы в сумме 148007 рублей 34 копейки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Рассматривая самостоятельные требования третьего лица ООО «Ореол», апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 50 АПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

При этом согласно части 2 указанной статьи третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

ООО «Ореол» заявлены самостоятельные требования, согласно которым общество просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание – цех ремонта электрооборудования с пристройкой, назначение: нежилое, этажность: 1, 5, общая площадь 11771,8 кв.м., инв. № нет, лит. М, М1-пристройка, находящееся по адресу: Приморский край, ЗАТО г. Большой Камень, ул. Колхозная, д. 12, условный номер 25-25-08/012/2009-496, от ООО «Компания Кипарис» к ООО «Ореол». Самостоятельные требования ООО «Ореол» обоснованы заключением правопредшественником указанного общества – ООО «Дивиси» договора купли-продажи спорного объекта с ООО «Компания Кипарис».

Вместе с тем в рамках дела № А51-16328/2012 Арбитражным судом Приморского края рассматриваются исковые требования ООО «Ореол» к ООО «Компания Кипарис» о государственной регистрации перехода от ООО «Компания Кипарис» к ООО «Ореол» по заключенному ответчиком и ООО «Дивиси» договору купли-продажи от 26.02.2010 права собственности на здание – цех ремонта электрооборудования с пристройкой, назначение: нежилое, этажность: 1, 5, общей площадью 11771,8 кв.м., условный номер: 25-25-08/012/2009-496, лит. М, М1 – пристройка, адрес объекта: Приморский край, ЗАТО г. Большой Камень, ул. Колхозная, д. 12. В качестве третьего лица привлечено ООО «Фабрика детской одежды».

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

При таких обстоятельствах самостоятельные