Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 по делу n А51-4590/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

несогласие с условиями договора в части описания объекта недвижимости, неактуальность сведений об оценке объекта недвижимости, несогласие с ценой договора, несогласие с формулировкой пункта 1.5 проекта договора.

         Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 указанной статьи.

         В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ  течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Часть 4.1 была введена в статью 4 Федерального закона №159-ФЗ Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ. Часть 9 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ в редакции на дату принятия оспариваемого решения устанавливала, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

         Из содержания указанных норм Федерального закона № 159-ФЗ следует, что в настоящее время тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи №126-КП может быть приостановлен только в случае возникновения у сторон разногласий по стоимости выкупаемого имущества; иные обстоятельства не являются основанием для приостановления срока, установленного для заключения договора купли-продажи.

         Направленный в адрес заявителя проект договора купли-продажи в редакции от 31.08.2012 был подписан заявителем с дополнением, которое по сути является протоколом разногласий, при этом приложение к указанному договору (график платежей), являющееся его неотъемлемой частью, заявителем не было подписано и согласовано.

         Кроме того, в протоколе разногласий заявитель просил ответчика исключить из пункта 1.2. договора помещение под литером А, определить перечень документов, передаваемых покупателю, провести новую оценку передаваемого истцу имущества, так как прежняя оценка объекта недвижимости была проведена более 6 месяцев назад, а также указал, что помещению требуется ремонт, поэтому цена является завышенной. При этом разногласия по стоимости выкупаемого имущества на разрешение суда заявителем переданы не были.

         Вместе с тем, из содержания статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, являющего специальным законом для данной категории правоотношений, следует, что право льготного выкупа арендованного заявителем имущества действует в течение 30 дней с момента направления в адрес покупателя, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о выкупе арендованного имущества и (или) проекта договора купли-продажи, и его действие приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

         Заявитель не представил суду доказательств того, что им в установленном законом порядке и сроки была оспорена цена выкупаемого по договору купли-продажи имущества. В представленном протоколе разногласий истец не предлагал ответчику иную цену выкупаемого имущества, а также со своей стороны не предпринимал каких-либо мер к самостоятельному определению такой цены.

         При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установленный для согласования условий договора купли-продажи и его заключения тридцатидневный срок истек 31.10.2012 в отсутствие доказательств приостановления указанного срока, в связи с чем МКУ «АПМЗН» правомерно со ссылкой на пункт 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ приняло решение об утрате заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмом от 08.11.2012.

         В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что оспариваемое решение было принято МКУ «АПМЗН» преждевременно, поскольку общество направило в учреждение в пределах установленного законом 30-дневного срока подписанные проекты договора купли-продажи. Однако судом установлено, что проект договора был подписан обществом с протоколом разногласий, график платежей, предусмотренный в качестве неотъемлемой части договора и содержащий порядок расчетов, обществом не подписан. Таким образом, заключение договора в 30-дневный срок, установленный законом, не состоялось.

         Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

         Пунктом 1 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

         В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

         Учитывая, что стороны в пределах установленного законом срока не согласовали условие об объекте договора купли-продажи и условие о выкупной цене нежилых помещений, то суд первой инстанции правомерно установил, что договор купли-продажи по проекту договору от 20.01.2012 №126-КП не был заключен обществом и учреждением в срок до 31.10.2012. Тот факт, что заявителем не предъявлялись требования о признании договора заключенным или незаключенным, не свидетельствует о выходе судом первой инстанции за пределы заявленных требований, поскольку обстоятельство заключенности договора в срок до 31.10.2012 подлежало установлению при оценке доводов общества о неправомерности оспариваемого решения.

Доводы заявителя о том, что в рамках настоящего заявления общество и обратилось в суд за согласованием возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку требований об оспаривании стоимости выкупаемого имущества обществом не заявлено. Кроме этого, для того, чтобы заключение договора купли-продажи считалось приостановленным, такие требования с учетом специальных положений части 4.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ могли быть предъявлены обществом в суд до 31.10.2012.

         Частью 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку обжалуемое решение МКУ «АПМЗН» об утрате заявителем преимущественного права на выкуп арендованного имущества соответствует требованиям Федерального закона №159-ФЗ, оснований для удовлетворения заявленных ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС-ТРЕЙД» требований не имеется.

         Рассматривая требования заявителя об определении предмета договора, указанного в пункте 1.2 проекта договора купли-продажи объектов недвижимости №126-КП, в соответствии с техническим паспортом, суд приходит к следующему.

  Статьёй 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

         Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от 31.03.2004, муниципальное образование город Владивосток является собственником нежилых помещений общей площадью 509,90 кв.м в здании (лит.А, А1-пристройка, А2-пристройка); номера на поэтажном плане: 1-5, 9-14; 6-8; этажи: 1-пристройка А1, 1-пристройка А2; назначение: торговое, складское. Право муниципальной собственности именно на вышеуказанные помещения не оспорено и не прекращено.

         Из заявления ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС-ТРЕЙД» в суд и в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю следует, что заявитель не согласен с указанием в договоре купли-продажи литера А в отношении приобретаемых помещений.

         Однако заявителем не учтено, что согласно описанию объекта недвижимости указание литера А с пристройками лит.А1 и лит.А2 относится ко всему зданию, в котором находятся нежилые помещения, являющиеся объектом договора купли-продажи. Далее, при указании этажей, на которых расположены нежилые помещения, конкретизировано, что нежилые помещения находятся только на первом этаже пристройки лит.А1 (помещения 1-5, 9-14) и на первом этаже пристройки лит.А2 (помещения 6-8). Таким образом, описание в договоре купли-продажи объекта недвижимости не противоречит представленной заявителем выписке из технического паспорта помещений, выданной 27.01.2003 филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку, в которой имеются сведения о литерах строения А1 и А2.

         Общая площадь и конфигурация нежилых помещений, указанных в выписке их технического паспорта от 27.01.2003 и в кадастровом паспорте, выданном 27.07.2013, совпадает.

Таким образом, требования заявителя об определении предмета договора, указанного в пункте 1.2 проекта договора купли-продажи, удовлетворению не подлежат, поскольку объект недвижимости определен в проекте договора в соответствии с описанием объекта, содержащимся в ЕГРП и в технической документации, а также в связи с тем, что в удовлетворении требований в части признания незаконным решения об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 08.11.2012 отказано.

Иные доводы, изложенные заявителем в жалобе, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влияющими на правомерные выводы суда первой инстанции. Апелляционная жалоба ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС-ТРЕЙД» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.09.2013 по делу №А51-4590/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Т.А. Аппакова

С.Б. Култышев