Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2013 по делу n А51-32895/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

РФ.

Департаментом также представлен письменный отзыв, в котором истец обратил внимание на то, что акт приема-передачи от 23.03.2013 является прямым доказательством фактической передачи Департаментом Обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148, при этом согласно акту состояние передаваемого земельного участка на момент его передачи соответствовало условиям его использования по целевому назначению, земельный участок осмотрен арендатором при передаче и претензий к состоянию земельного участка у арендатора не имелось. Земельный участок имеет кадастровый номер, в связи с чем границы его определены в соответствии с действующим законодательством. Платежное поручение № 12 неотносимое доказательство наличия недостатков арендованного земельного участка. Соответственно оснований для применения к спорным отношениям норм статьи 612 ГК РФ не имеется.

Представитель ответчика на доводы иска возразил, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просит отказать в удовлетворении иска.

         Рассматривая исковые требования по существу по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив доводы сторон, имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

         В материалы дела представлен Договор №05-Ю-15025 аренды земельного участка между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО «Торговый комплекс «Дружба» (арендатор), датированный 23.03.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 45:148 площадью 12242 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 2а (участок находится примерно в 43 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка) (далее Участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (здание торгово-развлекательного центра) готовностью 54 % (лит. А).

Срок аренды участка установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018.

В пункте 2.1. договора аренды № 05-Ю-15025 стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование участком устанавливается в размере 1244609 рублей 25 копеек в месяц.

Согласно пункту 2.2. договора размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1. договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период.

В соответствии с пунктом 2.3. арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В пункте 4.2. договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

По Акту приема-передачи земельного участка от 23.03.2012 (л.д. 16) вышеуказанный земельный участок передан арендатору.

Вместе с тем вступившим в законную силу 08.11.2012 и имеющим согласно части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу № А51-7795/2012 установлено, что Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края 17.02.2012 предложил ООО «ТД «Дружба» заключить договор аренды по прилагаемому проекту. (Из представленного Обществом в материалы апелляционного производства проекта Договора № 05-Ю-15025, направленного в его адрес Департаментом, видно, что все положения данного проекта соответствуют положениям Договора № 05-Ю-15025, имеющегося в материалах дела, датированного 23.03.2012). Общество вх. № 29-4825 от 20.02.2012 направило в Департамент подписанный договор аренды с протоколом разногласий по пункту 2.1 и приложению № 2 к договору в части размера арендной платы. Департамент протокол разногласий не подписал и повторно предложил Обществу подписать договор в своей редакции в срок до 29.03.2012 (исх. № 29/02/02-13/5638 от 20.03.2012.

Таким образом, обращение Общества в суд с иском в рамках дела №А51-7795/2012 суд расценил как заявление об урегулирование разногласий, возникших при заключении договора № 05-Ю-15025 от 23.04.2012.

Судом в рамках дела № А51-7795/2012 также установлено несоответствие предусмотренного в Договоре аренды № 05-Ю-15025 условия об арендной плате в сумме 1244609 рублей 25 копеек в месяц требованиям закона, учитывая, что в соответствии с частью 2 статьи 3 «Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпунктом «б» пункта 1 Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па арендная плата за использование земельного участка 25:28:050045:148 должна составлять два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Арбитражным судом Приморского края по делу № А51-7795/2012 на этом основании сделан вывод о недействительности договора № 05-Ю-15025, что нашло отражение и в резолютивной части решения от 08.10.2012. Однако решением суд определил условия договора аренды земельного участка № 05-Ю-15025 от 23.04.2012 об арендной плате, изложив пункт 2.1. договора, а также Приложения № 2 к договору в редакции, согласно которой годовой размер арендной платы составляет два процента кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом суд указал, что договор аренды № 05-Ю-15025 от 23.04.2012 признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А51-7795/2012.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что указание в резолютивной части решения от 08.10.2012 о недействительности данного договора является оценкой судом установления в договоре годового размера арендной платы, превышающей два процента кадастровой стоимости земельного участка, как неправомерного, в связи с чем судом фактически урегулированы разногласия при заключении договора № 05-Ю-15025, соответственно, с момента вступления в силу указанного судебного акта договор является обязательным для сторон и содержит условие о годовой арендной плате в размере двух процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, положения договора № 05-Ю-15025 вне зависимости от государственной регистрации договора стали обязательными для сторон с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу № А51-7795/2012, то есть с 08.11.2012.

В пункте 1.3. Договора № 05-Ю-15025 срок аренды установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018, тем самым стороны распространили действие договора на ранее существующие отношения.

В то же время земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи только 23.03.2012.

Таким образом, ООО «Торговый комплекс «Дружба» обязано оплачивать арендную плату в соответствии с условиями Договора № 05-Ю-15025 за период с 23.03.2012.

Являются необоснованными ссылки ответчика на недействительность акта приема-передачи ввиду недействительности договора аренды, поскольку акт приема-передачи не является самостоятельной сделкой, это лишь документ, фиксирующий наличие фактических действий или обстоятельств.

Подлежат отклонению доводы ООО «Торговый комплекс «Дружба» о невозможности использования спорного земельного участка ввиду его занятия иными лицами. Как следует из имеющегося в материалах дела Акта приема-передачи земельного участка от 23.03.2012, спорный земельный участок принят арендатором без замечаний, в акте указано, что состояние земельного участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению, арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

Доказательств предъявления арендодателю соответствующих претензий, связанных с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, в материалы дела ответчиком не представлено.

Акт обследования земельного участка от 30.10.2012, Акт осмотра от 13.04.2012 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств занятия спорного земельного участка посторонними лицами, поскольку составлены в отсутствие Департамента и без его надлежащего уведомления. Приложенные фотоматериалы не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся постройки с границами земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148. Акт проверки Отдела муниципального земельного контроля и подготовки разрешительной документации Управления градостроительства и архитектуры от 14.01.2010 не относится к спорному периоду.

Акт сдачи-приемки на наблюдение за сохранностью межевых знаков от 23.07.2012 не может быть принят в качестве доказательств занятия спорного земельного участка третьими лицами, так как не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, в отношении которого он составлен, кроме того, данный акт не содержит сведений о длительности нахождения имущества третьих лиц на земельном участке, также составлен в отсутствие Департамента.

Более того, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства ответчика, что свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком.

Ссылки ответчика на невозможность определения границ земельного участка являются необоснованными ввиду того, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 25:28:050045:148, в связи с чем его границы определены в соответствии с требованиями закона.

Подлежат также отклонению доводы ответчика о невозможности использования земельного участка до получения разрешения на строительство, поскольку в силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, а фактическое неиспользование арендатором земельного участка ввиду неполучения разрешения на строительство либо по иным зависящим от него причинам не названо ни в законе, ни в договоре в качестве основания для освобождения от внесения арендной платы.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка 25:28:050045:148 составляет 110631933 рубля 36 копеек, арендная плата в год исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка (принимая во внимание то, что спорный земельный участок входит в состав земельного участка, предоставленного решением исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 10.03.1989 №106, право постоянного бессрочного пользования на который перешло к ООО «ТК «Дружба» в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 ГК РФ, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2010 по делу № А51-15361/2010),  составляет – 2212638 рублей 67 копеек, соответственно, в месяц – 184386 рублей 56 копеек.

За период с 23.03.2012 по 29.11.2012 арендная плата составила 1522477 рублей 81 копейку.

Платежными поручениями № 1 от 15.01.2013, № 5 от 25.03.2013, № 15 от 24.05.2013, № 19 от 25.06.2013, № 23 от 30.07.2013, № 23 от 12.08.2013, № 24 от 14.08.2013, № 25 от 04.09.2013 на общую сумму 1659489 рублей 10 копеек ответчик оплатил арендную плату за указанный период в полном объеме, переплата на 30.11.2012 составила 137011 рублей 29 копеек.

Производя расчет задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1522477 рублей 85 копеек, Департамент не учел, что в соответствии с пунктом 2.3. Договора № 05-Ю-15025 платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Таким образом, задолженность за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 по оплате арендной платы за спорный земельный участок у ответчика отсутствует, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 1522477 рублей 85 копеек удовлетворению не подлежат.

В то же время подлежат отклонению доводы ответчика о прекращении обязательств по уплате арендной платы в силу статьи 410 ГК РФ зачетом встречных требований ООО «ТК «Дружба» к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края в размере 1064385 рублей на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 15.07.2013 по делу № А51-10413/2013, поскольку