Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А51-16498/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя.

Из части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, нарушение этими ненормативными правовыми актами, решениями и действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту в соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на государственный орган, должностное лицо.

Между тем, согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия руководствуется следующими нормами. Статья 217 ГК РФ предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Порядок реализации преимущественного права предусмотрен Законом № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ и при соблюдении четырех условий, определенных в статье 3 Закона               № 159-ФЗ, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

При недоказанности соответствия заявителя требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ его право на приобретение арендуемого имущества не может считаться нарушенным.

Закон № 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008. С учетом положений пункта 1 статьи 3 указанного Закона, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Следовательно, пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды не может являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение в собственность используемого имущества.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей указанного Закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона    № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из пункта 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом апелляционной инстанции из материалов дела установлено, а лицами, участвующими в деле не оспаривается, что ИП Михайлов В.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

На основании заключенного между ИП Михайловым В.В. и УМС       г. Владивостока договора аренды от 28.04.2003                                                 № 04-03656-003-Н-АР-2245-00 предпринимателю предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 13,6 м2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, 15, литер 1, номер помещения на поэтажном плане 53, литер помещения VI, первый этаж.

Пунктом 1.3 определен срок действия указанного договора на период с 01.05.2003 по 31.12.2003. Согласно пункту 5.1 указанного договора он прекращает свое действие по окончании его срока.

30.01.2004 между ИП Михайловым В.В. и УМС г. Владивостока заключен новый договор аренды № 04-03656-003-Н-АР-3048-00 спорного объекта недвижимости, сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Таким образом, с учетом положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, коллегия приходит к выводу, что договор аренды от 28.04.2003                      № 04-03656-003-Н-АР-2245-00 прекратил свое действие  31.12.2003.

Как следует из представленных в материалы дела договоров аренды объекта недвижимости от 30.01.2004 № 04-03656-003-Н-АР-3048-00, от 03.12.2004 № 04-03656-003-Н-АР-3941-00, от 26.12.2005 № 04-03656-003-Н-АР-4756-00, спорный объект предоставлялся предпринимателю в аренду сроком с 01.01.2004 по 31.12.2004, сроком с 01.01.2005 по 31.12.2005, и сроком с 01.01.2006 по 31.12.2006 соответственно.

Материалами дела подтверждается, что указанные договоры аренды нежилого помещения, заключенные между управлением и                            ИП Михайловым В.В. на срок с 01.01.2004 по 31.12.2004, с 01.01.2005 по 31.12.2005, с 01.01.2006 по 31.12.2006 соответственно, то есть на срок один год ровно, зарегистрированы в установленном порядке не были, а, следовательно, в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, не могут считаться заключенными.

Поскольку в рассматриваемом случае отсутствовала государственная регистрация указанных договоров аренды, арендные правоотношения между его сторонами в период с 01.01.2004 по 31.12.2004, с 01.01.2005 по 31.12.2005, с 01.01.2006 по 31.12.2006 не возникли, и, следовательно, данные договоры не влекут правовых последствий для сторон, в том числе, для предпринимателя – вытекающих из 9 Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, из материалов дела коллегией установлено, что договоры от 05.12.2007 № 04-03656-003-Н-АР-5656-00 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008, от 30.12.2008 № 04-03656-003-Н-АР-5972-00 сроком действия с 01.01.2009 по 29.12.2009 государственной регистрации не подлежали, поскольку заключены на срок менее чем один год.

По окончании действия указанных договоров спорный объект недвижимости передавался (возвращался) ИП Михайловым В.В. управлению, что подтверждается представленными в материалы дела актом  приема-передачи нежилого помещения от 29.12.2009.

В частности, как следует из данного акта, 29.12.2009 стороны договора аренды от 30.12.2008 № 04-03656-Н-АР-5972-00 произвели прием-передачу нежилого помещения общей площадью 13, 6 кв м, расположенного на первом этаже здания по ул. Ильичева, 15, и ИП Михайлов В.В. сдал указанное помещение Управлению в удовлетворительном техническом состоянии.

Оценивая данный факт, судебная коллегия руководствуется положениями статьи 655 Гражданского кодекса РФ, согласно которой  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 1).  При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (часть 2).

Таким образом, факт подписания сторонами договора аренды акта приема-передачи нежилого помещения от 29.12.2009 свидетельствует о выполнении сторонами требований статьи 655 ГК РФ, а следовательно - о прекращении договора аренды спорного имущества.

Кроме того, из представленных в материалы дела договоров и актов приема-передачи нежилого помещения суд апелляционной инстанции установил, что на основании договора от 30.12.2009 № 04-03656-003-Н-АР-6168-00 сроком действия с 30.12.2009 по 31.12.2011 ИП Михайлову В.В. предоставлен в аренду спорный объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что указанный договор, заключенный между управлением и ИП Михайловым В.В. на срок с 30.12.2009 по 31.12.2011, то есть на срок более одного года, зарегистрирован в установленном порядке не был, а, следовательно, в соответствии с приведенными выше правовыми нормами, не может считаться заключенным.

Поскольку в рассматриваемом случае отсутствовала государственная регистрация указанного договора аренды, арендные правоотношения между его сторонами в период с 30.12.2009 по 31.12.2011 не возникли, и данный договор не влечет правовых последствий для его сторон.

В то же время, как указывалось ранее, согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, одним из обязательных условий преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ИП Михайловым В.В. не подтвержден факт непрерывного пользования спорным недвижимым имуществом по представленным договорам аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, фактическая совокупность, необходимая для возникновения у ИП Михайлова В.В. преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости, отсутствует, что свидетельствует о правомерности оспариваемых распоряжений УМС      г. Владивостока от 02.04.2013 № 241/28 и от 26.04.2013 № 322/28.

Поскольку предпринимателем на момент обращения с заявлениями о намерении реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не были соблюдены условия, установленные статьей