Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу n А51-22591/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Возместить (распределить) судебные расходы (ст.101, 106, 112 АПК)

кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:6277, выделенного из участка общей площадью 2704 кв.м, а также о внесении изменений в договор аренды, путем уточнения объекта аренды и установления арендных отношений в отношении участка площадью 871 кв.м, расположенного в красных линиях и выделенного из участка площадью 2704 кв.м.

          Департамент отказал заявителям в предоставлении в собственность земельного участка, мотивировав отказ тем, что испрашиваемый земельный участок частично находится в границах красных линий автодороги, а деление земельного участка нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно с вязанных с ними объектов, так как в результате раздела здание – бытовое строение находится одной частью на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040011:6277, а другой частью – на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040011:6276

          Оценив оспариваемый отказ в соответствии со статьей 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами в их взаимной связи, судебная коллегия признает его законным и обоснованным, не нарушающим прав индивидуальных предпринимателей в силу следующего.

          Согласно  абзацу 3 пункта 4 статьи 28 ЗК РФ допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в случаях установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.

          Пунктом 12 статьи 85 Кодекса установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

          В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), границы земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги.

          При этом красные линии могут обозначать не только расположение существующих линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других подобных сооружений, но отражают и планируемое размещение указанных объектов на земельных участках.

          Коллегией установлено, что земельный участок общей площадью 2704 кв.м, фактически используемый для эксплуатации объектов недвижимости, собственниками которых стали Шульженко Г.А. и Шульженко С.В. в 2013 году, частично расположен в зоне объектов автомобильного транспорта (Т-3) и в зоне производственно-коммунальных объектов V класса вредности (П-4). Данное обстоятельство подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования (л.д. 109).

          Из договора аренды от 10.06.2003 №04-00378-Ю-Д-0071 с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей от 21.02.2013 также усматривается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:61 установлены ограничения для капитального строительства в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги.

          Таким образом, материалами дела подтверждается частичное нахождение земельного участка общей площадью 2704 кв.м в красных линиях, о чём заявители были поставлены в известность при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей к договору аренды.

          В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее по тексту – Постановление Пленума ВАС РФ №11) разъяснено, что суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

          Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод департамента, изложенный по тексту оспариваемого отказа, о том, что земельный участок, на котором находится принадлежащее заявителям недвижимое имущество и который фактически находится в пользовании предпринимателей, не подлежит передаче в собственность по мотиву наличия ограничений в виде красных линий.

          Довод заявителя о возможности предоставления в собственность земельного участка площадью 1833 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:6277, который является частью земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:61 без красных линий, а также о необходимости внесения изменений в договор аренды в отношении другой части земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:61 – земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:6276 площадью 871 кв.м, находящегося в красных линиях, коллегия признает ошибочным и основанном на неверном толковании норм права.

          Порядок образования земельных участков предусмотрен статьями 11.1 - 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

          Согласно пункту 1 статьи 11.2 Кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом необходимым условием для приобретения права является образование земельного участка как самостоятельного объекта недвижимого имущества.

          В соответствии со статьей 11.9 Кодекса образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

          Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса.

          Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

          Согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

          В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть занятая недвижимостью, но и часть необходимая для ее использования.

          Учитывая, что договором аренды от 10.06.2003 №04-00378-Ю-Д-0071 земельный участок площадью 2704 кв.м был предоставлен для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, расположенных по ул. Снеговая, 18а в г. Владивосток, то, соответственно, земельные участки, сформированные заявителями площадью 1833 кв.м и 871 кв.м, фактически являются частями неделимого участка площадью 2704 кв.м.

          Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно имеющимся в материалах дела кадастровым паспортам вновь образованных земельных участков от 10.06.2013 №25/00-13-135605, №25/00-13-135606, сведения о кадастровом учете которых носят временный характер, здание бытовое (лит 35, 35’) расположено на двух земельных участках площадью 871 кв.м. и 1833 кв.м.

          В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

          Таким образом, расположение здания (лит. 35, 35’) одновременно на территории двух земельных участков противоречит указанному принципу.

          Площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).

          Учитывая, что земельный участок площадью 2704 кв.м, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, был сформирован с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства и поставлен на кадастровый учет, коллегия соглашается с выводом департамента о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:61 был произведен без учета принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

          В этой связи установленные обстоятельства препятствуют принятию положительного решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность и внесению соответствующих изменений в договор аренды, в связи с чем отказ департамента соответствует требованиям земельного законодательства и не нарушает прав и законных интересов предпринимателей.

          Учитывая взаимосвязь заявленных требований об оспаривании отказа департамента и о внесении изменений в договор аренды, судебная коллегия находит, что законные основания для изменения договора аренды отсутствуют. 

          Довод заявителей о том, что правомерность раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:61 площадью 2704 кв.м на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:6277 площадью 1833 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:6276 площадью 871 кв.м департаментом под сомнение не ставилась, тем более, что право на раздел земельного участка принадлежит предпринимателям, судебной коллегией отклоняется как ошибочный.

          Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

          Пунктом 2 статьи 11.2 Кодекса установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

          В силу части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер.

          Соответственно, департамент обоснованно при рассмотрении заявления Шульженко Г.А. и Шульженко С.В. дал оценку возможности предоставления в собственность как земельного участка площадью 2704 кв.м, сведения о котором как об объекте недвижимости являются актуальными в ЕГРП, так и земельных участков площадью 1833 кв.м и 871 кв.м, временные сведения о которых содержатся в ГКН, с точки зрения возможности образования земельных участков с частью объекта недвижимости – здания бытового строения.

          Указание заявителей на то, что им как собственникам объектов недвижимости принадлежит исключительное право на приватизацию спорных земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как права предпринимателей оспариваемым отказом не нарушены, поскольку последние согласно установленным по делу обстоятельствам реализовали право пользования земельным участком под принадлежащими им объектами недвижимости, заключив соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

          Данный вывод коллегии полностью соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ №11, согласно которому покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

          Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

          Учитывая, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

          Довод администрации о том, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание как доказательство нарушения норм процессуального права, поскольку данное обстоятельство не привело к каким-либо правовым последствиям для органа местного самоуправления, тем более, что в удовлетворении требований предпринимателей отказано.

          При этом с учетом отмены решения суда первой инстанции на основании статьи 110