Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 по делу n А51-12518/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№194-КП купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 713,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42. Актом приема-передачи от 29.12.2005 нежилое помещение передано покупателю.

С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 истец 27.02.2009 обратился в Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока с соответствующим заявлением.

По результатам рассмотрения заявления администрация сообщила обществу о том, что распоряжением управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 07.04.2009 №1015 принято решение не включать в решение об условиях приватизации преимущественного права заявителя ввиду наложения ареста на спорное помещение до отмены ареста.

16.11.2009 общество обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением о продлении договора аренды нежилого помещения общей площадью 713, 1 кв.м, расположенного по адресу: проспект 100-летия Владивостоку, 42, на что администрация г.Владивостока в письме от 16.11.2009 №25523СП указала на невозможность продления договора аренды ввиду наложения на него ареста.

Вместе с тем, 24.11.2009 администрация письмом №25523СП проинформировала заявителя о том, что поскольку договор аренды спорного помещения не расторгнут, он является действующим, в связи с чем заявителю необходимо оплачивать арендную плату на основании фактического занятия и в соответствии с условиями договора аренды.

20.04.2010 вступил в законную силу приговор Фрунзенского районного суда города Владивостока от 08.04.2010 по делу №1-148/10, согласно которому руководитель МУ «АПМЗН» Марданшин С.Р. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 УК РФ; Зуев В.О. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 5 статьи 33, частью 1 статьи 286 УК РФ.

18.01.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №25-25-01/009/2006-155 о государственной регистрации права собственности ООО «Градис» на нежилые помещения в здании (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 713, 1 кв.м, этаж подвал, 1, номера на поэтажном плане 1 этаж: (1-24), подвал (3, 4, 6, 8, 9, 10, 18, 19, 20, 22, 23, 30), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 42 (свидетельство о государственной регистрации права 25-АБ №720017).

Полагая, что торги по продаже спорного имущества в результате злоупотреблений руководителя учреждения проведены с нарушением правил проведения торгов, протокол об итогах аукциона, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи, а также переход права собственности на спорное имущество являются недействительными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, при этом в качестве нормативного обоснования своей заинтересованности по заявленным требованиям истец ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым установлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что истцом пропущен срок исковой давности, а также не доказано наличие интереса по заявленным требованиям.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Признавая отсутствующим охраняемый законом интерес ООО «Алексс», суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истец не мог воспользоваться правом на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 (далее – Закон № 159), поскольку нежилое помещение на момент вступления данного закона в силу уже являлось предметом Договора купли-продажи №194-КП от 26.12.2005, заключенного с ООО «Градис».

Судебная коллегия отмечает, что по настоящему делу в основу заявленных истцом требований положены также иные обстоятельства, препятствующие реализации права, установленного согласно Закону № 159 – предполагаемая истцом недействительность сделки, заключенной с нарушением требований закона, действующего на момент заключения спорного договора.

Суд первой инстанции верно указал, что наличие в действиях должностных лиц МУ «АПМЗН» состава преступления, установленного вступившим в законную силу приговором Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 08.04.2010 по уголовному делу №1-148/2010, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества №194-КП от 26.12.2005 ничтожной сделкой, поскольку из данного приговора суду не представляется возможным установить, какие именно действия были совершены обвиняемыми при подготовке и проведении торгов в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42, какие конкретно нарушения были допущены, права каких лиц были нарушены при проведении торгов, из приговора Фрунзенского районного суда                               г. Владивостока от 08.04.2010 не следует, что в рамках данного уголовного дела исследовались обстоятельства продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о первоочередном значении при рассмотрении настоящего спора оценки требований о признании недействительным проведенного аукциона по продаже спорного имущества, поскольку удовлетворение данного требования является основанием для удовлетворения остальных заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно материалам дела, истец не принимал участие в спорном аукционе в декабре 2005 года в целях выкупа спорного имущества, что не отрицается самим истцом.

В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что установленные приговором Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 08.04.2010 по уголовному делу №1-148/2010 нарушения порядка проведения аукциона не могут рассматриваться как нарушающие права истца, участия в аукционе не принимавшего, в силу чего у истца отсутствуют основания заинтересованности для обращения с иском в порядке пункта 1 статьи 449 ГК РФ. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований о признании недействительным спорного аукциона, протокола спорного аукциона.

Доводы истца о наличии заинтересованности в оспаривании аукциона в связи с намерениями выкупа спорного помещения в соответствии с положениями Закона № 159 не принимаются, поскольку на момент проведения спорного аукциона указанный закон не был принят, не вступил в силу. Напротив, заинтересованность в оспаривании торгов по смыслу пункта 1 статьи 449 ГК РФ должна иметь место в связи с нарушением правил их проведения, что затрагивает интересы только тех лиц, которые принимали участие в аукционе либо предпринимали попытку такого участия, проявляя тем самым заинтересованность в его результатах.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что не принимая участия и не предприняв попытки участия в аукционе по выкупу спорного помещения в 2005 году, истец фактически устранился от возможности приобретения права собственности в рамках программы приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке на 2005 год, утвержденной Решением Думы г.Владивостока от 03.12.2004 №35, и тем самым принял на себя возможные правовые и организационные риски приобретения права собственности на спорные помещения иным лицом, принявшим участие в аукционе, безотносительно порядка его проведения.

При этом заключенный договор купли-продажи помещения по итогам спорного аукциона в силу действия положений статьи 617 ГК РФ сам по себе не нарушает прав и законных интересов арендатора.

Убедительного обоснования самостоятельных оснований недействительности (ничтожности) договора купли-продажи спорных помещений помимо нарушений порядка проведения аукциона по их продаже материалы дела не содержат.

Как установлено судом первой инстанции, истцу должно было быть известно о продаже спорного имущества из информационного сообщения о проведении открытого аукциона, опубликованного в газете «Утро России».

Доводы апеллянта и УМС о том, что из  информационного сообщения о проведении открытого аукциона, опубликованного в газете «Утро России» за 22.11.2005, не следовало включение арендуемых ООО «Алексс» помещений площадью 575,1 кв.м. на первом этаже здания в составе проданных помещений общей площадью 713,1 кв.м., в силу чего истец был лишен возможности участия в аукционе, коллегией отклоняется в силу следующего.

 В тексте указанного сообщения относительно всех выставляемых на продажу объектов, включая спорный, были указаны точный адрес помещений (г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42), а также как общая площадь реализуемых помещений (713,1 кв.м.), так и ее состав ( 575,1 кв.м. помещения на 1-м этаже, 138 кв.м подвал), кроме того указано на наличие обременения (аренды) до определенного срока (соответствующее сроку действия договора аренды истца) (т. 1 л.д. 72).

Учитывая, что в состав муниципального имущества на 1-м этаже спорного здания, представляющего собой пятиэтажный жилой дом с нежилыми помещениями первого этажа (т. 3 л.д. 69-71), не входили какие-либо иные помещения, за исключением помещений площадью 575,1 кв.м., арендуемых истцом, содержание извещения об аукционе позволяло однозначно установить, какое именно имущество подлежит приватизации.

Довод о том, что в состав спорного имущества входит подвал 138 кв.м, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем его приватизация нарушает нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ коллегией отклоняется в силу следующего.

Согласно определению Конституционного суда РФ № 489-О-О от 19.05.2009, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Согласно выписке из технического паспорта от 19.09.2005, спорные подвальные помещения площадью 138 кв.м. имеют собственное назначение, и не предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом, на момент проведения аукциона и заключения спорного договора, помещения уже находились в собственности муниципального образования и не входили в состав общего имущества, право собственности муниципального образования на них не оспаривалось в судебном порядке.

Иные доводы апеллянта не связаны непосредственно с настоящим делом, а сводятся к указанию на доказанную преступную деятельность директора МУ «АПМЗН», что само по себе не свидетельствует об обоснованности заявленных требований в рассматриваемом деле.

Ссылка на постановление Президиума ВАС № 18309/12 от 04.06.2013 коллегией не принимается, поскольку в данном постановлении указано только на то, что приговоры от 04.09.2007 и от 08.04.2010, которыми установлена вина должностных лиц агентства в нарушении порядка подготовки и проведения аукционов по продаже муниципального имущества, являются основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам, а не сделан вывод том, что эти приговоры сами по себе свидетельствуют о ничтожности всех заключенных осужденными лицами сделок.

Рассматривая позицию заявителя жалобы о применении к спорным правоотношениям положений статьи 169 ГК РФ, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу статьи 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В силу разъяснений Пленума ВАС РФ данных в Постановлении от 10.04.2008 № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса РФ» для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности.

В соответствии с пунктом 1 указанного Постановления Пленума, при определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 ГК РФ), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Коллегией не установлено наличие обстоятельств, позволяющих квалифицировать сделку, направленную на приватизацию муниципального имущества, не ограниченного в обороте, как противоречащую основам правопорядка или нравственности.

При таких обстоятельствах, истцом не доказано наличие оснований для признания оспариваемых аукциона и договора купли-продажи недействительными.

Оценивая доводы