Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу n А51-27083/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от прав третьих лиц.

Данный вывод является ошибочным, поскольку в материалы дела не представлены доказательства продолжения осуществления арендатором  Вакула Л.Н. пользования спорным участком площадью 21 кв.м. после истечения срока действия договора аренды 02-000000-Ф-В-4364 от 15.08.2005 при отсутствии возражений арендодателя. Напротив, обстоятельство последующего распоряжения данным участком путем предоставления его ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 свидетельствует о фактическим прекращении действия договора аренды от 15.08.2005 в связи с истечением срока.

Согласно представленного в материалы дела письма, направленного ООО «Борион» в адрес Вакулы Л.Н. 17.03.2006, полученного адресатом 18.03.2006 согласно отметке на самом письме (т. 2 л.д. 11), ООО «Борион» уведомило Вакулу Л.Н., являвшегося на тот момент арендатором земельного участка 21 кв.м. на основании договора аренды от 15.08.2005, расположенного между зданиями №№16, 16а, ул. Адмирала Фокина, о намерении приобретения земельного участка под своим зданием, включая часть  между указанными домами.

Доказательств направления Вакулой Л.Н. мотивированных возражений на данное обращение в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательств наличия прав третьих лиц, иного обременения спорного земельного участка с кадастровым номером  25:28:020022:33, помимо отраженных в пунктах 3.3, 3.4. Постановления Администрации                                 г. Владивостока от 06.04.2006 №560 (т. 1 л.д. 74), пункте 3.8. договора купли продажи земельного участка  от 20.06.2006 (т. 1 л.д. 78)  на момент его приобретения ответчиком в собственность, в материалы дела не представлено. Судебная коллегия также отмечает, что на указанный момент помещения второго этажа, собственником которых является истец в настоящее время, являлись жилыми помещениями, эксплуатируемыми посредством входа по внутренней лестнице дома.

Рассматривая требования истца об образовании земельного участка  площадью 206 кв.м. для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома  по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, в границах схемы  расположения земельного участка на кадастровом плане территории,  утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока №  1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка  кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв.м., расположенного  по адресу:                г. Владивосток, ул. Фокина, 16, суд первой инстанции,  руководствуясь положениями главы I.I Земельного кодекса РФ, пришел о возможности образования испрашиваемого истцом участка подобным образом, с признанием отсутствующим права собственности ответчика в части наложения на земельный участок, необходимый для использования многоквартирного дома.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи  11.4.  ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В силу пункта 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Вместе с тем, судом первой инстанции не приведено нормативного обоснования для осуществления раздела принадлежащего ответчику на зарегистрированном праве собственности земельного участка, полученного на основании акта органа местного самоуправления, не признанного незаконным в установленном порядке, а также договора купли-продажи, не оспоренного эффективным образом, независимо от согласия собственника.

Оценивая реализуемый истцом способ защиты, судебная коллегия отмечает, что по существу образование земельного участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома  по адресу: г. Владивосток,                      ул. Адмирала Фокина, 16 а,  неразрывно связано с испрашиваемым истцом признанием отсутствующим права ответчика на земельный участок, образуемый по итогам раздела в результате наложения на утвержденную схему границ участка многоквартирного дома.

В соответствии с правовыми разъяснениями пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление ВС РФ, ВАС РФ №10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При этом судом апелляционной инстанции принимаются во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ №10/22, из которых следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Невозможность защиты должна быть обусловлена именно наличием государственной регистрации. Данная правовая позиция отражена также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11.

Принимая во внимание недоказанность истцом невозможности защиты своего права иными способами, включая оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика, судебная коллегия полагает избранный истцом способ защиты ненадлежащим.

Обращаясь с заявленным требованием, истец формально преследует цель защиты охраняемого законом интереса по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а. Вместе с тем, настоящее исковое заявление подано истцом только от своего имени, доказательств наделения его соответствующими полномочиями со стороны иных собственников помещений в указанном многоквартирном доме в материалы дела не представлено.

Системное толкование Жилищного кодекса РФ приводит судебную коллегию к выводу о том, что указанный документ содержит прямое специальное регулирование ситуаций, когда реализация и защита прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе путем обращения в суд с иском, может быть осуществления любым из таких собственников помещений. К данным ситуациям прямо отнесены – часть 7 статьи 161, часть 5 статьи 176, часть 7 статьи 189 ЖК РФ.

Поскольку настоящий спор не относится к перечисленным ситуациям, судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств надлежащих полномочий обращения с настоящим иском.

Кроме того, обосновывая заявленные требования, истец фактически осуществляет защиту собственных интересов в связи с эксплуатацией принадлежащего  ему нежилого помещения на втором этаже здания в связи с использованием ведущей на второй этаж металлической лестницы.

Содержание судебного акта по делу №А51-14030/2013 позволяет прийти к выводу, что требования заявителя по указанному делу  о признании незаконным решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока № 245-р от 14.08.2006 о переводе жилых помещений № 23, 24 в жилом доме № 16-а по ул. Адмирала Фокина в городе Владивостоке в нежилые помещения с требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимых помещений не были удовлетворены судом, поскольку заявителем пропущен срок на обращение в суд с таким заявлением, при этом оценка законности вынесения отмеченного решения по существу не давалась.

Апелляционная коллегия отмечает, что содержание пункта 3 решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации                 г. Владивостока № 245-р от 14.08.2006 о согласовании при переводе квартир 23, 24 в жилом доме №16-а по ул. Адмирала Фокина в нежилые помещения (т. 1 л.д. 131) не имеет непосредственных указаний на возведение какой-либо лестницы при производстве ремонтно-строительных работ.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что в материалах дела представлены два различных объемных плана устройства наружной лестницы при проведении перепланировки квартир № 23, 24 в жилом доме № 16-а по ул. Адмирала Фокина (т. 2 л.д. 37, 51), существенно отличающиеся между собой с точки зрения технического решения, количества лестничных маршей, непосредственного занятия земельного участка под лестничными маршами. В то же время, оба указанных  плана содержат штамп  «Согласовано. Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Владивостока Н.А. Фоменко», заверены росписью на указанном штампе с проставлением одной даты – 16.06.06.

Также один из представленных планов устройства наружной лестницы содержит штамп «Подлинник документа находится в управлении по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока. Верно. Начальник управления С.В. Еременко», заверенный подписью и оттиском печати нечитаемого содержания (т. 2 л.д. 50), при этом второй план указанных реквизитов не содержит (т. 2 л.д. 37).

Сравнительный анализ представленных планов устройства лестницы с представленными сторонами фотоматериалами (т.2 л.д. 120) позволяет прийти к выводу о визуальном соответствии фактически возведенной лестницы одному из представленных планов, не имеющему указания на место нахождения подлинника (т. 2 л.д. 37).

Оценивая доводы сторон о дате возведения спорной лестницы, судебная коллегия отмечает, что согласно акта приемочной комиссии №245-п от 18.07.2008 (т. 1 л.д. 133) в числе работ по устройству отдельного входа значится устройство наружной лестницы (без указания характеристик конструкции и материала исполнения).

Вместе с тем, коллегия учитывает отмеченные противоречия в указанных различных планах по возведению лестницы, представленное в материалах настоящего дела встречное исковое заявление истца по настоящему делу в рамках  дела №А51-33248/2013, в котором истец отмечает самостоятельное возведение лестницы в 2009 году (т. 2 л.д. 77), а также данные технического паспорта нежилых помещений в доме №16-а по ул. Адмирала Фокина по состоянию на 05.11.2008 (т. 2 л.д. 32-36), в которых отсутствуют сведения о наличии внешней лестницы для целей доступа в помещения второго этажа, план второго этажа позволяет прийти к выводу о сохранении внутренней лестницы.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о невозможности установления на основании материалов настоящего дела бесспорным образом факта идентичности лестницы, упомянутой в акте приемочной комиссии №245-п от 18.07.2008, и существующей в настоящее время лестницы.

Как установлено судом апелляционной инстанции, до принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Данное обстоятельство в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ, которым предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, является основанием для выяснения всех обстоятельств дела, подтверждающих либо опровергающих факт пропуска срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Сроки исковой давности установлены в целях обеспечения стабильности и определенности гражданских правоотношений. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 11 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 15/18) указано, что в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (участие в деле прокурора).

Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной