Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А51-28926/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

представить документы, подтверждающие изложенные факты, поскольку в период нахождения арендуемых помещений в собственности ООО «Платинум Плаза» никаких работ по перепланировке арендуемых помещений ООО «СРК «СТЭЛС-ТМ» не производилось, а все, что было ранее, согласовано с предыдущим собственником.

Поскольку требования Уведомления ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьёй 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 2.3 договора Арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения арендодателя, согласованного с балансодержателем.

В подтверждение доводов искового заявления истец представил Акт экспертизы №239/10 от 15.08.2012, изготовленный ООО «Приморский экспертно-правовой центр», согласно которому в ходе экспертного исследования было установлено, что в нежилых помещениях общей площадью 1250,0 кв.м., расположенных на цокольном, 1 и 2 этаж здания по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, д.83, проводились работы по перепланировке и переоборудованию (переустройству), в частности было выполнено разукрупнение и укрупнение помещений, демонтаж и возведение новых перегородок, заложены и устроены новые дверные проемы, заменены сантехнические приборы с изменением их местоположения.

Доказательств, опровергающих обстоятельство наличия выявленных экспертным заключением перепланировки и переустройства помещений, ответчиком в материалы дела не представлено.

 При этом положениями статьи 82 АПК РФ установлены определённые основания для назначения экспертизы по инициативе суда, наличие которых в настоящем деле апелляционной коллегией не установлено. Кроме того, судебная коллегия считает, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о проведении экспертизы не умаляет прав ответчика на представление доказательств по делу. Согласно статье 9 АПК РФ процесс в арбитражном суде основывается на принципе состязательности сторон; обстоятельства, на которые ссылается сторона по делу, подлежат доказыванию в порядке статьи 65 АПК РФ. В этой связи суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не был лишён возможности представления в самостоятельном порядке доказательств, опровергающих выводы подготовленного по заказу истца экспертного заключения. В апелляционной жалобе ответчик также не указывает, что экспертное заключение, представленное истцом, содержит недостоверные сведения о помещениях, в которых были произведены переустройство и перепланировка. В отношении вопросов ответчика о том, в какое время и кем осуществлена перепланировка помещений, коллегия учитывает, что предметом рассмотрения должны выступать разрешаемые исследованием вопросы.

К подготовленному по заказу истца заключению также приложены свидетельства, подтверждающие компетентность экспертов на исследование поставленных вопросов. Необходимость предупреждения эксперта об ответственности за дачу ложных показаний является процессуальным требованием к порядку получения доказательств. О недостоверности изложенных в заключении сведений не заявлено.

Оригинал технического паспорта помещений от 2004 года обозревался судом согласно аудиозаписи в заседании 19.11.2013.

Доказательства получения письменного разрешения арендодателя на производство перепланировки и переоборудования (переустройства) арендуемых помещений по Договору на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации №589/00 (в редакции Дополнительного соглашения №105), также отсутствуют.

Кроме того, факт осуществления перепланировки и переоборудования по существу ответчиком не оспаривается, ответчик ссылается на то обстоятельство, что изменение конфигурации помещений произошло в период, когда истец собственником имущества не являлся, с согласия предыдущих арендодателей.

Вместе с тем, письма ООО «СРК «Стэлс-ТМ», адресованные ООО «Беркут» №24 от 02.10.2008, №12-1 от 26.05.2008, №26/1 от 25.03.2009 обоснованно отклонены судом первой инстанции как доказательства получения согласия арендодателя, поскольку указанные документы не содержат в себе объема предполагаемых к выполнению работ, не указаны конкретные виды работ, совершаемых в том или ином помещении.

Апелляционная коллегия также считает, что согласование вопросов о размещении в помещениях боулинга, затем переносе боулинг - центра, установки пивоварни и двери запасного выхода, само по себе не свидетельствует о том, что собственник имущества выразил согласие на изменение конфигураций помещений, имеющихся на настоящий момент.

В этой связи арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том,  что данные письма не являются доказательством согласования в установленном законом и договором порядке перепланировки (переоборудования) спорных помещений.

Суд первой инстанции также отклонил довод ответчика о том, что перепланировка помещений была произведена до перехода права собственности ООО «Платинум Плаза» на спорные помещения, поскольку из представленного в материалы дела Письма Управления градостроительства и архитектуры Администрации Приморского края №3340сп от 21.03.2013 следует, что ООО « СРК «Стэлс-ТМ» в управлении градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока за период с 2009 по март 2013, разрешение на производство перепланировки нежилых помещений в здании по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 83 не запрашивало; письмо о том, что «перенос/изменение легких перегородок, не затрагивающих основные конструкции, не является перепланировкой» ООО «СРК «Стэлс-ТМ» Управлением градостроительства и архитектуры не выдавалось; Сведения о выдаче разрешений на перепланировку, переустройство или реконструкцию помещений по адресу: ул.Светланская, 83 с 2007 (согласно журналам выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию) в управлении отсутствуют.

При этом неполучение ответчиком разрешительной документации не означает, что перепланировка и переоборудование помещений не осуществлялись фактически.

Кроме того, согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый арендодатель заменяет прежнего в данном правоотношении в силу закона. В таком случае к новому собственнику также переходит право контроля за использованием ответчиком имущества в соответствии с условиями договора и защиты своего права при выявлении его нарушений, что и было сделано истцом.

При этом материалами дела подтверждается, что ответчик с 2000 года являлся единственным арендатором помещений. Ответчик при этом выражал намерения на использование помещений также для размещения боулинг - центра, пивоварни. Доказательства того, что помещения изначально переданы ответчику в имеющейся на настоящий момент конфигурации, равно как и доказательства получения согласия на переустройство и переоборудование предыдущих собственников в материалы дела не представлены.

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно указано, что пояснения свидетеля не могут являться достоверным доказательством, поскольку сам договор аренды, технический план к нему, а также технические паспорта противоречат пояснениям свидетеля. Иными доказательствами, сведения, изложенные в технической документации, не были опровергнуты ответчиком. Свидетель мог не знать о проводимой инвентаризации помещений, которая подтверждается техническим паспортом.

Согласно пункту 1 раздела V договор аренды может быть расторгнут: по соглашению сторон; в судебном порядке при нарушении условий договора Арендатором; при ликвидации организации Арендатора. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор - выселению, если он не внес арендную плату в течении 2-х месяцев.

Истец направлял в адрес ответчика Требование об истребовании допущенных нарушений от 05.09.2013 с предложением о расторжении Договора на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации №589/00 в связи с нарушением условий в части производства перепланировки помещений, с приложением Соглашения о расторжении договора. Получение данного письма подтверждается представленным в материалы дела почтовым отправлением от 06.09.2013, а также письмом ЗАО «ДХЛ Интернешнл» от 13.09.2013.

Таким образом, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу изложенных обстоятельств вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что заявленные требования о расторжении договора и обязании освободить помещения в связи с осуществлением ответчиком их перепланировки и переоборудования в отсутствие согласия собственника помещений, законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, является правильным.

Доводы истца об использования помещений с нарушением санитарных норм и правил, а также требований противопожарной безопасности не нашли своего подтверждения, поскольку представленные в материалы дела документы свидетельствуют о прекращении административного производства в связи с отсутствием состава правонарушения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2014  по делу №А51-28926/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

К.П. Засорин

И.С. Чижиков