Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу n А51-26765/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-26765/2013

03 июня 2014 года

Резолютивная часть постановления оглашена 27 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Щуковской Елены Михайловны,

апелляционное производство № 05АП-5862/2014

на решение от 21.03.2014

судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-26765/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску Индивидуального предпринимателя Щуковской Елены Михайловны (ИНН 252001695500, ОГРНИП 304251121900224, дата регистрации 06.08.2004, дата рождения 03.06.1959, место рождения: Приморский край, Михайловский район, с. Ивановка)

к Михайловскому районному потребительскому обществу (ИНН 2520007310, ОГРН 1022500860480, дата государственной регистрации: 06.10.2000)

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, о взыскании суммы неосновательного обогащения,

по встречному иску Михайловского районного потребительского общества

к индивидуальному предпринимателю Щуковской Елене Михайловне

о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: Дорошенко Е.В. - паспорт, доверенность от  26.12.2013 сроком действия на три года со специальными  полномочиями,

Щуковская Е.М. - паспорт, свидетельство ЕГРИП   от 06.08.2004 серия 25 №00611343;

от ответчика: Галевич А.М. - паспорт, доверенность от          20. 08.2013 сроком действия на один год со специальными  полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Щуковская Елена Михайловна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Михайловскому районному потребительскому обществу (далее – потребительской общество) о признании недействительным и не порождающим правовых последствий дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении арендной платы от 01.10.2012 года. О взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 141 240 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2013 к производству был принят встречный иск потребительского общества к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате, пени, а также о расторжении договора аренды.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.02.2014 были приняты уточнения искового и встречного искового требования, заявленные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Предприниматель просил признать соглашение № 1 от 01.10.2012 незаключенным, а сумму в размере 141 240 признать переплатой арендных платежей. Потребительское общество просило взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 54 128 рублей 41 копейку, из которых: основной долг в размере 51 318 рублей, пеня в размере 2 810 рублей 41 копейки, расторгнуть договор № 110 от 30.07.2012.

В судебном заседании 06.03.2014 судом первой инстанции были приняты уточнения исковых требований и встречных исковых требований: предприниматель просил признать соглашение № 1 от 01.10.2012 незаключенным, а сумму в размере 218 242 рублей признать переплатой арендных платежей; потребительское общество просило взыскать с предпринимателя 54 898 рублей 06 копеек: основной долг в размере 51 318 рублей, пени в размере 3 580 рублей 06 копеек, расторгнуть договор № 110 от 30.07.2012.

В судебном заседании 19.03.2014 суд первой инстанции принял отказ потребительского общества от части встречных исковых требований: взыскания с предпринимателя основного долга в размере 51 318 рублей и пени в размере 3 580 рублей 06 копеек, в связи с оплатой задолженности.

Поскольку отказ потребительского общества от части встречных исковых требований не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен уполномоченным лицом, суд первой инстанции прекратил производство по делу в части взыскания основного долга и пени на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Решением от 21.03.2014 в удовлетворении исковых требований предпринимателя было отказано. В удовлетворении встречных исковых требований в части расторжения договора аренды нежилого строения, оборудования № 110  от 30.07.2012 было также отказано. Суд первой инстанции взыскал с предпринимателя в пользу потребительского общества 20 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование правовой позиции предприниматель указал, что поскольку дополнительное соглашение № 1 от 01.10.2012 к договору аренды № 110 от 30.07.2012 не было зарегистрировано в Росреестре, то уплаченные по указанному дополнительному соглашению суммы являются переплатой арендных платежей. Коме того, суд первой инстанции неполно исследовал материалы дела, в связи с чем неправомерно удовлетворил требования потребительского общества о взыскании с предпринимателя судебных расходов в размере 20 000 рублей, поскольку на дату обращения со встречным исковым заявлением предприниматель оплатил имеющуюся задолженность. В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель представил суду апелляционной инстанции чек - ордеры от 18.10.2013, 06.11.2013, 08.11.2013, 05.12.2013, 05.12.2013, свидетельствующие, по мнению предпринимателя, об отсутствии у него задолженности по арендной плате на момент принятия к производству судом первой инстанции встречного искового заявления.

Коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, удовлетворила заявленное представителем предпринимателя в судебном заседании ходатайство о приобщении к материалам дела указанных документов, поскольку признала причины невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции уважительными.

В материалы дела поступил письменный отзыв потребительского общества на апелляционную жалобу, в котором последний просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель предпринимателя огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, отменить.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, считает решение законным и обоснованным, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между потребительским обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 30.07.2012 был заключен договор аренды нежилого строения, оборудования № 110 сроком с 30.07.2012 по 30.07.2017. Согласно договору от 30.07.2012 арендодатель передал за плату во владение и пользование арендатору нежилые помещения общей площадью 54,1 кв.м., в т.ч. торговая 28,1 кв.м. (часть помещения № 23), кроме того, складские помещения площадью 1111,4 кв.м. в том числе на первом этаже (№№ 1-11, 15-24) площадью 761,1 кв.м., на втором этаже (№№ 25-44) площадью 350,3 кв.м. двухэтажного здания с пристройками (литер А, А1, А2, А3, администрация с магазинами), расположенного по адресу: Приморский край, с. Михайловка, ул. Красноармейская, 23 (далее – спорное имущество).

Спорное имущество принадлежит потребительскому обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 053889 от 26.12.2001, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2001 сделана запись № 25-1/05-5/2001-138.

Договор аренды от 30.07.2012 был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю за № 25-25-05/008/2012-375.

Согласно п. 3.1. договора от 30.07.2012 арендная плата составляет 25040 рублей в месяц.

Соглашением № 1 от 01.10.2012 об изменении договора аренды от 30.07.2012 стороны внесли изменения в п. 3.1. договора, согласно которому арендная плата была установлена в размере 37 870 рублей в месяц.

Указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.

Истец, полагая, что потребительское общество сберегло 141240 рублей вследствие неправомерного повышения арендной платы, которые составляют неосновательное обогащение ответчика, обратился в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, изменения, вносимые в договор аренды недвижимого имущества, также должны регистрироваться, как и сам договор.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон такого договора.

Согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Поскольку, несмотря на то, что дополнительное соглашение к договору от 30.07.2012 не было зарегистрировано, но стороны в нем достигли соглашения по всем существенным условиям без предъявления претензий, предприниматель продолжил пользование спорным имуществом, внося арендные платежи в увеличенном размере (в размере 37 870 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № 000981 от 06.11.2012, № 000885 от 05.10.2012, № 000018 от 11.01.2013, № 000118 от 06.02.2013, платежными поручениями № 99915 от 06.12.2012, № 37852 от 06.03.2013, № 65321 от 08.04.2013, № 5867 от 15.05.2013, № 1817 от 14.06.2013, № 1085 от 12.07.2013, № 828 от 08.08.2013), то при таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя о признании соглашение № 1 от 01.10.2012 к договору аренды от 30.07.2012 незаключенным, а суммы в размере 218 242 рублей переплатой арендных платежей не имеется.

Встречные исковые требования потребительского общества о расторжении договора от 30.07.2012 не подлежат удовлетворению в силу нижеследующего.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Потребительское общество считает, что предприниматель нарушает требования статьи 614 ГК РФ о своевременном внесении плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3.1. договора от 30.07.2012 арендная плата вносится до пятого числа следующего за отчётным месяцем путем перечисления на расчетный счет арендодателя денежных средств.

При этом, в соответствии с пунктом 6.2. договора от 30.07.2012 договор аренды может быть расторгнут в безусловном порядке, если в установленные сроки не вносится арендная плата в течение 2-х месяцев.

Доказательствами несвоевременного внесения арендных платежей арендатором, а также внесения арендной платы не в полном объеме с сентября 2013 года являются платежные поручения № 1867