Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А24-4709/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

выкупная (рыночная) стоимость нежилого помещения №3 первого этажа, общей площадью 89,6 кв.м, ранее расположенного в жилом доме по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, ул. Крашенникова, 5, по состоянию на 16.08.2012.

Из отчета ООО АФК «Концепт» от 25.04.2013 №65-13, выполненному в рамках назначенной судом экспертизы, следует, что стоимость аналогичного (равноценного) нежилого помещения, находящегося в удовлетворительном или пригодном для эксплуатации по назначению (коммерческого использования) составила 1900000 рублей по состоянию на 16.08.2012.

Таким образом, в материалы дела представлены отчеты независимых оценщиков, содержащие противоречивые выводы о величине рыночной стоимости нежилых помещений, в то время как у сторон имеются разногласия по поводу этой величины.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Поэтому суд первой инстанции, оценив вышеуказанные отчеты по правилам статьи 71 АПК РФ, обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства отчет независимого оценщика ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 17.09.2012 №486/12, представленный истцом, и отметил, что данный отчет является наиболее обоснованным, примененный независимым оценщиком метод, определяющий возмещение ущерба, в полной мере отвечает критериями объективности и допустимости с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Возражения истца по отчетам ООО «Недвижимость и оценка на Камчатке» от 01.02.2013 №32-13 и ООО АФК «Концепт» от 25.04.2013 №65-13 суд первой инстанции счел обоснованными.

Как видно из отчета от 01.02.2013 №32-13 при оценке рыночной стоимости оценщик исходил из того, что техническое состояние стен и их наружной отделки, перегородок, крыши, полов, внутренней отделки, внутренних санитарно-технических устройств неудовлетворительное (л.д. 120 т.д. 2), в том числе и на основании акта обследования многоквартирного дома от 15.07.2011 №3 (л.д. 88-89 т.д. 2), экспертного заключения о несоответствии многоквартирного дома требованиям санитарного законодательства (л.д. 90 т.д. 2). Между тем истец просит взыскать убытки исходя из состояния нежилых помещений до фактического отключения их от сетей жизнеобеспечения, когда они были пригодны для использования в качестве торговых и использовались истцом по назначению, поскольку целью равноценного возмещения собственникам изымаемого для государственных и муниципальных нужд имущества, предусмотренного статьёй 35 Конституции Российской Федерации, является предоставление им возможности приобрести аналогичное имущество, пригодное для использования в аналогичных целях. Таким образом, при составлении отчета от 01.02.2013 №32-13 оценщик не исходил из принципа равноценного возмещения.

Также оценщиком не применялся доходный подход к оценке по причине недостаточности и единичности случаев по имеющейся информации в базе данных оценщика, о размерах арендных ставок на аналогичные объекты недвижимости. В то же время при составлении отчета от 17.09.2012 №486/12 оценщиком был применен доходный подход, основанный в том числе на данных о стоимости аренды аналогичных помещений в г.Петропавловске-Камчатском и в г.Вилючинске. При этом обоснование отказа оценщика при составлении отчета от 17.09.2012 №486/12 от применения затратного метода судом признается правомерным. Как видно из отчета от 01.02.2013 №32-13, из всех приведенных объектов-аналогов (тринадцать наименований) торговое назначение, аналогичное оцениваемому, имеют только пять объектов, сравнимую общую площадь имеет только один объект-аналог, а один из объектов описан как квартира, которая фактически используется как продуктовый и промтоварный магазин, в то время как объект истца был надлежащим образом переведен из жилого помещения в нежилое.

Что касается заключения эксперта от 25.04.2013 №65-13, полученного в рамках судебной экспертизы, то в разделе III отчета «Выводы» эксперт не ответил на поставленный судом вопрос о наиболее вероятной выкупной (рыночной) стоимости нежилого помещения №3 первого этажа, общей площадью 89,6 кв.м, ранее расположенного в жилом доме по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, ул. Крашенникова, 5, по состоянию на 16.08.2012. Оценщик в рамках судебной экспертизы определил стоимость аналогичного (равноценного) нежилого помещения, сформулировав поставленный на разрешение вопрос самостоятельно и не указав, что не имеет возможности ответить на вопрос суда ввиду сноса объекта недвижимости. В этой связи заключение эксперта от 25.04.2013 №65-13 правильно не принято судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства. Довод апелляционной жалобы Вилючинского городского округа о том, что судом первой инстанции не указаны причины отклонения заключение эксперта от 25.04.2013 №65-13 не может служить основанием для отмены обжалуемого решения ввиду вышеуказанного недостатка в выводах эксперта-оценщика.

Доказательств недостоверности отчета ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 17.09.2012 №486/12 ответчик не представил. Не установив обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности и недопустимости представленного истцом отчета как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку и однозначные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, которые сделаны квалифицированным и компетентным специалистом-оценщиком, суд первой инстанции обоснованно посчитал указанный отчет от 17.09.2012 №486/12 надлежащим доказательством наиболее вероятной величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилых помещений истца. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

Таким образом, вследствие виновного бездействия ответчика истец понес убытки в виде стоимости снесенных нежилых помещений в размере 4980000 рублей, которые подлежат возмещению истцу согласно статьям 15, 1064 ГК РФ. На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ИП Репина С.К. к Вилючинскому городскому округу в части взыскания 4980000 рублей убытков подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания упущенной выгоды в размере 6174522 рублей, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им были не получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, а также представить доказательства произведения им действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений. При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При расчете упущенной выгоды должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных средств или иного имущества. Ничем не подтвержденные расчеты не должны приниматься во внимание.

Обращаясь с рассматриваемым требованием о взыскании упущенной выгоды, истец ссылается на невозможность эксплуатации принадлежащего ему помещения по причине прекращения подачи коммунальных услуг ввиду признания многоквартирного жилого дома № 5 по ул.Крашенинникова в г.Вилючинске непригодным для проживания и подлежащим сносу. В обоснование размера упущенной выгоды истец представил расчет неполученных доходов, выполненный аудитором Фоминой А.А. 25.10.2012.

Как следует из раздела 2.1 расчета «Полученные доходы», аудитор для расчета воспользовался только предоставленным предпринимателем приказом от 25.08.2008 №4 «Об установлении размера торговой наценки на товар в размере 30%» и значениями произведенных расходов на закуп товара, также предоставленными истцом, указав, что книга кассира-операциониста, являющаяся документом учета и отражения полученной выручки, утрачена при разрушении здания.

Однако в отсутствие указанной книги кассира-операциониста, отражающей реальное поступление выручки, аудитор не мог достоверно рассчитать упущенную выгоду, поскольку не имеется доказательств того, что весь закупленный товар на указанную в расчете сумму был реализован, в том числе с 30% наценкой. Суд учитывает, что предприниматель был уведомлен о предстоящем сносе здания, о чем свидетельствует ссылка в распоряжении Администрации от 19.07.2012 №1007 «О распоряжении имуществом», в исковом заявлении и апелляционной жалобе ссылается на то, что прекратил торговую деятельность не в связи со сносом магазина в сентябре 2012 года, а в 2010 году в связи с отключением от сетей жизнеобеспечения. Таким образом, истец не был лишен возможности изъять бухгалтерскую документации перед сносом помещений и доказывать размер упущенной выгоды надлежащими доказательствами.

В апелляционной жалобе истец также сослался на то, что его первичные бухгалтерские документы за 2009 год имеют значительный объем и поэтому не представлены в материалы дела, однако не указал причины, по которым они не могли быть учтены аудитором при подготовке вышеуказанного расчета.

В постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.12.2013 указано на то, что суду следовало установить факт наличия либо отсутствия волеизъявления собственника муниципального жилого фонда на прекращение предоставления коммунальных услуг в расселяемом многоквартирном доме.

Согласно сообщению Администрации от 24.12.2013 исх. № 4044 решения (постановления, распоряжения), на основании которого в январе 2010 года МУП «Ремжилсервис» произвело прекращение подачи коммунальных услуг в дом №5 по ул.Крашенинникова в г.Вилючинске, Администрацией не принималось.

Согласно сообщению ОАО «Оборонэнерго» от 22.01.2014 исх.№КМЧ/050/208 отключение электроснабжения вышеуказанного многоквартирного дома силами ОАО «44ЭС» 22.01.2010 не производилось, 29.11.2010 было произведено переключение многоквартирного дома №5 по ул.Крашенинникова от ВРУ-0,4кВ многоквартирного дома №6 по той же улице в связи с демонтажем ТП-269.

В материалы дела представлен акт об отключении объекта от тепловой энергии от 26.01.2010, утвержденный главным инженером МУП «Ремжилсервис», составленный комиссией в составе представителей «Ремжилсервис», МУП «ГТВС», которые и произвели отключение тепловой энергии по адресу: ул.Крашенинникова, д.5, кроме стояков отопления квартир 3, 4, 21 и отключение холодного водоснабжения, кроме стояков квартир 3, 4, 21, 37. В качестве основания указано расселение квартиросъемщиков ввиду определения дома под снос. Ссылки на решение органа местного самоуправления об отключении дома акт не содержит. Более того, из постановлений Администрации от 04.09.2006 №1125 и №1126 следует, что нежилые помещения истца ранее являлись квартирами №3 и №4, с учетом чего не имеется доказательств отключения помещений истца именно в 2009 году, на что он ссылается.

Согласно статье 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения; организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации. Доказательств принятия органом именно местного самоуправления Вилючинского городского округа решения об отключении дома от коммунальных услуг в дело не представлено.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, истец не представил доказательств того, на момент отключения его нежилых помещений торговые помещения действительно функционировали и приносили какую-либо прибыль (бухгалтерской отчетности, сведений о прибылях и убытках).

С учетом отсутствия доказательств размера упущенной выгоды истца и причинно-следственной связи между виновным бездействием Вилючинского городского округа в лице Администрации муниципального образования и наступлением убытков в спорном размере исковые требования в части взыскания 6174522 рублей упущенной выгоды правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно распределены между сторонами расходы по оплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы с учетом освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины и частичного удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные заявителями в жалобах, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влияющими на правомерные выводы суда первой инстанции. С учетом изложенного обжалуемое решение изменению или отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.03.2014 по делу №А24-4709/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына

Н.А. Скрипка