Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А51-26522/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-26522/2013

25 июня 2014 года

Резолютивная часть постановления оглашена 18 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича,

апелляционное производство № 05АП-6298/2014

на решение от 12.03.2014

судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-26522/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича (ОГРНИП 306253606900031, ИНН 253700432979, место жительства: Приморский край, г.Владивосток, Океанский проспект, 28)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Банкеринг» (ОГРН 1092536011237, ИНН 2536223620, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток, Океанский проспект, 26/2-502)

о взыскании 338225,61 рублей

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ДВ Банкеринг»

к Индивидуальному предпринимателю Иванову Геннадию Александровичу

о взыскании 225691,53 рублей

при участии:

от истца: адвокат Бурлак О.В. по доверенности от 10.08.2013 скоком на три года со специальными  полномочиями (до перерыва);

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Иванов Геннадий Александрович (далее – ИП Иванов Г.А.) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Банкеринг» (далее – ООО «ДВ Банкеринг») с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании 362411,04 рублей, в том числе 83268 рублей задолженности по арендной плате за март, апрель 2013 года, 17400 рублей 96 копеек задолженности по коммунальным платежам за февраль, март 2013 года, 27363 рублей 96 копеек пени, 6275 рублей 03 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 218011 рублей расходов на производство ремонтно-отделочных работ, 10092 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании 10.12.2013 суд в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял к производству встречное исковое заявление ООО «ДВ Банкеринг» о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 по договору аренды от 01.01.2012 (с учетом увеличения встречных требований).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2014 с учетом определения об исправлении опечатки от 13.03.2014 с ООО «ДВ Банкеринг» в пользу ИП Иванова Г.А. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 37604 рублей 90 копеек, пеня в сумме 4324 рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2309 рублей 57 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, в остальной части требований ИП Иванова Г.А. отказано; в удовлетворении встречных требований ООО «ДВ Банкеринг» отказано.

Не согласившись с вынесенным решением в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2013 года, задолженности по коммунальным платежам, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов на производство ремонтно-отделочных работ (всего в сумме 318172 рублей 01 копейки), ИП Иванов Г.А. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить и удовлетворить исковые требования в указанной части. Считает ошибочным вывод суда о том, что фактически арендуемые помещения были освобождены 29.03.2013, в связи с чем договор аренды прекратил действие с указанной даты, и полагает, что договор аренды прекращен с 12.05.2013 (дата получения ответчиком уведомления об отказе от договора). Истец не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств фактического потребления ответчиком коммунальных услуг, ссылается на счета-фактуры поставщиков услуг, ведомость электропотребления. Указывая на необоснованность отказа во взыскании расходов на проведение ремонта помещений, ссылается на отсутствие доказательств возврата помещений арендатором в том состоянии, в котором он их получал.

ООО «ДВ Банкеринг», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

В судебном заседании представитель ИП Иванова Г.А. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 50 минут 18.06.2014. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путём размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя истца, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 01.01.2012 ИП Иванов Г.А. (арендодатель) и ООО «ДВ Банкеринг» (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор на возмездной основе принимает во временное владение и пользование помещение по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 26 литер 2, к.403 общей площадью 51,4 кв.м.

Согласно пункту 3.1 срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 31.12.2012 и договор вступает в силу с момента его подписания.

В силу раздела 4 договора аренды размер арендной платы составляет с 01.01.2012 810 рублей за один кв.м площади в месяц. Оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5-ти дней после выставления соответствующих счетов.

Нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 в хорошем состоянии, пригодном для использования по назначению.

25.03.2013, 29.03.2013 ООО «ДВ Банкеринг» подписало в одностороннем порядке дополнительные соглашения к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также акты приема-передачи нежилого помещения.

17.09.2012, 18.03.2013, 02.04.2013 ООО «ДВ Банкеринг» направляло в адрес ИП Иванова Г.А. претензии исх.№104, исх.№50 и исх.№65, в которых уведомило о том, что стены помещений, сдаваемых в аренду, разрушаются и нуждаются в капитальном ремонте; указало на то, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о разрушении несущих конструкций, поскольку ремонт несущих конструкций относится к категории капитального ремонта, однако условиями договора аренды предусмотрено, что арендатору запрещено производить работы капитального характера, в связи с чем общество потребовало расторгнуть договор аренды с 01.10.2012, с 25.03.2013 и с 29.03.2013 соответственно на основании пункта 7.2.2 договора.

Ответами от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 предприниматель указывал на наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, которую просил погасить.

30.04.2013 ИП Иванов Г.А. направил в адрес ООО «ДВ Банкеринг» заявление об отказе от исполнения договора аренды, в котором уведомил о том, что поскольку арендатором не исполняются обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей с марта 2013 года, арендодатель заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.01.2012 и просит оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 65578,44 рублей и по коммунальным платежам в сумме 41634 рублей.

16.07.2013 ИП Иванов Г.А. также направил в адрес ООО «ДВ Банкеринг» претензию, в которой уведомил о сложившейся задолженности по оплате арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды. В претензии также указано на то, что поскольку арендатор с 2010 года не производил текущий ремонт нежилого помещения, арендодатель был вынужден произвести ремонт за свой счет, расходы на который составили 218011 рублей.

Наличие у ООО «ДВ Банкеринг» вышеуказанной задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, на которые начислена пеня и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также обязанность возместить затраты на производство ремонта помещения послужили основанием для обращения ИП Иванов Г.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование встречных требований общество сослалось на то, что фактически освободило нежилое помещение с 29.09.2012, однако ошибочно продолжало оплачивать аренду до февраля 2013 года и расценило образовавшуюся переплату как убытки.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.

         Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичные обязанности арендатора согласованы сторонами в пункте 6.1.2 договора аренды.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 раздела 4 договора аренды от 01.01.2012 арендатор обязался вносить арендную плату в размере 850 рублей за 1 кв.м площади с учетом НДС не позднее 5-го числа текущего месяца.

Заявляя встречные требования, ООО «ДВ Банкеринг» считает, что не несет обязанности по внесению арендных платежей в спорный период, поскольку фактически освободило помещение в сентябре 2012 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора аренды, первоначально он был заключен на срок до 31.12.2012. Согласно пункту 9.3 договора аренды если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор считается автоматически продленным каждый раз на 1 год.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления какой либо из сторон за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, довод ответчика об освобождении им арендуемого помещения в сентябре 2012 года не подтвержден документально, договор считается автоматически продленным на новый годичный срок до 31.12.2013.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в двух случаях: если арендодатель не предоставит в пользование помещение в предусмотренный договором срок либо создаёт препятствия для его использования; если помещение окажется в состоянии, не пригодном для его использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность.

Как установлено судом, арендатор дважды предлагал арендодателю расторгнуть договор аренды – в претензиях от 18.03.2012 (с 25.03.2013) (получена арендодателем 22.03.2013) и от 02.04.2013 (с 29.03.2013) с направлением в адрес арендодателя дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 соответственно с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также актов приема-передачи нежилого помещения. Претензии обоснованы ненадлежащим состоянием помещения.

В то же время в указанных актах приема-передачи, проекты которых составлены ООО «ДВ Банкеринг» и подписаны представителем общества, отмечено, что состояние помещения хорошее, помещение пригодно для использования по назначению.

Хорошее состояние нежилого помещения и его пригодность для использования по назначению установлены сторонами в акте приема-передачи от 01.01.2012 при заключении договора аренды.

В материалы дела истцом представлен акт выполненных работ от 23.05.2013, который свидетельствует о том, что в мае 2013 года в нежилом помещении были произведены ремонтно-отделочные