Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А51-26522/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

работы, которые не относятся к капитальному ремонту, определение которого содержится в подпункте 14.2 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из имеющихся в материалах дела фотоматериалов не видно, что помещение находится в состоянии, которое не позволяет им пользоваться в качестве офиса. Имеющиеся на стенах и потолке трещины не имеют следов разрушения стен и несущих конструкций.

Таким образом, ссылки ответчика в претензиях на такое состояние нежилого помещения, которое не позволяло бы использовать помещение по назначению (разрушение несущих конструкций), не подтверждены материалами дела и опровергаются составленными ответчиком актами приема-передачи помещения из аренды. При этом соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, по акту приема-передачи помещения арендодателю переданы не были, с требованиями о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьёй 620 ГК РФ и пунктом 7.2 договора, общество в суд не обращалось. Условий о том, что при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или соглашения о расторжении и акта приема-передачи договор автоматически считается прекращенным (расторгнутым) с определенного момента, а обязательства сторон прекращаются, договор не содержит.

Таким образом, поскольку основания для одностороннего отказа от договора у арендатора отсутствовали, и сторонами соглашение о расторжении договора аренды ни с 25.03.2013, ни с 29.03.2013 не достигнуто, то с учетом положений пункта 9.3 договора аренды договор в после 29.03.2013 являлся действующим.

В данном случае факт освобождения помещений арендатором в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора, продленного на 2013 год, не имеет правового значения, поскольку само по себе освобождение помещений при наличии действующего договора аренды не влечет прекращение действия договора аренды и не свидетельствует об отсутствии оснований для оплаты помещений. Иного договором аренды не предусмотрено.

Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке при несвоевременной оплате аренды и коммунальных платежей. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке арендатор обязан освободить и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный арендодателем в извещении о расторжении договора аренды.

Также согласно пункту 5.2 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично в одностороннем порядке до истечения срока аренды в случае неоднократного (более 1 раза) нарушения арендатором любого условия договора. В этом случае арендодатель направляет арендатору претензию в письменной форме. Срок для устранения допущенных нарушений установлен не более 10 рабочих дней. При неустранении арендатором нарушений в указанный срок у арендодателя возникает право одностороннего отказа от договора полностью или частично, и договор считается соответственно расторгнутым или измененным с момента получения арендатором письменного извещения об одностороннем отказе от договора либо с момента, указанного в извещении.

Приведенные условия договора аренды согласуются с положениями статей 450, 452 ГК РФ.

Как установлено судом, 13.05.2013 обществом получено заявление предпринимателя от 30.04.2013 об отказе от исполнения договора аренды. В данном заявлении, а также в обращениях на имя ответчика от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 ИП Иванов Г.А. указывал на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы и предлагал погасить задолженность. Как указано истцом и подтверждено ответчиком во встречном иске, оплата по договору аренды производилась обществом до февраля 2013 года. Доказательств внесения арендной платы за спорный период марта и апреля 2013 года не имеется.

Таким образом,  договор аренды прекратил свое действие с даты получения соответствующего отказа - 13.05.2013.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ООО «ДВ Банкеринг» в пользу ИП Иванова Г.А. 83268 рублей задолженности по арендной плате за период март и апрель 2013 года исходя из размера арендной платы, установленного в договоре, который составил 810 рублей за 1 кв.м площади (41634 рубля в месяц), являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании 27363 рублей 96 копеек пени, начисленной на сумму основного долга за март и апрель 2013 года за период с 06.03.2013 по 13.05.2013.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

         Согласно пункту 5.5 договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате или коммунальным платежам в период действия договора арендатор выплачивает пеню в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

  Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре аренды достигнуто, указаны конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для начисления неустойки, то исковые требования в части взыскания пени также являются обоснованными.

         По расчету суда взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 22274 рубля 19 копеек пени исходя из периода и суммы основной задолженности и согласованного сторонами размера пени. Ответчик не представил заявления об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на задолженность по арендной плате за март и апрель 2013 года за период с 14.05.2013 по 10.12.2013.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При обращении истца в суд ставка рефинансирования Банка России составляла 8,25 процентов годовых.

По расчету суда сумма процентов за пользование ответчиком денежными средствами истца в виде арендной платы за март и апрель 2013 года с учетом указанных ставки банковского процента и периода просрочки составляет 5209 рублей 45 копеек и подлежит взысканию с ООО «ДВ Банкеринг» в пользу ИП Иванова Г.А. на основании статьи 395 ГК РФ в связи с допущенной просрочкой внесения арендной платы.

Исковые требования в части взыскания 17400,96 рублей  задолженности по коммунальным платежам за февраль и март 2013 года и начисленных на них пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов на производство ремонтно-отделочных работ в сумме 218011 рублей и начисленных на них процентов в сумме 10092,09 рублей суд считает необоснованными по следующим основаниям.

 Согласно пункту 4.3 договора аренды оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5 дней после выставления соответствующих счетов.

В обоснование данных требований истец представил в материалы дела счета, выставленные им ответчику, в которые включены расходы на электроэнергию, водоснабжение, обслуживание и отопление за февраль и март 2013 года.

Однако истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства фактического потребления коммунальных услуг и несения им самим расходов на оплату услуг в том размере, который предъявлен ответчику, то есть по фактическим затратам, как это согласовано сторонами в пункте 4.3 договора аренды. Оснований полагать, что указанные коммунальные услуги предоставлялись истцом за счет собственных ресурсов не имеется, поскольку истец поставщиком коммунальных услуг не является.

В обоснование требований о возмещении расходов на ремонт нежилого помещения ИП Ивановым Г.А. в материалы дела представлен счет на оплату ремонтно-отделочных работ от 23.05.2013 №8 от ООО «Капитал-Строй» и акт выполненных работ от 23.05.2013, в котором указана стоимость самих работ и использованных при ремонте материалов.

Согласно пункту 6.1.3 договора аренды арендатор обязался содержать и поддерживать помещение в надлежащем техническом состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Истец ссылается на то, что ответчик текущий ремонт не производил, в связи с чем возникла необходимость отремонтировать помещение самостоятельно.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками, в том числе, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В соответствии со статьями 15 и 1083 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. По своей правовой природе ответственность носит компенсационный характер, поэтому ее размер должен соответствовать размеру причиненных убытков.

В рассматриваемом случае истец не доказал как необходимость проведения ремонтных работ и приобретения строительных материалов в указанном им объеме и по указанной им цене, так и не представил доказательств оплаты им указанных в счете и в акте от 23.05.2013 ремонтно-отделочных работ подрядчику, то есть не доказал размер своих убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания расходов на ремонт помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на стоимость ремонтных работ.

В удовлетворении встречных требований ООО «ДВ Банкеринг» о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек в связи с наличием переплаты по арендным платежам за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 судом первой инстанции правомерно отказано по следующим основаниям.

ООО «ДВ Банкеринг» в обоснование встречных требований о взыскании суммы переплаты сослалось на статью 15 ГК РФ и на то обстоятельство, что фактически освободило арендуемое помещение с 29.09.2012, но оплачивало арендную плату по февраль 2013 года включительно.

Между тем судом при рассмотрении исковых требований ИП Иванова Г.А. установлено, что арендные отношения по договору от 01.01.2012 между истцом и ответчиком в сентябре 2012 года не прекратились и были продлены на 2013 год в связи с отсутствием в договоре условия о прекращении обязательств сторон при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или отказе от договора в одностороннем порядке. Соглашение о досрочном расторжении договора с 29.09.2012 сторонами не достигнуто, нежилые помещения ранее 13.05.2013 арендодателю возвращены не были, относительно их использования до указанного времени арендодатель не возражал, правоотношения сторон по поводу аренды были прекращены в связи с односторонним отказом арендодателя от договора. как это предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, оплата по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года включительно производилась ответчиком во исполнение условий договора при наличии правовых оснований.

Тот факт, что с 01.10.2012 ООО «ДВ Банкеринг» арендовало другой объект недвижимости, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Лазо, 8, у другого лица, не свидетельствует о прекращении арендных отношений с ИП Ивановым Г.А.

Счет-фактура, акт на выполнение работ от 30.09.2012, квитанция к приходному кассовому ордеру от 30.09.2012, подтверждающие оказание обществу и оплату им услуг по перевозке офисной мебели и работы грузчиков не подтверждают вывоз мебели именно из нежилых помещений, предоставленных истцом, и кроме того также не подтверждают прекращение арендных отношений.

С учетом изложенного встречные требования ООО «ДВ Банкеринг» к ИП Иванову Г.А. о взыскании неосновательно полученных платежей по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года удовлетворению не подлежат как необоснованные.

На основании изложенного выше обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края подлежит изменению, взысканию с ООО «ДВ Банкеринг» в пользу ИП Иванова Г.А. подлежит 83268 рублей задолженности по арендной плате, 22274 рубля 19 копеек пени и 5209 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении исковых требований в остальной части, а также в удовлетворении встречных требований ООО «ДВ Банкеринг» суд отказывает.

Согласно частям 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Первоначально ИП Ивановым Г.А. при обращении с иском по чеку-ордеру от 09.08.2013 была уплачена в бюджет государственная пошлина в сумме 9504 рублей 46 копеек исходя из цены иска в размере 338225 рублей 61 копейки. Впоследствии исковые требования были увеличены и их общий размер составил 362411 рублей 04 копейки, и с учетом увеличения требований сумма государственной пошлины составляет