Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А51-6070/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

на дом № 28 по ул. Сипягина был составлен по состоянию на 24.06.1978 года (стр. 132 инвентарного дела), с изменениями, внесенными 02.09.1982 г. Согласно данного документа в  качестве самостоятельных помещений указаны помещения  магазина №71 Горпромторга, общей площадью 1507,6 кв. м, при этом сведения о построенном с жилым домом холодном складе, в данном документе отсутствуют. В техническом паспорте по состоянию на вышеуказанные даты имеется указание на пристройку общей площадью 84,7 кв, высотой 11, 28 м, однако данная пристройка не является помещением, право собственности на которое требует признать истец по настоящему делу, поскольку высота арки (холодного склада),  согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на 29.06.2011 года составляет 3,60 м. Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что спорный холодный склад не был построен вместе с многоквартирным домом. Кроме того, по состоянию на 1978 год (дату первичной технической инвентаризации жилого дома) и 02.09.1982 (дату внесения изменений в технический паспорт 1978 года) года помещение спорного холодного склада не существовало.

При этом, из письменных пояснений Сафроновой В.И. - собственника квартиры № 4 в доме № 28 по ул. Сипягина с 1973 года, являвшейся также бывшей сотрудницей магазина промышленных товаров «Парус», и бывшим (до 2004 года) участником ООО «ПАРУС, ЛТД», следует, что холодный склад в арке между жилыми домами по ул Сипягина № 28 и № 30 был построен для нужд магазина Горпромторга №71 «Парус» в период 1983-1984 г.г.

Однако разрешительных документов на строительство данного объекта в арке жилого дома, как и документов, свидетельствующих о строительстве спорного объекта для нужд магазина в указанный период и его вводе в эксплуатацию истцом в материалы настоящего дела представлено не было.

Вместе с тем, согласно действовавшему в указанный период Постановлению Совета народных комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты.

Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» предусматривало в пункте 5, а также пункты 3.3, 3.4 СНиПа 3.01.04-87 предусматривали, что в полномочия рабочих комиссий, назначаемых решением организации-заказчика (застройщика), входит обследование зданий, сооружений, законченных строительством, и составление акта об их готовности для предъявления государственной приемочной комиссии по форме, приведенной в приложении 3 к СНиПу 3.01.04-87, а также подготовка сводных материалов о готовности объекта к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

Пункт 1 Постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 и 4 раздел СНиП 3.01.04-87 предусматривал приемку всех без исключения завершенных строительством объектов государственными приемочными комиссиями.

Таким образом, строительство холодного склада в период 1983-1984 г.г. должно было осуществляться по разрешению уполномоченных органов государственной власти.

Однако истцом в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не было представлено доказательств того, что на строительство холодного склада в арке между домами № 28 и №30 выдавалось разрешение, а также доказательств приемки спорного недвижимого имущества государственной приемочной комиссией.

Апелляционная коллегия не может принять в качестве допустимого доказательства строительства холодного склада в период 1983-1984 г.г.   письменные пояснения Сафроновой В.И. о дате создания объекта, поскольку они носят неточный характер, а также в силу положений статьи 68 АПК РФ, предусматривающей, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, письменные пояснения Сафроновой В.И. при отсутствии разрешительной документации на создание холодного склада и доказательств, подтверждающих фактическое строительство спорного объекта и его постановку на баланс магазина №71 Горпромторга «Парус» не являются допустимым доказательством его создания период 1983-1984 г.г.   

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что доказательством создания холодного склада в период 1983-1984 г.г. является технический паспорт дома по состоянию на 1988 год.

Между тем, в инвентарном деле дома № 28 по ул. Сипягина имеются два технических паспорта по состоянию на 1988 год. Технический паспорт от 28.02.1988 (стр. 125 инвентарного дела), с последними изменениями от 07.10.2003, погашен 03.03.2004, который содержит сведения о правоустанавливающих сделках произведенных истцом в 1994 году, и сведения о помещении склада, площадью 84,7 кв.м. Однако данный документ, по мнению апелляционной коллегии также не является допустимым доказательством, создания спорного объекта в 1983 - 1984 г.г и его существования в 1988 году, поскольку в него неоднократно вносились изменения, датированные 17.11.1993, 14.06.1994, 22.03.1995, 18.05.2001 07.10.2003 годами.     

В техническом паспорте по состоянию 23.02.1988 (стр. 3 инвентарного дела) с последними изменениями от 20.03.2012, содержатся сведения о холодном складе, литер А, площадью 91.5 кв.м, высотой 3.60 м в арке между жилыми домами. Однако данный технический паспорт, с учетом неоднократно вносившихся в него изменений также не является допустимым доказательством создания спорного объекта в 1983 - 1984 г.г и его существования в 1988 году. Кроме того утверждения Сафонофой В.И. и  истца о дате создания и первичной технической инвентаризации спорного объекта противоречат иным документам, имеющимся в материалах дела.   

Так, согласно письму Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № 265386 от 01.10.2013 на технический учет как самостоятельный объект недвижимости – нежилые помещения (спорный холодный склад) были поставлены при проведении технической инвентаризации от 14.06.1994.

В соответствии с приказом Владивостокского Горпромторга № 4 от 10.01.1991 на базе магазина № 71 Горпромторга было создано арендное предприятие. Согласно договору, заключенному 15.01.1991 между Горпромторгом (арендодатель) и коллективом магазина «Парус» (арендатор) были переданы в аренду основные фонды и оборотные средства. Арендное предприятие магазин «Парус» было зарегистрировано решением Исполнительного комитета Фрунзенского районного совета народных депутатов от 16.01.1991 № 57.

Впоследствии арендное предприятие магазин «Парус» учредило товарищество с ограниченной ответственностью «Скорпион, ЛТД», зарегистрированное решением Исполнительного комитета Фрунзенского районного совета народных депутатов № 585 от 17.07.1991. ТОО «Скорпион, ЛТД» было переименовано в ТОО «Парус ЛТД» на основании протокола общего собрания учредителей от 14.10.1991. В дальнейшем на основании постановлением мэра г.Владивостока от 07.03.1997 №804, было зарегистрировано общество с ограниченной ответственностью «ПАРУС, ЛТД», созданное путем реорганизации ТОО «ПАРУС, ЛТД» и являющееся правопреемником всех прав и обязанностей реорганизованного юридического лица, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 28 .

Согласно свидетельству серия 25 № 01076200 о внесении записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ, зарегистрированном до 01.07.2002, 17.09.2002 истцу был присвоен основной государственный регистрационный номер 1022502264399. Местонахождением общества является г. Владивосток, ул. Сипягина, 28.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» предприятия розничной торговли относятся к объектам муниципальной собственности.

На основании решения малого Владивостокского совета от 25.03.1992 №182 нежилые помещения магазина «Парус» перешли в муниципальную собственность (т.1, л.д. 79). Однако в указанном решении не содержится сведений о том, что в состав помещений арендного магазина «Парус» входило помещение спорного холодного склада.

Таким образом, доказательств создания спорного холодного склада до 1991 года и принадлежности холодного склада магазину № 71 Горпромторга, арендному магазину «Парус», а затем ТОО «Парус ЛТД» в материалы дела не представлено.

Согласно представленной Муниципальным казённым учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» по запросу апелляционного суда в материалы настоящего дела справки №1-14/1609 от 27.05ю2014 первыми 30.12.1992 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, были приватизированы квартиры: № 47 (передана в собственность Сухороде Анне Васильевне, договор №4924/2 от 30.12.1992) и № 50 (передана в собственность Федрчук Олимпиаде Романовне, договор №4275/3 от 30.12.1992).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома.

Таким образом, поскольку доказательств создания спорного объекта до момента первой приватизации квартир в жилом доме по адресу г. Владивосток, ул. Сипягина, 28 в материалы настоящего дела не представлено, в дальнейшем строительство объекта в арке жилого дома могло осуществляться исключительно с согласия собственников помещений в многоквартирном доме.  

На основании договора купли-продажи нежилого объекта муниципальной собственности от 21.12.1994, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (продавец) и Товариществом с ограниченной ответственностью «ПАРУС, ЛТД» (покупатель) на основании протокола от 29.11.1994 заседания комиссии Горкомимущества по приватизации объектов (нежилых помещений), в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, продавец передал, а покупатель приобрел в собственность нежилой объект, расположенный по адресу г. Владивосток, ул. Сипягина, 28.

По акту приема-передачи от 21.12.1994 в собственность ТОО «ПАРУС, ЛТД» были переданы нежилые помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, общей площадью 1278,8 кв.м, в том числе  помещения холодного склада 84,7 кв.м. по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 28. Договор купли-продажи нежилого объекта муниципальной собственности от 21.12.1994 был зарегистрирован Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока 21.12.1994 за регистрационным номером 163; покупателю было выдано свидетельство о собственности №137 от 21.12.1994.

На основании договора купли-продажи нежилого объекта муниципальной собственности от 21.12.1994 № 163, акта приема-передачи от 21.12.1994 в ЕГРП 21.04.2003 была внесена запись № 25-1/00-47/2003-65, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права общества от 21.04.2003 25-АА номер 293172.

Вместе с тем, между истцом и Семенюк Л.И. 16.10.2003 был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому истцом в собственность Семенюк Л.И. были отчуждены нежилые помещения, находящиеся по адресу, г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, расположенные на первом этаже и в подвале общей площадью 119, 3 кв.м., из них на первом этаже площадью 100,3 кв.м. (номер на поэтажном плане 29) и в подвале площадью 19 кв.м (номер на поэтажном плане № 23). Право собственности истца на указанные помещения были прекращены 05.11.2003.

На основании договора от 16.10.2003, заключенного между обществом и Семенюк Л.И., истцом были отчуждены нежилые помещения, находящиеся по адресу, г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, расположенные на первом этаже и в подвале общей площадью 167,6 кв.м., из них на первом этаже площадью 106,5 кв.м. (номера на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 7а, 8, 9. 10, 28) и в подвале площадью 61,1 кв.м (номера на поэтажном плане №№ 1,2,3,22, 24, 25).

22.03.2004 между истцом и Сафроновой В.И. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого истцом были отчуждены в собственность Сафроновой В.И. нежилые помещения, находящиеся по адресу: г.Владивосток, ул.Сипягина, 28, расположенные на первом этаже общей площадью 15,6 кв.м., (номер на поэтажном плане № 31). Одновременно с этим, на основании договора от  22.03.2004 истцом были отчуждены нежилые помещения, находящиеся по адресу, г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, расположенные на первом этаже общей площадью 79,8 кв.м. (номера на поэтажном плане №№ 11, 12, 30).

Также 14.06.2006 между истцом и Родионовой С.Н. в лице Колокольцевой Н.Н. был заключен договор, согласно которому в собственность Родионовой С.Н. были отчуждены нежилые помещения в здании (Лит. 1), находящиеся по адресу, г. Владивосток, ул. Сипягина, 28, общей площадью 615,2 кв.м., в том числе на первом этаже 257,7 кв.м., (номер на поэтажном плане № 13, 15 - 27); в подвальном этаже 357, 5 кв.м., на поэтажном плане: 4-21.

В результате совершенных сделок, согласно данным свидетельства о государственной регистрации права от 22.06.2006 серии 25-АА номер 691820, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о праве собственности истца на нежилые помещения общей площадью 176,40 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 14, 35-38; этаж 1, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Сипягина, 28.

Отделением №1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю 24.10.2011 истцу выдан кадастровый паспорт на объект холодный склад - нежилое помещение общей площадью 84,7 кв. м, на 1 этаже в здании (лит. 1А); номер на поэтажном плане 43, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Сипягина, д. 28.

Согласно кадастровому паспорту объект имеет инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 05:401:002:000227320:0001.

Отчуждение помещения холодного склада в результате вышеперечисленных сделок истцом не производилось. При этом при первичной регистрации права собственности истца 21.04.2003 в отношении помещений, приобретенных по вышеуказанному договору, помещение холодного склада площадью 84,7 кв.м. не было учтено, и поскольку истец открыто, непрерывно и добросовестно владел спорным имуществом в течение 18 лет, нес бремя его содержания и распоряжения этим имуществом как своим