Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А51-32436/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

апелляционных жалоб, уточнений к ним и отзывов на них, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 03.05.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Карт-Бланш» (Арендатор) заключен договор №8-26/163 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 25:28:03:03 00 06:0288, имеющего адресные ориентиры: нежилое здание, лит. А, Приморский край, г.Владивосток, ул. Фастовская, 33, примерно 16 м на юго-запад от ориентира, для дальнейшей эксплуатации здания – деревообрабатывающего цеха и здания – гаража, общей площадью 1157 кв.м. (далее – спорный земельный участок). Срок аренды установлен с 01.04.2006 по 29.03.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2006.

18.07.2007 между Обществом с ограниченной ответственностью «Карт-Бланш» (Продавец) и Закрытым акционерным обществом «Желдорипотека» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и передачи прав по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, перечисленные в п.1.2 договора, а именно: одноэтажное нежилое здание (контора) общей площадью 522,5 кв.м (лит.А), инвентарный номер: 16459, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фастовская, 33; одноэтажное производственное здание (деревообрабатывающий цех с пристройкой) общей площадью 365, 1 кв.м (лит. Б, Б1 – пристройка), инвентарный номер: 16459, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Фастовская, 33; одноэтажное нежилое здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 421, 8 кв.м, инвентарный номер: 16459, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Фастовская, 33; одноэтажное нежилое здание (склад) общей площадью 98,7 (лит.Ж), инвентарный номер: 16459, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Фастовская, 33; одноэтажное нежилое здание (гараж) общей площадью 168,0 (лит.Е), инвентарный номер: 25:28:00 00 00:00:16459/В, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Фастовская, 33; спорный земельный участок.

Согласно п.1.3 договора во исполнение положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в связи с передачей продавцом покупателю права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества продавцом покупателю передаются также права на земельные участки: право собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:03 00 06:0287, на котором расположены отчуждаемые здания, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка №8-26/163 от 03.05.2006 в отношении спорного земельного участка.

Вышеуказанные объекты недвижимого имущества переданы ЗАО «Желдорипотека» по акту приема-передачи от 23.07.2007.

06.06.2011 Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края принято распоряжение № 1652 об изъятии спорного земельного участка для государственных нужд Приморского края в целях строительства автомобильной дороги бухта Патрокл – мостовой переход через бухту Золотой Рог.

08.06.2011 Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в адрес Общества направлено письмо № 29/05/02-14/9362 с сообщением об изъятии земельного участка и необходимостью ознакомления с проектом соответствующего соглашения.

В материалы дела представлено письмо Департамента дорожного хозяйства Приморского края от 15.10.2013 № 16-9269, из содержания которого следует, что между сторонами соглашение о размере подлежащих возмещению убытков в связи с изъятием спорного земельного участка не достигнуто.

Кроме того, за период фактического изъятия земельного участка Общество оплачивало арендные платежи.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском о компенсации возникших в связи с изъятием земельного участка убытков.

В свою очередь, поскольку на настоящий момент право аренды Общества на спорный земельный участок не прекращено, Департамент дорожного хозяйства Приморского края обратился в арбитражный суд с встречным иском о его изъятии путём прекращения действия договора аренды от 03.05.2006 № 8-26/163 с установлением компенсации в размере 54 371 рубля 42 копеек.

При этом из материалов дела следует, что 26.11.2013 право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Приморском краем. Однако в силу распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 30.10.2013 № 470-ри с учётом распоряжений от 21.11.2013 № 508-ри и от 04.12.2013 № 533-ри на основании акта приёма-передачи от 10.12.2013 спорный земельный участок передан в собственность Владивостокского городского округа.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 93-ФЗ) со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 31.07.2012 на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Согласно части 2 статьи 6 Закона № 93-ФЗ в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения необходимых для проведения саммита объектов, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие таких земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям таких земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

Таким образом, при нахождении земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренде у юридического лица изъятие такого имущества осуществляется способом, установленным частью 2 статьи 6 Закона № 93-ФЗ, – путём прекращения права аренды. То есть по смыслу данной нормы права следствием изъятия земельного участка является прекращение арендных правоотношений.

При этом надлежащим ответчиком по рассматриваемому требованию является арендатор, непосредственно использующий земельный участок, а не собственник имущества, поскольку реализация процедуры, установленной в части 2 статьи 6 Закона № 93-ФЗ, не затрагивает вопрос изъятия имущества у его собственника, а по существу направлена на исключение обременения спорного земельного участка правом аренды Общества для передачи имущества региону в целях строительства и размещения объектов САММИТа АТЭС.

В этой связи, поскольку на настоящий момент спорный земельный участок фактически изъят в порядке положений Закона № 93-ФЗ и используется по назначению (автомобильная дорога), однако в реестре прав сохраняется запись о наличии у Общества права аренды, встречное исковое требование Департамента об изъятии спорного земельного участка для нужд Приморского края путём прекращения права аренды на него при недостижении между сторонами соответствующего соглашения является законным и подлежит удовлетворению.

В отношении арендаторов изымаемых земельных участков также применяется процедура возмещения вызванных прекращением права аренды убытков. Правовая позиция о необходимости возмещения убытков арендатору изымаемого земельного участка подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 2379/11.

Между сторонами возникли разногласия относительно определения размера компенсационной выплаты.

Согласно отчёту ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг» № 3705 от 20.06.2012, подготовленному по заказу Департамента, убытки Общества составляют 54 371 рубль 42 копейки, складывающиеся из размера выплаченной Обществом за период после изъятия имуществ арендной платы. Иные убытки, по мнению эксперта, в связи с прекращением договор аренды Обществу не причинены. При этом на странице 15 Отчёта в разделе 3.1 указано, что определение упущенной выгоды Оценщиком не осуществлялось  в связи с непредставлением каких-либо финансовых документов, подтверждающих получение доходов от использования изымаемого земельного участка.

Общество представило отчёт № 861-12, подготовленный ООО «Дальневосточная оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость права аренды составляет 3 758 000 рублей  (с НДС), а размер убытков, понесённых арендатором вследствие изъятия земельного участка (оплаченные арендные платежи) – 87 722 рубля 17 копеек (без НДС).

Результаты оценки рыночной стоимости права аренды определены с использованием сравнительного подхода, невозможность использования иных методов обоснованна (пункт 20 ФСО № 1).

Доказательств, опровергающих выводы рассматриваемого экспертного заключения в части размера рыночной стоимости права аренды, а также свидетельствующих об их недостоверности, в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В то же время, поскольку в настоящем случае имеет место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, средства, которые будут получены обществом в виде компенсации указанных убытков, не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль, и в этой связи не могут включаться в расчет выкупной цены земельного участка. Данная правовая позиция подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2009 № 2019/09, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.07.2007 № 5047/07.

В этой связи с Департамента в пользу Общества подлежат возмещению убытки, составляющие рыночную стоимость права аренды, в сумме, уменьшенной на налог на добавленную стоимость, - 3 184 745 рублей.

Также истцом заявлено к взысканию 136 912 рублей 17 копеек арендной платы, уплаченной с 06.06.20011 по 30.09.2013, и 463 рубля 36 копеек пени, выставленной арендодателем.

Согласно пункту 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 , в размер убытков, причиненных арендатором изъятием земельного участка, включается арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

Обязанность по внесению арендной платы была обусловлена действующим по настоящее время договором аренды № 8-26/163 от 03.05.2005, поскольку принятие решения об изъятии земельного участка, несмотря на отсутствие возможности его использования, не снимает с арендатора обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, требование Общества о взыскании 136 912 рублей 17 копеек оплаченной арендной платы за период после изъятия земельного участка является законным и подлежит удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании 463 рублей 36 копеек, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы, не имеется, поскольку истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств начисления пени в связи с изъятием земельного участка, так как такое начисление было вызвано нарушением истцом порядка оплаты по договору аренды № 8-26/163.

Таким образом, первоначальный иск подлежит удовлетворению в части взыскания с Департамента в пользу Общества убытков, связанных с изъятием земельного участка, в общей сумме 3 321 657 рублей 93 копейки.

Расходы по оплате государственной пошлины по искам и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2014  по делу №А51-32436/2013  отменить.

Взыскать с Департамента дорожного хозяйства Приморского края в пользу Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» 3 184 745 (три миллиона сто восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей 76 копеек убытков в связи с изъятием земельного участка, 136 912 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) рублей 17 копеек внесённой арендной платы, 36 217 (тридцать шесть тысяч двести семнадцать) рублей 32 копейки расходов по уплате госпошлины по иску.

В удовлетворении первоначальных исковых требований в остальной части отказать.

Изъять для государственных нужд Приморского края у Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером 25:28:03006:288 площадью 1157 кв. м, имеющий местоположение: участок находится примерно в 16 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, Лит. А, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фастовская, дом 33.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по встречному иску, 1 000 (одна тысяча) рублей – по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

К.П. Засорин

И.С. Чижиков