Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу n А51-40913/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы в результате фактического использования земельного участка, то есть до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, т.е. до 13.10.2013 включительно.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды, по истечении срока его действия (15.03.2012) арендатор не возвратил арендодателю имущество, при этом возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендатором участком не последовало, в связи с чем в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ с 16.03.2012 действие договора аренды было  возобновлено на неопределенный срок.

Истец просит взыскать задолженность по договору аренды за спорный период, исходя из размера арендной платы, определенного на основании протокола №37 от 10.03.2009 по итогам аукциона, предметом которого являлось заключение договора аренды земельного участка для строительства магазина на срок три года, в размере 3 959 104 рублей.

Согласно протоколу № 37 от 10.03.2009 цель предоставления участка – для строительства магазина.

Разрешением №RU 25311000-75/12 от 11.09.2012 подтвержден ввод  в эксплуатацию здания магазина, расположенного  по адресу: г. Уссурийск, ул.Пушкина, 1.

Таким образом, цена продажи по существу является платой за право аренды для строительства, установленная на определенный договором срок и не может применяться на период пролонгации договора.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

        В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

          Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа, определен решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010 «Положение о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа».

Согласно пункту 5 данного  Положения размер арендной платы за использование земельных участков устанавливается по                                   формуле: А = К x Сап x К, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (ставка арендной платы устанавливается в соответствии с видом использования земельного участка (приложение); К - поправочный коэффициент.

Пунктом 6 указанного Положения предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельного участка подлежит перерасчету без заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в следующих случаях:

в случае, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

в случае, если изменился порядок определения размера арендной платы, согласно нормативным правовым актам Российской Федерации, Приморского края, Уссурийского городского округа;

в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, в том числе жилищного строительства, по истечении десяти лет для индивидуального жилищного строительства с даты предоставления в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

        В соответствии со ст.ст.22 и 65 ЗК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

         В соответствии с договором купли-продажи № 8145/13К от 17.07.2013 выкупная стоимость земельного участка площадью 1360 кв.м, кадастровый номер 25:34:016902:1362, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Пушкина, д.1, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания – магазин составила 572 864 рубля 64 копейки.

        Исходя из приложенного к договору купли-продажи от 17.07.2013 расчета его выкупной стоимости, удельный показатель стоимости земли площадью 1360 кв.м равен 2 808,16 руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 3 819 097 рублей 60 копеек (2 808,16 х1360).

        Поскольку разрешением №RU 25311000-75/12 подтвержден ввод  в эксплуатацию здания магазина, расположенного  по адресу: г.Уссурийск, ул.Пушкина, 1, 11.09.2012, то есть по истечении трех лет с даты предоставления в аренду участка, арендная плата за земельный участок за период с 16.03.2012 по 10.09.2012 должна рассчитываться исходя из двукратной  ставки земельного налога.

        В соответствии с пунктом 3.2 решения Думы Уссурийского городского округа от 14.11.2005 №328 «О земельном налоге на территории Уссурийского городского округа» в отношении спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (3 819 097 рублей 60 копеек), следовательно, размер арендной платы, рассчитанный исходя из двукратной ставки земельного налога, составляет 114 572 рубля 93 копейки в год и соответственно 9 547 рублей 74 копейки в месяц.

          После ввода здания магазина в эксплуатацию арендную плату следует рассчитывать в соответствии с пунктом 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа, утв. решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010, по следующей формуле: кадастровая стоимость земельного участка (3 819 097 рублей 60 копеек) x ставка арендной платы (3% для объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания согласно Приложению №1 к названному Положению) x поправочный коэффициент (равный 1 в соответствии с пунктом 5.2 Положения), что составляет 114 572 рубля 93 копейки в год и соответственно 9 547 рублей 74 копейки в месяц.

Таким образом, размер арендной платы за период с 16.03.2012 по 13.10.2013 составляет 181 088 рублей.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате в остальной части удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлено требование о взыскании 183 515 рублей 47 копеек пени, начисленной за период  с 01.04.2012 по 05.12.2013.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В качестве основания для взыскания пени истец ссылается на пункт 12 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа, утв. решением Думы Уссурийского городского округа № 262-НПА от 30.06.2010, в соответствии с которым за внесение арендной платы с нарушением сроков начисляются пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором дня уплаты. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. При этом процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

  Между тем, согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Коллегией установлено, что договором аренды от 16.03.2009 неустойка (пени) не предусмотрена, соглашение о неустойке сторонами не заключалось, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки не имеется.

  Довод ответчика о том, что Администрация Уссурийского городского округа является ненадлежащим истцом по делу, отклоняется судом в силу следующего.

  Как следует из преамбулы договора, арендодателем спорного земельного участка выступает Уссурийский городской округ в лице начальника Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.

            В соответствии с решением Думы Уссурийского городского округа от 28.06.2012 № 602-НПА «О внесений изменений в решение Думы Уссурийского городского округа от 03.03.2012 №521-НПА «О Положении об управлении имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа» полномочия, связанные с распоряжением земельными  участками, из компетенции Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа исключены.

  В соответствии со статьей 29 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности осуществляется соответствующими органами исполнительной власти в пределах их полномочий, определенных статьями 9, 10, 11 ЗК РФ.

  Согласно  статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

         Следовательно, иск заявлен надлежащим истцом – Администрацией Уссурийского городского округа.

  Согласно статье 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

   В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

   Расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относится на истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.03.2014  по делу №А51-40913/2013  отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Белебезьевой Ольги Александровны в пользу Администрации Уссурийского городского округа 181 088 (сто восемьдесят одну тысячу восемьдесят восемь) рублей 80 копеек основного долга.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Белебезьевой Ольги Александровны в доход федерального бюджета 2 743 (две тысячи семьсот сорок три) рубля 55 копеек государственной пошлины по иску.

Взыскать с Администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Белебезьевой Ольги Александровны 1840 (одну тысячу восемьсот сорок) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные