Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу n А51-13735/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

проект договора купли-продажи и акта приема-передачи, не согласилось с их отдельными условиями и подписало их 21.02.2013 вместе с протоколом разногласий от 18.02.2013.

22.02.2013 подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи в редакции протокола разногласий в соответствии с сопроводительным письмом от 21.02.2013 был передан МУПВ «Муниципальная недвижимость», что подтверждается отметкой на корреспонденции.

18.03.2013 письмом № 460 МУПВ «Муниципальная недвижимость» сообщило истцу, что отказалось подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий и готово заключить договор, где стоимость определяется согласно отчета ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт».

Не согласившись с указанным предложением МУПВ, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по выкупу  из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в собственность, субъекты малого и среднего предпринимательства, за рядом поименованных исключений, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 указанного Федерального закона устанавливаются общие положения о порядке реализации указанного преимущественного права, в том числе  при принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления, отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с частью 2 статьи 9 закона №159-ФЗ определены условия, при которых субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным данным Законом требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», по смыслу указанного Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Однако, указанное разъяснение не исключает возможность заключения договора о выкупе арендуемого недвижимого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, отвечающим установленным данным Законом требованиям, обратившегося с соответствующим инициативным предложением к соответствующему муниципальному предприятию, выразившему согласие на отчуждение данного имущества в соответствии с разрешением собственника данного имущества.

Согласно материалам дела, МУПВ «Муниципальная недвижимость» письмом от 13.06.2012 № 410 (т. 1 л.д. 47)  выразило согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества в ответ на соответствующее заявление истца от 01.06.2012, подтвержденное письмом от 13.11.2012 №441.

В соответствии с пояснениями сторон, включая пояснения представителя  Управления муниципальной собственности г. Владивостока, указанный орган, уполномоченный на распоряжение объектами муниципальной собственности, выразил отсутствие возражений на отчуждение спорного недвижимого имущества распоряжением от 28.12.2012 №1145/28.

Таким образом, воля как собственника, так и обладателя права хозяйственного ведения на отчуждение спорного недвижимого имущества при соблюдении преимущественного права арендатора такого имущества получили выражение.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ определен исчерпывающий перечень условий, только одновременное соблюдение каждого из которых  влечет возникновение преимущественного права на приобретение соответствующего арендуемого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства.

При этом подпунктом 1) указанной статьи установлено основное условие, согласно которому арендуемое имущество должно  находится во  временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Указанная норма права, в совокупности с правовыми разъяснениями пунктов 1, 4, 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, устанавливает по сути одновременное требование к наличию  фактического владения (пользования) спорным арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ, и правовому основанию данного владения (пользования), лишь одновременное наличие которых отвечает критериям соблюдения условия  подпункта 1) статьи 3 данного закона.

Так, абзацы 6, 7 пункта 1 Информационного письма №134 отмечают необходимость наличия действующего договора аренды недвижимого имущества (заключенного как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества, при этом пользование имуществом, срок договора аренды которого истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не порождает.

В соответствии с пунктом 4 Информационного письма №134 установлены требования к государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в целях возникновения соответствующего права арендатора, и отмечается, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Пункт 6 указанного Информационно письма уделяет непосредственное внимание вопросу непрерывности временного владения и (или) временном пользования субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, допуская при этом рассмотрение вопроса такой непрерывности при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

При этом пунктом 7 Информационного письма допускает включение в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Совокупность изложенных позиции правового толкования приводит судебную коллегию к выводу о равном значении элемента фактического непрерывного владения и (или) пользования арендуемым недвижимым имуществом, и правового обоснования такого владения и (или) пользования в виде договора аренды.

Также судебная коллегия отмечает, что по экономическо-правовому смыслу установленный Федеральным законом №159=ФЗ льготный режим выкупа арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства по существу направлен на поддержку реального сектора отечественной экономики, воплощенного в непосредственной деятельности соответствующих субъектов в арендуемых ими помещениях, и обеспечении возможности сохранения и развития соответствующей деятельности при изменении статуса с законного владельца (пользователя) на собственника соответствующих помещений.

 Согласно материалам дела, истец является арендатором спорных помещений на основании договора аренды нежилого помещения №17 от 24.05.2004 (т. 1 л.д. 21-23), указанные помещения приняты истцом во владение по акту приема передачи от 24.05.2004 (т. 1 л.д. 24).

Вместе с тем, в соответствии с договором субаренды нежилого помещения №2 от 01.11.2004 истец передал спорные помещения в полном составе общей     площадью 348,90 кв.м., ООО «Лайн ЛТД» для восстановления и дальнейшего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству РФ – пункт 1 договора (т. 1 л.д. 76-78).

Согласно пунктам 1.3., 1.4. указанного договора субаренды, целью передачи помещения выступило восстановление за счет средств субарендатора помещений, ремонт, реконструкция и дальнейшее использование субарендатором в коммерческих целях. Срок договора субаренды определен сторонами с 01.11.2004 по 01.11.2014 (пункт 1.5).

Согласно акту приема передачи от 01.11.2004, являющемуся Приложением №1 к указанному договору субаренды  нежилого помещения №2 (т. 1 л.д. 79), истец передал, а ООО «Лайн ЛТД» приняло в долгосрочное владение и пользование помещения общей площадью 348,90 кв.м. по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-Б. Состояние  объекта неудовлетворительное, все недостатки передаваемого объекта оговорены и новому арендатору известны.

Указанное лицо – ООО «Лайн ЛТД» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования на стороне истца с учетом уточнения процессуального положения лиц согласно заявления истца от 06.06.2013 (т. 3 л.д. 1), ввиду самостоятельного указания в качестве такового в исковом заявлении истца.

Таким образом, принимая во внимание дату получения истцом спорных помещений во владение на основании договора аренды №17 от 24.05.2004 и дату их передачи в полном объеме на основании договора субаренды №2 от 01.11.2004, время фактического владения (пользования) спорными помещениями истцом составило с 24.05.2004 по 01.11.2004, что менее чем два года, как того требует подпункт 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Согласно пункту 2.1.2 договора субаренды №2, истец принял на себя обязанность обеспечить субарендатору право и возможность беспрепятственного владения и пользования арендованным объектом, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о самоустранении истца после передачи спорных помещений субарендатору от владения и пользования таковыми на период действия договора субаренды до 2014 года.

Отсутствие доказательств государственной регистрации спорного договора субаренды №2 от 01.11.2004 не влияет на установленный факт периода пользования спорным имущество истцом, не соответствующий подпункту 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Доказательств последующего возврата имущества от субарендатора истцу во владение, пользование, для обеспечения наличия двухлетнего непрерывного периода владения (пользования) к моменту подачи заявления о выкупе, материалы дела не содержат.

Правомерная реализация истцом при сдаче имущества в субаренду предоставленного соответствующего права по договору аренды №17 от 24.05.2004, не исключает несение им в будущем правовых рисков, включая выявленное несоответствие требованиям Федерального закона №159-ФЗ в части обоснования непрерывного владения (пользования) спорным имуществом на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Судебная коллегия отмечает, что об обстоятельстве сдачи спорных помещений в субаренду истцом в заявлении от 01.06.2012 о выкупе спорных помещений в адрес МУПВ «Муниципальная недвижимость» не сообщалось, копии договора субаренды в акте приема передачи документов не  передавались (т. 1 л.д. 45, 46), что исключило возможность как собственника имущества, так и муниципального предприятия сделать выводы о несоответствии заявителя требованиям Федерального закона №159-ФЗ.

Правовым основанием заявленных исковых требований истец указывает Федеральный закон №159-ФЗ.

При