Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А51-35144/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

предусмотренном пунктом 4 настоящей статьи.

Таким образом, в настоящем случае оспариваемая сделка подлежала одобрению советом директоров (наблюдательным советом) общества большинством голосов директоров, не заинтересованных в ее совершении.

Вместе с тем ОАО «ФАРМАЗОС» не представило доказательств соблюдения порядка заключения спорного договора купли-продажи земельного участка.

В силу части 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных названным Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера, то есть является оспоримой сделкой.

Установив наличие заинтересованности в заключении оспариваемой сделки и отсутствие её одобрения, арбитражный суд первой инстанции, вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что заключённая сделка имела положительные последствия для финансового состояния ОАО «ФАРМАЗОС», позволившие указанному Обществу погасить имеющуюся кредиторскую задолженность.

Суд первой инстанции установил, что истцом не представлено доказательств обстоятельства причинения Обществу или его акционерам убытков в результате совершения оспариваемой сделки, а также возможности отчуждения земельного участка по более высокой цене.

Арбитражный суд первой инстанции также сделал выводы о том, что представленные сторонами отчёты не имеют правового значения для разрешения указанного дела в отсутствие доказательств убыточности оспариваемой сделки, а также об отсутствии доказательств неравноценности предоставленного сторонами по сделке.

         Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

- голосование акционера, не заинтересованного в совершении данной сделки и обратившегося с иском о признании данной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием акционеров, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;

- не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или акционеру, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;

- к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом, с учетом имевшейся на момент совершения сделки и на момент ее одобрения заинтересованности лиц, указанных в пункте 1 статьи 81 настоящего Федерального закона;

- при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней.

Как разъяснено в  пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

В обоснование искового требования Мельников Л.Е. в подтверждение обстоятельства нарушения сделкой прав или охраняемых законом интересов общества его акционеров ссылался на экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 330 000 000 рублей. Однако данное доказательство для проверки доводов истца судом первой инстанции оценено не было, равно как и не дана оценка экспертному заключению, представленному ответчиком.

Исследовав представленные в дело отчёты № 920 и № 12-01.830, суд апелляционной инстанции установил, что эксперты пришли к одинаковому выводу о наличии в связи с нахождением спорного земельного участка в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) возможности для изменения вида его разрешённого использования на использование для индивидуального жилищного строительства как наиболее эффективный вариант. Таким образом, в рамках Отчётов эксперты проводили исследование земельного участка как предлагаемого для жилищного строительства.

При этом в отчёте № 920 рыночная стоимость земельного участка определена с использованием доходного подхода к оценке, а в отчёте № 12-01.830 – сравнительного подхода к оценке.

Согласно пункту 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода экспертом в заключении № 12-01.830 выбрано 8 объектов-аналогов. Согласно заключению все объекты-аналоги принадлежат на праве собственности, имеют разрешённое использование – для ИЖС, расположены в Надеждинском районе, Кипарисово -2 , либо в г. Артём.

В силу пункта 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Для признания результатов оценки достаточными и достоверными с использованием сравнительного подхода объекты-аналоги должны соответствовать оцениваемому объекту по критериям принадлежности их на праве собственности, возможности использования под ИЖС, иметь равные условия транспортной доступности и приближенности к населенным пунктам, а также территориальное расположение.

Как видно из отчёта № 12-01.830, объекты-аналоги расположены в Надеждинском районе (около 37 км. до центра г. Владивостока), Кипарисово- 2 (около 49 км. до центра г. Владивостока), либо в г. Артём (около 38 км. до центра г. Владивостока), в то время как оцениваемый объект находится в п. Трудовое (30 км. до центра г. Владивостока). При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт учитывал, в том числе, площадь объектов-аналогов,  предлагаемую цену их отчуждения  и определённую на основании этих данных среднюю стоимость 1 кв.м. земельного участка – 532 рубля.

 Вместе с тем, отчёт, подготовленный по заказу ОАО «ФАРМАЗОС», не содержит обоснования невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных также как и спорный объект, на территории п. Трудовое, с указанием их площади, цены продажи и стоимости 1 кв.м.

Критерий местоположения земельного участка является одним из существенных при оценке инвестиционной привлекательности данного объекта с точки зрения возможной застройки жилыми домами. В этой связи суд апелляционной инстанции считает, что выбранные экспертом в заключении № 12-01.830 земельные участки не являются аналогичными оцениваемому по своему местоположению.

Помимо этого, согласно сведениям объявлений, размещённых в сети Интернет, являющихся приложением к отчёту № 12-01.830, объект-аналог № 1 относится к землям сельскохозяйственного назначения, объект-аналог № 2 может быть использован только под дачное строительство. Объекты-аналоги № 3 и № 6 являются одним и тем же земельным участком с кадастровым номером 25:10:011500:302 с разрешённым использованием – для сельскохозяйственного производства (согласно сведениям Публичной кадастровой карты портала услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Также согласно сведениям указанного Портала объект-аналог № 5 с кадастровым номером 25:10:010801:309 имеет разрешённое использование – для дачного строительства. В отношении объектов-аналогов № 7,8 в объявлении отсутствует указание на кадастровый номер, либо координаты, в связи с чем не представляется возможным проверить разрешённое использование данных объектов посредством обращения к сведениям Портала.

В таком случае заключение № 12-01.830 не может быть признано достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка также в связи с несоответствием большинства объектов-аналогов оцениваемому земельному участку по критерию вида разрешённого использования.

Согласно требованиям пункта 20 ФСО № 1 оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Эксперт, делая в заключении № 12-01.830 вывод о том, что наиболее эффективным использованием спорного земельного участка является застройка его жилыми домами, вместе с тем, отказался от использования доходного подхода к оценке, мотивировав его недостаточностью необходимой информации для проведения расчёта.

В то же время, в силу подпункта «б» пункта 16 ФСО № 1 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, является одним из этапов проведения оценки. Экспертом в заключении № 12-02.830 не обоснована невозможность получения информации для проведения оценки по методу предполагаемого использования в рамках доходного подхода, обозначенной на стр. 83 отчёта.

На заключение № 12-01.830, подготовленное оценщиками, являющимися членами НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», представлено положительное заключение № 1032/10/13 от 17.10.2013, сделанное экспертами НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков».

В то же время согласно статье 17 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации. В нарушение требований данной статьи положительное заключение № 1032/10/13 от 17.10.2013 подготовлено саморегулируемой организацией, членами которой оценщики, составившие отчёт № 12-01.830, не являются. Следовательно, положительное заключение № 1032/10/13 от 17.10.2013 составлено в нарушение требований Закона № 135-ФЗ и в связи с этим не может подтверждать правильность и обоснованность заключения № 12-01.830.

В заключении № 920 эксперт определил рыночную стоимость с использованием доходного подхода.

В соответствии с пунктом 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием двух величин: формирование из оцениваемого земельного участка и продажа более мелких свободных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство; строительство на образованных земельных участках индивидуальных жилых домов и продажа этих коттеджей по окончании строительства. При оценке параметров доходности расчётной модели экспертом учтены цена продажи аналогичных земельных участков, индивидуальных жилых домов, затраты на проведение кадастровых работ, на рекламу, на строительство индивидуальных жилых домов в текущих ценах, на благоустройство и иные необходимые критерии.

Отказ от использования сравнительного подхода к оценке обоснован экспертом в заключении № 920 отсутствием на рынке продаж земельных участков с разрешённым использованием, аналогичным оцениваемому земельного участку, а также земельных участков под индивидуальное жилищное строительство площадью, сопоставимой с оцениваемым объектом.

В то же время в рамках доходного подхода экспертом проведено исследование рынка продаж земельных участков с различным видом разрешённого использования, в том числе для ИЖС, расположенных именно на территории п. Трудовое. Так, экспертом учтён земельный участок с кадастровым номером 25:28:050003:0105 (3 объект на 59 странице отчёта), который согласно сведениям Портала относится к категории земель населённого пункта с разрешённым использованием – для ИЖС, со стоимостью 1 кв.м. – 2 091 рубль, земельный участок с кадастровым номером 25:28:050002:809 (4 объект на стр. 59 отчёта), также относящийся к категории земель населённого пункта с разрешённым использованием – для ИЖС, со стоимостью 1 кв.м. – 1 970 рублей.  Согласно данным отчёта средняя стоимость одного кв.м. земельного участка, расположенного в п. Трудовое, составляет 1 708 рублей, что значительно превышает средний показатель стоимости 1 кв.м. земельного участка при исследовании рынка продаж в Надеждинском р-не, Кипарисово- 2, г. Артём, осуществлённом в отчёте № 12-01.830 – 532 рубля за 1 кв.м.

На экспертное заключение № 920, выполненное оценщиками, являющимися членами Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», подготовлено положительное экспертное заключение № 2161 от 18.11.2013, сделанное экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»,